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投資性房地產

一、投資性房地產的定義和內容

(一)定義和特征

1.投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。

2.特征：

(1)屬于企業的經營活動——因此通過其他業務收入、其他業務成本核算;

(2)其用途、狀態、目的與作為固定資產、無形資產核算的房地產不一樣;

(3)能夠單獨計量和出售。

(二)范圍

投資性房地產主要包括：

1.已出租的土地使用權

已出租的土地使用權，是指企業通過出讓或轉讓方式取得，并以經營租賃方式出租的土地使用權。企業計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，不屬于此類。

2.已出租的建筑物

已出租的建筑物，是指企業擁有產權并以經營租賃方式出租的房屋等建筑物。企業計劃用于出租但尚未出租的建筑物，不屬于此類。

3.持有并準備增值后轉讓的土地使用權——這類投資性房地產比較特殊，是由管理者的持有意圖決定的。

注意區分如下特殊項目是否屬于投資性房地產：

1.企業出租給本企業職工居住的宿舍(不屬于投資性房地產)

2.暫時閑置的投資性房地產，企業的意圖是繼續用于對外出租(屬于投資性房地產)

3.按照國家有關規定認定的閑置土地(不屬于投資性房地產)。

4.作為存貨的房地產(不屬于投資性房地產)

企業將建筑物出租，按租賃協議向承租人提供的相關輔助服務在整個協議中不重大的，應當將該建筑物確認為投資性房地產。

二、投資性房地產的確認和初始計量

(一)投資性房地產的確認

將某個項目確認為投資性房地產，首先應當符合投資性房地產的概念，其次要同時滿足投資性房地產的兩個確認條件(同其他資產的確認條件，不用單獨記憶)：

1.與該投資性房地產相關的經濟利益很可能流入企業;

2.該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

(二)投資性房地產的初始計量

1.外購的投資性房地產

對于企業外購的房地產，只有在購入房地產的同時開始對外出租(自租賃期開始日起，下同)或用于資本增值，才能稱之為外購的投資性房地產。外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。采用成本模式計量的，企業應當在購入投資性房地產時，借記“投資性房地產”，貸記“銀行存款”等科目;采用公允價值模式進行后續計量的，企業應當在購入投資性房地產時，借記“投資性房地產——成本”科目，貸記“銀行存款”等科目。

2.自行建造的投資性房地產

企業自行建造(或開發，下同)的房地產，只有在自行建造或開發活動完成(即達到預定可使用狀態)的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成。

采用成本模式計量的，企業應當在購入投資性房地產時，借記“投資性房地產”，貸記“在建工程”或“開發商品”等科目;采用公允價值模式進行后續計量的，企業應當在購入投資性房地產時，借記“投資性房地產——成本”科目，貸記“在建工程”或“開發商品”等科目。

(三)、投資性房地產的后續支出

原理：滿足投資性房地產確認條件的，資本化;否則，費用化。

資本化后續支出通過“投資性房地產——在建”核算，不同于固定資產資本化后續支出的核算。

日常維修支出屬于費用化的后續支出，應當計入當期損益。(其他業務成本)

三.投資性房地產的后續計量

(一)采用成本模式進行后續計量的投資性房地產

可以比照固定資產、無形資產的處理思路理解。

核算要點總結：

1.設置“投資性房地產”科目核算;

2.要按期(月)計提折舊或進行攤銷，通過“投資性房地產累計折舊(攤銷)”科目核算，要確認收取租金的收入，通過“其他業務收入”科目核算。計提的折舊或攤銷的金額通過“其他業務成本”科目核算。

3.應比照固定資產、無形資產來計提減值準備。借記“資產減值損失”科目，貸記“投資性房地產減值準備”科目。

(二)采用公允價值模式進行后續計量的投資性房地產

A.采用公允價值模式的前提條件

同時滿足以下兩個條件：

1.投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。

2.企業能夠從活躍的房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。

B 采用公允價值模式進行后續計量的會計處理

核算要點：

1.同樣要設置“投資性房地產”科目核算，明細科目為“成本”、“公允價值變動”;

2.與采用成本模式計量的區別是：采用公允價值模式計量的投資性房地產不再計提折舊，不再進行攤銷，也不需要計提減值準備。

3.設置“公允價值變動損益”科目核算期末投資性房地產公允價值變動的影響。資產負債表日，投資性房地產的公允價值高于原賬面價值的差額，借記“投資性房地產——公允價值變動”科目，貸記“公允價值變動損益”科目;公允價值低于原賬面價值的差額，做相反的會計分錄。

待處置該投資性房地產時，將其持有期間累計產生的“公允價值變動損益”轉入“其他業務成本”科目。

4.取得租金收入，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”等科目。

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（責任編輯：xll）