(三)投資性房地產后續計量模式的變更

1.要求規定：

成本模式可以轉為公允價值模式，但公允價值模式不得轉為成本模式。

企業對其所有投資性房地產后續計量模式的選擇要統一。企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。

2.處理：

成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，要進行追溯調整，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益(盈余公積、利潤分配——未分配利潤)。具體處理為：

借：投資性房地產——成本(變更日的公允價值)

投資性房地產累計折舊(攤銷)(已計提的折舊或攤銷)

投資性房地產減值準備

貸：投資性房地產(賬面余額)

利潤分配——未分配利潤[(公允價值—賬面價值)×90%，或借記]

盈余公積[(公允價值—賬面價值)×10%，或借記]

已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

六.投資性房地產的轉換和處置

一、房地產的轉換

(一)房地產形式及轉換日

房地產的轉換，實質上是因房地產用途發生改變而對房地產進行的重新分類。

大多數企業一般情況下，是將原有的房屋、建筑物、土地使用權作為固定資產、無形資產來核算，在經營過程中將其出租，轉換為投資性房地產。出租日即為轉換日。

非投資性房地產轉換為投資性房地產，通常將租賃期開始日作為轉換日;投資性房地產轉換為非投資性房地產，通常在租賃期結束時做相關的轉換處理。

(二)房地產轉換的會計處理

1.成本模式下的轉換

核算要點：對應結轉，不確認損益。

對應結轉：指無論是投資性房地產轉換為非投資性房地產，還是非投資性房地產轉換為投資性房地產，應將相應的科目對應結轉。科目對應關系如下：

“固定資產”或“無形資產”對應 “投資性房地產”;

“累計折舊”或“累計攤銷”對應“投資性房地產累計折舊(攤銷)”;

“固定資產減值準備”或“無形資產減值準備”對應“投資性房地產減值準備”。

不產生損益：指對應科目金額對應結轉，不會產生差額。

作為存貨的房地產轉為采用成本模式計量的房地產時，按照教材處理。

2.公允價值模式下的轉換

這種轉換方式下，通常轉換時的公允價值和賬面價值不一致，會產生差額。如何處理該差額是問題的關鍵：

(1)投資性房地產→非投資性房地產(投資性房地產轉換為自用房地產、存貨)

無論公允價值高或低，公允價值與原賬面價值的差額都計入“公允價值變動損益”科目。

轉換日會計處理：

借：固定資產/無形資產等(投資性房地產的公允價值)

貸：投資性房地產――成本

――公允價值變動(或借記)

公允價值變動損益(或借記，金額倒擠)

不論公允價值與賬面價值孰高，均將差額計入公允價值變動損益。

(2)非投資性房地產→投資性房地產(自用土地使用權、固定資產、存貨轉換為投資性房地產)

轉換日的公允價值大于賬面價值的，差額貸記“資本公積――其他資本公積”科目，轉換日的公允價值小于賬面價值的，差額借記“公允價值變動損益”科目。

轉換日會計處理：

借：投資性房地產――成本 (轉換日的公允價值)

累計折舊(或累計攤銷)

固定資產減值準備(或無形資產減值準備)

公允價值變動損益(或貸記資本公積――其他資本公積)(差額，倒擠)

貸：固定資產(或無形資產)

二、投資性房地產的處置

注意的要點：

1.處置涉及到的收入和成本分別通過“其他業務收入”和“其他業務成本”科目來核算。

2.自用房地產轉換為投資性房地產，采用以公允價值模式進行后續計量的，轉換時若產生資本公積――其他資本公積，則處置時應將資本公積轉入“其他業務成本”科目。

3.采用公允價值模式計量的投資性房地產，持有過程中產生的公允價值變動損益累計額在處置時應轉入“其他業務成本”科目。這筆分錄的借貸方均為損益類科目，因此這筆分錄不影響利潤，但它對企業其他業務所產生的利潤的有影響的。

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（責任編輯：xll）

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