本文主要介紹2012年會計職稱初級會計職稱考試經濟法基礎輔導土地增值稅法律制度,希望本文能夠幫助您更好的全面了解2012年會計職稱考試的相關重點!!

第七節　土地增值稅法律制度

特點：在房地產轉讓環節征收;以房地產轉讓實現的增值額為計稅依據;征稅范圍比較廣;采用扣除法和評估法計算增值額;實行超率累進稅率。

一、土地增值稅的納稅人

土地增值稅的納稅人，是指轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物(以下簡稱“轉讓房地產”)并取得收入的單位和個人。

二、土地增值稅的征稅范圍(重點)

①轉讓的土地使用權必須是國有的 注意：對出讓國有土地的行為不征稅; 未經國家征用的集體土地不得轉讓，也不應納入土地增值稅的征稅范圍。 ②土地使用權、地上的建筑物及其附著物的產權必須發生轉讓 ③必須取得轉讓收入 以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為，以及房地產出租、抵押等未轉讓房產產權、土地使用權的行為不屬于土地增值稅的征稅范圍。 注意：不征土地增值稅的房地產贈與行為包括以下兩種情況： (1)房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的行為。 (2)房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的行為。

三、土地增值稅的計稅依據

土地增值額=轉讓房地產取得的收入-規定的扣除項目金額

1.轉讓房地產取得的收入：包括貨幣收入、實物收入和其它收入

2.確定增值額的扣除項目

第一種情況：轉讓新建房產可以扣除的項目：

(1)取得土地使用權所支付的金額

(2)房地產開發成本

包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

(3)房地產開發費用

它指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。具體情況：

納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房產地開發費用為：利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內。

納稅人不能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房產地開發費用為：(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內。

此外，利息支出要注意：一是利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

(4)與轉讓房地產有關的稅金

營業稅5%，城市維護建設稅(7%、5%、1%)，印花稅0.5‰。因轉讓房地產交納的教育費附加3%，也可視同稅金予以扣除。

房地產開發企業只能扣“兩稅一費”，非房地產開發企業扣“三稅一費”。

(5)對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本金額之和，加計20%的扣除。

加計扣除費用=(取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本)×20%

應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

計算時注意分步驟列式計算，第一步，確定應稅收入;第二步，確定扣除項目;第三步，計算土地增值額;第四步，計算增值額占扣除項目金額的百分比，以便確定適用稅率和速算扣除系數;第五步，計算應納稅額。

2012年初級會計師考試科目經濟法基礎知識點解析三

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（責任編輯：xll）

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