四、稅收優惠

(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應按全部增值額繳納土地增值稅。

(二)因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。

(三)企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

(四)自2008年11月1日起，對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅。

五、土地增值稅清算

(一)土地增值稅的清算條件

(1)符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

③直接轉讓土地使用權的。

(2)符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

④省級稅務機關規定的其他情況。

(二)土地增值稅的核定征收

房地產開發企業有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發規模和收入水平相近的當地企業的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：

(1)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

六、納稅義務發生時間與納稅地點

(一)時間：納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后7日內

(二)地點：——房地產所在地，即房地產坐落地。納稅人轉讓的房地產坐落在兩個或兩個以上地區的，應按房地產所在地分別申報納稅。

1.納稅人是法人時：轉讓房地產坐落地與其機構所在地或經營所在地一致的，應在辦理稅務登記的原管轄稅務機關申報納稅;如果不一致的，則應在房地產坐落地所管轄的稅務機關申報納稅。

2.納稅人是自然人時：轉讓房地產坐落地與其居住所在地一致的，應在住所所在地稅務機關申報納稅;如果不一致的，則應在辦理過戶手續所在地的稅務機關申報納稅。

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（責任編輯：xll）

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