本文主要介紹2012年會計職稱初級會計職稱考試經濟法基礎輔導專題二(7),希望本文能夠幫助您更好的全面了解2012年會計職稱考試的相關重點!!

第七節 土地增值稅法律制度

一、土地增值稅的概念(了解)

土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。

二、土地增值稅的納稅人(了解)

土地增值稅的納稅人為轉讓國有土地使用權、地上建筑及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)并取得收入的單位和個人。

三、土地增值稅的征稅范圍(重點掌握)

(一)條件：

1.轉讓的土地使用權是不是國有;

2.產權是否變更;

3.是否有經濟利益的流入。

(二)征稅范圍的特殊規定(多選)

1. 房地產的出租

房地產的出租，出租人雖取得了收入，但沒有發生房產產權、土地使用權的轉讓。因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房產贈與，贈與者沒有經濟利益的流入，不征;繼承，被繼承人沒有經濟利益的流入，不征;公益性捐贈，不征。

2. 以房地產進行投資、聯營

對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。

3.房地產的交換

企業之間互換房產，屬于土地增值稅的征稅范圍。但對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。

4.房地產開發企業開發的部分房產轉為自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生變動，不征收土地增值稅。(判斷)

5.合作建房

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

6.房地產的抵押

對房地產的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。待抵押期滿后，視該房地產是否轉移占有而確定是否征收土地增值稅。對于以房地產抵債而發生房地產權屬轉讓的，應列入土地增值稅的征稅范圍。

7. 企業兼并轉讓房地產，

在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，暫免征收土地增值稅。

8.房地產的代建行為

對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

四、土地增值稅的計稅依據

(一)應稅收入(了解)

(二)扣除項目

首先判斷納稅人：

1、房地產開發企業，五項費用扣除;

(1)取得土地使用權所支付的金額;

(2)房地產開發成本;

(3)房地產開發費用;

(4)與轉讓房地產有關的稅金;

(5)財政部確定的其他扣除項目。

2、非房地產開發企業，四項費用扣除：

(1)取得土地使用權所支付的金額;

(2)房地產開發成本;

(3)房地產開發費用;

(4)與轉讓房地產有關的稅金。

3、從事舊房交易的納稅人，三項費用扣除：

(1)取得土地使用權所支付的金額;

(2)評估價格;

(3)相關稅費。

1.取得土地使用權所支付的金額包括一下兩方面的內容：(多選)

(1)納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。地價款的確定有三種方式：如果是以協議、招標、拍賣等出讓方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金;如果是以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規定補交的土地出讓金;如果是以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用權人實際支付的地價款。

(2)納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用和稅金。納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續，必須按國家統一規定繳納的有關登記、過戶手續費和契稅。

2.房地產開發成本

房地產開發成本是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

3.房地產開發費用(重點掌握)

在計算土地增值稅時，房地產開發費用并不是按照納稅人實際發生額進行扣除，應分別以下兩種扣除：

(1)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按 1、2項規定(即取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本，下同)計算的金額之和的5%以內計算扣除。計算公式為：

允許扣除的房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%

(2)財務費用中的利息支出，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按 1、2項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。計算公式為：

允許扣除的房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%

財政部、國家稅務總局對扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規定：一是利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

2012年會計職稱考試科目經濟法預習講義第六章匯總

2012年會計職稱考試科目經濟法預習講義第五章匯總

（責任編輯：xll）

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