4.與轉讓房地產有關的稅金

與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。但需要注意以下兩點：

(1)外商投資房產地產開發企業因不繳納城市維護建設稅和教育費附加，因此，在計算與轉讓房地產有關的稅金時不含城市維護建設稅和教育費附加。

(2)房地產開發企業規定，其在轉讓時繳納的印花稅已列入管理費用中，故不允許單獨再扣除。其他納稅人繳納的印花稅允許在此扣除。

非房地產開發企業印花稅可單獨扣除。

5，財政部確定的其他扣除項目

對從事房地產開發的納稅人可按1、2項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。次優惠只適用于從事房地產開發的納稅人，除此之外的其他納稅人不適用。

6.舊房及建筑物的扣除金額

(1)按評估價格扣除(單選)

舊房及建筑物的評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時,由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

7.計稅依據的特殊規定(了解)

非直接銷售和自用房地產收入的確定

房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產,應繳納土地增值稅。 來源:考試

五、土地增值稅的稅率與應納稅額的計算

(一)土地增值稅稅率

我國土地增值稅稅率設計的基本原則是：增值額大的多征，增值額小的少征，無增值額的不征。

六、土地增值稅稅收減免

(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，予以免稅;超過20%的，應按全部增值額繳納土地增值稅。

(二)因國家建設需要依法征用、收回的房地產，免征土地增值稅。

(三)企事業單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

(四)自2008年11月1日起，對居民個人轉讓住房一律免征土地增值稅

七、土地增值稅納稅申報程序、納稅清算、納稅地點

(一)土地增值稅納稅申報程序

(二)土地增值稅納稅清算

1.土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的。應分別計算增值額。

2.土地增值稅的清算條件

(1)符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

③直接轉讓土地使用權的。

(2)符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

④省稅務機關規定的其他情況。

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（責任編輯：xll）