1、[多選題]在租賃雙方簽訂房地產租賃合同時，房地產經紀人應（）。(2011年真題)

A.收取租賃定金

B.保存一份房屋租賃合同

C.核實租賃雙方身份證件

D.在房屋租賃合同涂改之處單方簽字

E.為租賃雙方代辦租賃合同登記備案

[答案]ABCE

[解析]在租約簽訂過程中，房地產經紀人應該做好以下工作：①如果雙方達成一致，經紀人核實租賃雙方的身份及有關證件原件。②合同應一式四份，租賃雙方各執一份，經紀公司存檔一份，一份合同交政府部門登記備案。③合同字跡清楚，盡量避免涂改。如有涂改，雙方應該在涂改之處共同簽字。④雙方閱讀合同，房地產經紀人對合同有關條款進行解釋。⑤經紀公司收取傭金、開具收據。⑥協助租賃雙方辦理租賃合同登記備案。@##

2、[多選題]房屋租賃合同所具有的特征有（）。

A.租期內租金可以不變

B.房屋租賃合同是不動產租賃合同

C.合同會受到法律的一定限制

D.期限最長不得超過20年

E.房地產租金通常按季度交繳

[答案]BCD

[解析]房屋租賃合同的特征有：①從合同標的物來看，房屋租賃合同是不動產租賃合同;②不動產租賃合同受到法律的一定限制;③對于房屋租賃合同約定的租賃期限，《合同法》第二百一十四條規定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。”

3、[多選題]從經營模式來看，房屋租賃托管的形式有（）。

A.綜合式

B.集中式

C.合同式

D.分散式

E.委托式

[答案]BD

[解析]從經營模式來看，房屋租賃托管主要包括：①集中式，一般以獨棟樓宇或一棟多層樓宇為運作標的，以較長的租約(一般5～10年甚至更長)承租后進行改造，然后再出租給租戶;②分散式，一般是從分散的出租人手里取得房屋，通過房屋包租運營，提供標準化的服務與裝修改造，后出租給租戶。

4、[多選題]房地產經紀人解決房屋租賃雙方對租金的分歧的切入點有（）。

A.房源狀況

B.租金折扣

C.家具配置

D.傭金減免

E.租金支付方式

[答案]BCE

[解析]在租賃雙方對租金有較大分歧時，經紀人應從租金支付方式、租金折扣、提供充分的家具和其他設備等方面，盡量促使租賃雙方從對方角度考慮，折中緩和雙方的分歧，最終在租金價格、租金支付等方面上達成一致。

5、[多選題]房地產經紀人在進行租賃業務撮合時，要注意的要點有（）。

A.房地產經紀人要十分熟悉和了解市場租金變化

B.如果是承租方代理，當出租方夸贊房子的優點時，房地產經紀人應該站在承租方的立場，消除出租方和承租方的分歧，盡量為委托人尋求更多的優惠

C.房地產經紀人要從多個角度撮合雙方

D.與租賃雙方協調租金交納方式和傭金標準

E.在租賃雙方對租金有較大分歧時，經紀人應從租金支付方式、租金折扣等方面，折中消除雙方的分歧，最終在租金價格、租金支付等方面上達成一致

[答案]ACDE

[解析]房地產經紀人在進行租賃業務撮合時，要注意以下三個要點：①房地產經紀人要十分熟悉和了解市場租金的變化。在租賃雙方對租金有較大分歧時，經紀人應從租金支付方式、租金折扣、提供充分的家具和其他設備等方面，盡量促使租賃雙方從對方角度考慮，折中緩和雙方的分歧，最終在租金價格、租金支付等方面上達成一致。②房地產經紀人要從多個角度撮合雙方，主要包括：a.房源緊俏;b.位置與交通情況;c.配套設施情況;d.周邊環境;e.居住人口素質。③與租賃雙方協調租金交納方式和傭金標準。

6、[多選題]房屋托管業務的操作要點包括（）。

A.經紀公司與業主(出租人)和承租人分別簽訂租賃合同

B.業主并不干預經紀公司的出租價格

C.經紀機構向客戶收取租金的方式和期限與經紀機構向業主支付租金的方式不一定相同

D.經紀機構向業主要求一段時間的“空置期”(免租期)

E.業主、客戶和經紀機構任何一方違約都要以相同的形式承擔違約賠償責任

[答案]ABCD

[解析]房屋托管業務主要包含五個操作要點：①經紀公司與業主(出租人)和承租人是分別簽訂租賃合同，這種租賃關系的建立是由兩份合同組成的;②因為房屋托管不是采用“三方約”，經紀公司與出租人約定的租金和經紀機構與客戶約定的租金沒有必 然相等的數字關系;③經紀機構向客戶收取租金的方式和期限與經紀機構向業主支付租金的方式也不一定相同;④經紀機構為了最大限度地降低自身的空置風險，會向業主要求一段時間的所謂“空置期”(免租期)，一般是30～60天不等;⑤業主、客戶和經紀機構任何一方違約都要以不同的形式承擔違約賠償責任。

7、[多選題]房屋租賃合同的主要內容包括（）。

A.房屋租賃當事人的姓名(名稱)和住所

B.合同不需要對轉租加以約定

C.標的物

D.租賃用途和房屋使用要求

E.房屋和室內設施的安全性能

[答案]ACDE

[解析]房屋租賃合同的主要內容包括：①房屋租賃當事人的姓名(名稱)和住所;②標的物;③租金和押金數額、支付方式;④租賃用途和房屋使用要求;⑤房屋和室內設施的安全性能;⑥租賃期限;⑦合同應對轉租加以約定;⑧房屋維修責任;⑨物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納;⑩爭議解決辦法和違約責任;其他事項約定。

8、[多選題]房屋租賃經紀業務關鍵環節分析的內容有（）。

A.客戶接待

B.獨 家代理

C.房屋帶看

D.達成房屋租賃意向

E.房屋租賃合同簽訂和收取租金(押金)

[答案]ACDE

[解析]房屋租賃經紀業務關鍵環節分析的主要內容有：①客戶接待;②房源配對;③房屋帶看;④達成房屋租賃意向;⑤房屋租賃合同簽訂和收取租金(押金);⑥經紀服務費結算。

9、[多選題]房屋租賃經紀業務與租賃托管業務的不同之處體現在（）。

A.租賃合同類型不同

B.服務對象不同

C.房屋租賃費用支付方式不同

D.租賃托管業務會有空置期等特殊事項的約定

E.簽訂合同時間不是同一時間點

[答案]ACDE

[解析]房地產經紀人一定認識到，單宗房屋租賃經紀服務業務與房屋租賃托管經紀業務在合同類型、租賃費用、租賃當事人權利義務等方面都存在差異。房屋租賃經紀業務與租賃托管業務的差異具體表現在：①租賃合同類型不同;②房屋租賃費用支付方式不同;③房屋租賃合同約定特殊事項;④簽訂合同時間不是同一時間點。

10、[多選題]房屋租賃托管業務操作要點包括（）。

A.經紀公司與業主和承租人是分別簽訂租賃合同

B.經紀公司與出租人和客戶約定的租金并不相等

C.經紀機構向客戶收取的方式和期限與向業主支付的租賃需要相同

D.房地產經紀機構向業主要求一段時間的免租期

E.業主、客戶和房地產經紀機構任何一方違約都要以不同的形式承擔違約賠償責任

[答案]ABDE

[解析]房屋托管業務主要包含五個操作要點：①經紀公司與業主(出租人)和承租人是分別簽訂租賃合同，也就是說，這種租賃關系的建立是由兩份合同組成的;②因為房屋托管不是采用“三方約”，經紀公司與出租人約定的租金和經紀機構與客戶約定的租金沒有必 然相等的數字關系;③經紀機構向客戶收取租金的方式和期限與經紀機構向業主支付租金的方式也不一定相同，經紀機構向客戶收取租金的方式一般是押1付3或押1付6，但經紀機構向業主支付租金的方式一般是每月或每季(3個月)支付;④經紀機構為了最大限度地降低自身的空置風險，會向業主要求一段時間的所謂“空置期”(免租期)，一般是30～60天不等;⑤業主、客戶和經紀機構任何一方違約都要以不同的形式承擔違約賠償責任。

（責任編輯：gx）

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