1[.單選題]企業抵押經營貸款主要適用人群不包括()。

A.中小業主

B.個體經營者

C.公司管理人員

D.全款購房，現有資金需求的借款人

[答案]D

[解析]企業抵押經營貸款是指以中小企業所有者或者企業的高級管理者房產做抵押，然后向銀行申請貸款，將資金用于購買原材料、辦公設備或者企業經營用途的一種資金周轉方式。主要適用人群為：①中小企業主;②公司管理人員;③個體經營者。

2[.單選題]某房地產開發項目的固定成本為3000萬元，單位變動成本為1600元/m2，銷售價格為3000元/m2。在不考慮銷售稅費的情況下，該項目的盈虧平衡點產量為()m2。

A.21429

B.30000

C.34300

D.55714

[答案]A

[解析]以銷售量表示的盈虧平衡點為：盈虧平衡點=總固定成本÷對固定成本的單位貢獻率。所以，項目的盈虧平衡點產量為：30000000÷(3000-1600)=21429m2。

3[.單選題]要確定新建商品房的均價首先應劃定市場調查的范圍和重點，以項目為核 心，半徑()的范圍是市場調查重中之重。

A.2km

B.3km

C.5km

D.6km

[答案]A

[解析]確定市場調查的范圍和重點，以項目為核 心，半徑2km的范圍是重中之重。若范圍內不夠，可再擴大;凡是競爭對手都應納入比較范圍;重點市場比較應不少于6個;存量樓價格也應適當考慮。

4[.單選題]某項目總投資10萬元，建筑投資500元/m2，若總建筑面積1000m2，預期利潤6萬元，則單位價格為()元/m2。

A.350

B.420

C.500

D.660

[答案]D

[解析]單位價格=單位可變成本費用+(預計固定成本費用+年目標盈利)/單位總量=500+(100000+60000)÷1000=660(元/m2)。

5[.單選題]某房地產項目建造的平均成本為2800元/m2，銷售稅費率為15%。若希望獲得25%的銷售利潤率，則該項目的銷售單價至少是()元/m2。

A.3920

B.3733

C.4118

D.4667

[答案]C

[解析]目標利潤單位價格=[(固定總成本+目標利潤額)÷預計銷售面積+單位變動成本]÷(1-銷售費率)。本題中，目標利潤單位價格=建造平均成本×(1+25%)÷(1-銷售費率)。所以，該項目的銷售單價至少是：2800×(1+25%)÷(1-15%)=4118(元/m2)。

6[.單選題]某房地產開發項目總建筑面積為10000m2，固定總成本為2000萬元，單位變動成本為3000元/m2，銷售稅費率為20%，該項目保本售價應為()元/m2。

A.4167

B.6250

C.10000

D.25000

[答案]B

[解析]單位保本價格=(固定成本總額/盈虧平衡點產(銷)量+單位變動成本)/(1-銷售費率)=(20000000÷10000+3000)÷(1-20%)=6250(元/m2)

7[.單選題]某項目固定總成本為50萬元，總面積為200m2，銷售稅費率為15%，單位變動成本為4000元/m2，則目標銷售價格為()元/m2。

A.5454

B.6218

C.6871

D.7647

[答案]D

[解析]單位保本價格={[固定成本總額/盈虧平衡點產(銷)量]+單位變動成本}÷(1-銷售費率)=[(500000/200)+4000]÷(1-15%)=7647(元/m2)。

8[.單選題]某項目總投資為3000萬元，建設周期為2年，建設完成后用于出租，從投資開始到投資全部收回的年限為12年，該項目的預期投資收益率為()。

A.7、01%

B.8、3%

C.10、0%

D.12、5%

[答案]C

[解析]預期收益率是房地產企業通過房地產投資所要達到的最低收益率，是一個預期指標。項目完成后的實際收益率可能高于、等于、低于預期收益率，也是房地產投資存在一定風險的表現。預期收益通常包括安全收益率、通貨膨脹率和風險報酬率，用于對通貨膨脹和風險的補償。預期投資收益率可以通過總投資回收年限計算，公式為：預期投資收益率=(總投資額÷總投資回收年限)÷總投資額。題中，該項目的預期投資收益率=[30000000÷(12-2)]÷30000000=10.0%。

9[.單選題]某建設項目總投資60000萬元，建設期4年，建設完成后用于出租，從投資開始到投資全部收回的預期年限為10年。該項目的預期投資收益率為()。

A.7、2%

B.8、6%

C.14、3%

D.16、7%

[答案]D

[解析]預期投資收益率計算過程為：①不含建設期的投資回收年限=10-4=6(年);②預期投資收益率=(總投資額÷總投資回收年限)/總投資額=(60000÷6)÷60000=16.7%。

10[.單選題]某項目主力戶型以三居室為主，對于本區域而言面積偏大，這一條件在SWOT矩陣中應為()條件。

A.S

B.W

C.O

D.T

[答案]B

[解析]SWOT是優勢(Strength)、劣勢(Weakness)、機會(Opportunity)和威脅(Threats)的合稱。SWOT分析方法認為企業外部環境對企業戰略形成重大影響，戰略形成過程實際上是把企業內部優勢和劣勢與外部環境和威脅進行匹配的過程。其中，劣勢是對企業不利的內部資源因素，如：項目規模較小，難與大盤抗衡;項目是單體建筑，缺乏目前市場上流行的小區環境和小區花園;主力戶型以三居室為主，對本區域而言面積偏大;售樓處偏僻，形象較差;地處老地段，不屬于目前熱賣片區，不易于吸引區外人士前來購買。本題中，三居室對于本區域面積偏大，屬于該項目的劣勢。

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（責任編輯：gx）

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