2019下半年房地產交易制度政策考試大綱

第一章 房地產交易制度政策

考試目的：

本部分的考試目的是測試應考人員對房地產及房地產業、房地產法規政策、城市房地產管理法等相關規定等內容的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容：

第一節房地產業

一、房地產業的概念和性質

二、房地產業的地位和作用

三、房地產業的行業細分

(一)房地產開發經營業

(二)物業管理業

(三)房地產咨詢業

(四)房地產估價業

(五)房地產經紀業

(六)房地產租賃經營業

第二節房地產經紀相關法規政策體系

一、房地產法律的調整對象

二、房地產法規政策體系

(一)憲法

(二)房地產法律

1.《中華人民共和國城市房地產管理法》

2.與房地產相關的法律

(三)房地產行政法規

(四)地方性法規

(五)行政規章和規范性文件

(六)最高人民法院的司法解釋

第三節相關法規的有關主要規定

一、國有土地有償、有限期使用制度

二、房地產成交價格申報制度

三、房地產價格評估制度和評估人員資格認證制度

四、土地使用權和房屋所有權登記發證制度

五、房地產行政管理體制

考試要求

1.掌握房地產業的性質、作用和行業細分;

2.熟悉房地產法規政策體系;

3.掌握房地產經紀相關法規的有關主要規定。

第二章房地產基本制度與房地產權利

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對我國土地所有制、我國土地使用制、我國房屋基本制度、房地產權利等內容的了解、熟悉與掌握情況。

考試內容

第一節我國土地基本制度

一、土地所有制

(一)土地所有制的性質和形式

(二)土地的全民所有制

(三)土地的勞動群眾集體所有制

二、土地管理基本制度

(一)土地登記制度

(二)國有土地有償有限期使用制度

(三)土地用途管制制度

(四)耕地保護制度

第二節我國土地使用制度

一、國有建設用地使用制度

(一)城鎮國有土地使用制度改革

(二)國有土地有償使用制度

(三)國有建設用地使用權的設立

1.國有建設用地使用權劃撥

2.國有建設用地使用權出讓

3.國有建設用地租賃

4.國有建設用地使用權作價出資(入股)和授權經營

(四)國有建設用地使用權的流轉和出租

1.國有建設用地使用權流轉

2.國有建設用地使用權出租

二、集體土地使用制度

(一)集體土地使用權的概念

(二)集體土地使用權的表現形式

(三)集體土地使用權流轉

第三節 我國房屋基本制度

一、房屋所有制

(一)城鎮房屋所有制

1.按所有制結構劃分

2.按產權占有形式劃分

(二)農村房屋所有制

二、房屋征收

(一)房屋征收的概念

(二)房屋征收的限制條件

(三)房屋征收的前提條件

(四)國有土地上房屋征收的管理

三、城鎮住房制度改革和住房供應體系

(一)城鎮住房制度改革

1.試點探索階段

2.全面推進階段

3.深化改革階段

(二)城鎮住房供應體系

1.廉租住房

2.經濟適用住房

3.限價商品住房

4.市場價商品住房

5.公共租賃住房

6.市場租賃住房

第四節房地產權利

一、房地產權利的種類

二、房地產所有權

(一)房地產所有權的概念和權能

(二)房地產所有權的特性

(三)房地產所有權的種類

(四)房屋所有權的取得、消滅及其特點

1.房屋所有權的取得

2.房屋所有權的消滅

3.我國房屋所有權的特點

4.建筑物區分所有權的具體內容

三、房地產他項權利

(一)建設用地使用權

(二)宅基地使用權

(三)土地承包經營權

(四)地役權

(五)抵押權

(六)租賃權

考試要求

1.熟悉我國土地所有制;

2.掌握土地管理基本制度;

3.掌握國有土地有償使用制度;

4.掌握國有建設用地使用權范圍;

5.掌握國有建設用地使用權出讓;

6.掌握國有建設用地使用權劃撥;

7.熟悉國有建設用地使用權的流轉和出租;

8.熟悉集體土地使用制度;

9.掌握城鎮房屋所有制的類型;

10.熟悉農村房屋所有制;

11.掌握房屋征收限制條件和前提條件

12.熟悉城鎮住房制度改革不同階段的內容和目標;

13.掌握城鎮住房供應體系中不同住房的類型與特點;

14.熟悉房屋所有權的權能;

1 5.熟悉房屋所有權的種類;

16.掌握房屋所有權的取得和消滅;

1 7.掌握建筑物區分所有權;

18.熟悉房地產他項權利。

第三章 房地產轉讓相關制度政策

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對房地產轉讓概述、存量房買賣制度、其他類型房地產轉讓管理、交易合同網簽、交易資金監管等內容的了解、和掌握程度。

考試內容

第一節 房地產轉讓概述

一、房地產轉讓的概念

二、房地產轉讓的條件

三、房地產轉讓的程序

四、房地產轉讓合同

第二節 存量房買賣制度政策

一、存量房買賣市場概述

二、住房買賣的限制性政策和“房住不炒”

三、存量房買賣相關合同

(一)存量房買賣合同

(二)房地產經紀服務合同

1.房地產經紀服務合同(房屋出售)

2.房地產經紀服務合同(房屋購買)

四、違反存量房銷售行為處罰

第三節 其他類型房地產轉讓管理

一、房地產項目轉讓

1.轉讓條件

2.轉讓的程序

3.轉讓的規定

二、劃撥方式取得建設用地使用權的房地產項目轉讓管理

三、已購公有住房、經濟適用住房和限價商品房轉讓管理

(一)已購公有住房

(二)經濟適用住房

(三)限價商品房

四、婚姻家庭關系中的財產及債務糾紛

(一)婚姻家庭財產糾紛案件審理的司法解釋

(二)夫妻債務糾紛處理

五、個人無償贈與的房地產轉讓管理

(一)離婚分割財產的，應提交的材料

(二)親屬之間無償贈與的，應提交的材料

(三)無償贈與非親屬撫養或贍養關系人的，應提交的材料

(四)繼承或接受遺贈的，應提交的材料

六、共有房地產的轉讓管理

七、對查封登記的房地產轉讓限制

八、對失信被執行人的房地產轉讓限制

(一)懲戒對象

(二)懲戒措施

1.聯合懲戒

2.限制房地產交易

3.信息互通共享

第四節 交易合同網簽

一、新建商品房買賣合同網簽

二、存量房買賣合同網簽

三、合同網簽信息共享

(一)全面推進房地產涉稅信息共享

(二)切實強化部門信息集成共用

(三)著力推動房屋代碼采集應用

(四)積極推行跨部門業務聯辦

(五)大力提升行業信用管理水平

第五節 交易資金監管

一、商品房預售資金監管

二、存量房交易資金監管

三、購房融資管理

考試要求

1.掌握房地產轉讓的概念;

2.掌握房地產轉讓的條件;

3.熟悉房地產轉讓的程序;

4.熟悉房地產轉讓合同;

5.熟悉其他類型房地產轉讓管理;

6.掌握國有建設用地使用權劃撥;

7.掌握住房轉讓限制性政策和“房住不炒”的實質;

8.掌握存量房買賣合同;

9.掌握房地產經紀服務合同;

10.了解轉讓以出讓方式取得土地使用權，轉讓房地產開發項目的條件

11.了解公有住房、經濟適用住房和限價商品房轉讓;

12.熟悉婚姻家庭財產糾紛案件審理司法解釋的規定;

13.掌握新建商品房買賣合同網簽流程和要求;

14.掌握新建商品房買賣合同網簽流程和要求;

15.熟悉合同網簽信息共享要求;

16.掌握商品房預售資金監管規定;

17.掌握存量房資金監管規定;

18.掌握購房融資管理規定。

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第四章 新建商晶房銷售相關制度政策

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對商品房預售管理、商品房現售管理、商品房買賣合同、新建商品房售后質量管理、物業管理等內容的了解、熟悉與掌握情況。

考試內容

第一節 商品房預售管理

一、商品房預售的條件

二、商品房預售許可

三、商品房預售合同登記備案

四、商品房預售監管

五、違反商品房預售許可行為的處罰

第二節 商品房現售管理

一、商品房現售的具體規定

二、商品房銷售代理

三、商品房銷售中禁止的行為

四、違規銷售行為的處罰

第三節 商品房買賣合同

一、商品房買賣合同概述

(一)商品房買賣合同示范文本

1.商品房買賣合同示范文本修訂概況

2.商品房買賣合同的主要內容

3.商品房買賣合同修訂主要強調的問題

(二)計價方式

(三)面積誤差的處理方式

(四)中途變更規劃、設計

(五)保修責任

二、商品房買賣合同糾紛案件審理的司法解釋

第四節 新建商品房售后質量管理

一、新建商品房質量保修管理

(一)房屋建筑工程質量保修期限

(二)房屋建筑工程質量保修責任

二、工程竣工驗收的程序

三、房地產開發項目的質量責任制度

(一)房地產開發企業對其開發項目的質量責任要求

(二)對質量不合格的房地產開發項目的處理方式

四、住宅質量保證和住宅使用說明制度

(一)住宅質量保證書

1.內容

2.保修項目和保修期

(二)住宅使用說明書的內容

五、商品房交付使用管理

第五節 物業管理

一、物業管理概述

(一)物業的含義

(二)物業管理的含義

(三)物業管理的基本內容

1.常規性公共服務

2.針對性的專項服務

3.委托性的特約服務

(四)物業管理的目的

(五)《物業管理條例》確立的基本法律關系

二、物業管理的相關制度

(一)業主大會制度

1.業主

2.業主大會

3.業主委員會

(二)管理規約制度

1.管理規約

2.臨時管理規約

(三)物業承接驗收制度

1.物業承接驗收的含義

2.物業承接驗收的原則

3.物業承接驗收應移交的材料

4.物業承接驗收的一般程序

(四)住宅專項維修資金制度

1.住宅專項維修資金概念、性質和用途

2.住宅專項維修資金的交存

3.住宅專項維修資金的管理

4.住宅專項維修資金使用的一般要求

5.住宅專項維修資金在老舊小區和電梯更新改造中的要求

6.住宅專項維修資金的過戶和返還

考試目的

1.掌握商品房預售條件和預售許可要求;

2.熟悉商品房預售合同登記備案;

3.熟悉商品房預售監管;

4.掌握商品房現售的具體規定;

5.掌握商品房代理的要求;

6.了解商品房銷售中禁止的行為的規定;

7.了解違反商品房預售許可行為的處罰;

8.掌握商品房買賣合同示范文本的要求;

9.熟悉商品房買賣合同糾紛案件審理司法解釋的規定;

10.熟悉新建商品房售后質量保修管理規定;

11.了解工程竣工驗收程序和開發項目質量責任制度;

12.掌握住宅質量保證和住宅使用說明制度;

13.熟悉商品房交付使用管理的要求;

14.了解物業管理的基本內容;

15.熟悉物業管理的規約制度和承接驗收制度;

16.掌握住宅專項維修資金制度。

第五章 房屋租賃相關制度政策

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對房屋租賃概述、房屋租賃合同、商品房屋租賃管理規定、商品房屋租賃登記備案制度、其他房屋租賃管理等內容的了解、熟悉與掌握情況。

第一節 房屋租賃概述

一、房屋租賃市場發展歷程

(一)住房制度改革以前：福利租房階段

(二)20世紀90年代：市場化租賃興起階段

(三)21世紀初期：保障性房屋租賃發展階段

(四)積極培育租賃市場，促進專業化住房租賃市場發展階段

二、房屋租賃的概念及分類

第二節 房屋租賃合同

一、房屋租賃合同的概念及法律特征

(一)概念

(二)特征

1.轉移的是房屋使用權而非所有權

2.諾成、雙務、有償合同

3.實行登記備案制度

二、房屋租賃合同的主要內容

三、房屋租賃合同當事人的權利義務

(一)出租人的權利義務

1.出租人的權利

2.出租人的義務

(二)承租人的權利義務

1.承租人的權利

2.承租人的義務

四、多份租賃合同法律效力的認定

五、房屋租賃合同的解除

(一)出租人單方解除

(二)承租人單方解除

第三節 商品房屋租賃管理規定

一、房屋租賃基本要求

(一)房屋依法可以出租

(二)租住面積符合規定

(三)簽訂書面租賃合同

二、房屋轉租基本要求

(一)轉租要求

1.須經出租人書面同意

2.轉租期限不得超過原合同規定的期限

(二)轉租效力

三、房屋租賃中的禁止行為

(一)禁止將不符合條件的房屋出租

1.違法建筑

2.不符合安全、防災等工程建設強制性標準的房屋

3.違反規定改變使用性質的房屋

4.法律、法規規定禁止出租的其他房屋

(二)禁止提供“群租房”

(三)不得隨意提高租金

(四)禁止違法違規改建房屋

四、穩定出租房屋租賃關系的特殊規定

第四節 商品房屋租賃登記備案制度

一、商品房屋租賃登記備案材料

二、商品房屋租賃登記備案辦理

三、商品房屋租賃登記備案證明

四、商品房屋租賃登記備案信息系統

五、商品房屋租賃登記備案效力

第五節 其他房屋租賃管理

一、已購公房租賃管理

二、公共租賃住房管理

(一)公共租賃住房供應對象

(二)公共租賃住房租金水平

(三)公共租賃住房租賃合同

(四)公共租賃住房合同終止

1.違法使用公共租賃住房

2.拖欠租金

3.期滿未申請續期

4.其他情形

考試要求

1.熟悉房屋租賃的發展歷程;

2.熟悉商品房屋租賃的概念與分類;

3.掌握商品房屋租賃基本要求;

4.熟悉商品房屋租賃合同的概念及法律特征;

5.掌握商品房屋租賃合同的內容;

6，掌握房屋租賃合同當事人的權利義務;

7.熟悉多份租賃合同效力認定的要求;

8.掌握商品房屋租賃合同的解除;

9.掌握商品房屋租賃的基本要求;

10.掌握商品房屋租賃轉租的基本要求;

11.掌握商品房屋租賃禁止行為的規定;

12.掌握商品房屋租賃登記備案;

13.熟悉已購公房租賃管理。

第六章個人住房貸款相關制度政策

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對個人住房貸款政策、房地產抵押制度、住房公積金制度等內容的了解、熟悉和掌握情況。

考試內容

第一節 個人住房貸款政策

一、個人住房貸款政策概述

二、近年來個人住房貸款政策的調整

第二節 房地產抵押制度

一、房地產抵押的概念及特征

二、房地產抵押的主要類型

(一)一般房地產抵押

(二)在建工程抵押

(三)預購商品房貸款抵押

(四)最高額抵押

三、房地產抵押設定的條件

四、房地產抵押合同

五、房地產抵押估價

(一)對房地產管理部門的要求

(二)對商業銀行的規定

(三)對房地產估價機構的規定

第三節 住房公積金制度

一、住房公積金制度概述

(一)住房公積金的性質

(二)住房公積金的特點

(三)住房公積金制度的作用

(四)住房公積金管理的基本原則

二、住房公積金繳存、提取和使用

(一)住房公積金繳存

1.住房公積金繳存

2.職工住房公積金的查詢和對賬

(二)住房公積金的提取和使用

1.住房公積金提取

2.職工住房公積金的使用

三、住房公積金個人住房貸款

(一)住房公積金個人貸款特征

(二)近年來有關住房公積金個人住房貸款政策

考試要求

1.熟悉個人住房貸款政策;

2.熟悉近年來個人住房貸款政策的調整;

3.掌握房地產抵押的概念及特征;

4.掌握房地產抵押的主要類型;

5.掌握房地產抵押設定的條件;

6.熟悉房地產抵押合同與房地產抵押估價;

7.了解住房公積金制度;

8.熟悉住房公積金繳存規定;

9.掌握住房公積金提取規定;

10.熟悉住房公積金使用規定;

11.了解住房公積金個人貸款特征;

12.熟悉近年來有關住房公積金個人住房貸款政策。

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第七章 房地產交易稅費相關制度政策

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對稅費制度概述，契稅、增值稅、個人所得稅、企業所得稅、房產稅、土地增值稅、印花稅、其他相關稅費等內容的了解、熟悉與掌握情況。

考試內容

第一節 稅費制度概述

一、稅收的概念及特征

(一)概念

(二)特征

二、稅收制度及構成要素

(一)納稅人

(二)征稅對象

(三)計稅依據

(四)稅率或稅額標準

(五)附加、加成和減免

1.附加和加成是加重納稅人負擔的措施

2.減稅、免稅以及規定起征點和免征額是減輕納稅人的負擔

(六)違章處理

三、我國現行房地產稅種

四、房地產收費

第二節 契稅

一、納稅人

二、征稅對象

三、計稅依據

四、稅率

五、納稅環節和納稅期限

六、減稅、免稅規定

七、其他有關規定

第三節 增值稅

一、納稅人

二、征稅對象

三、計稅依據

四、稅率

五、計稅方法

1.一般計稅方法

2.簡易計稅方法

3.增值稅起征點幅度

六、納稅環節和納稅期限

七、營業稅改增值稅試點有關事項的規定

(一)對不動產經營租賃服務的主要規定

(二)銷售不動產的增值稅規定

(三)個人轉讓不動產繳納增值稅的有關規定

1.個人轉讓不動產的取得形式

2.個人轉讓不動產的計稅依據與稅率

3.個人轉讓不動產的合法有效憑證

(四)營改增后轉讓不動產繳納增值稅差額扣除

八、減稅、免稅規定

(一)增值稅免征項目

(二)銷售及出租不動產時增值稅的減稅、免稅規定

(三)增值稅減免的其他事項

第四節 個人所得稅

一、納稅人

二、征稅對象

三、計稅依據

四、稅率

五、納稅環節和納稅期限

六、與轉讓住房有關的征收個人所得稅具體規定

七、減稅、免稅規定

第五節 企業所得稅

一、納稅人

二、征稅對象

三、計稅依據

四、應納稅額

五、稅率

六、納稅環節和納稅期限

七、房地產開發企業所得稅預繳稅款的處理

第六節 房產稅

一、納稅人

二、征稅對象

三、計稅依據

四、稅率

五、納稅環節和納稅期限

六、減稅、免稅規定

七、具備房屋功能的地下建筑的房產稅政策

第七節 土地增值稅

一、納稅人

二、征稅對象

三、計稅依據

四、稅率

五、納稅環節和納稅期限

六、減稅、免稅規定

七、營改增后土地增值稅的若干征管規定

(一)營改增后土地增值稅應稅收入的確認

(二)與轉讓房地產有關的稅金扣除

(三)營改增前后土地增值稅清算的計算

(四)營改增后舊房轉讓時的扣除

第八節 印花稅

一、納稅人

二、稅目、稅率

三、免稅規定

四、印花稅其他相關規定

第九節 其他相關稅費

一、城鎮土地使用稅

(一)納稅人

(二)征稅對象

(三)計稅依據

(四)稅率

(五)納稅環節和納稅期限

(六)減稅、免稅規定

二、耕地占用稅

(一)納稅人

(二)征稅對象

(三)計稅依據

(四)稅率

(五)納稅環節和納稅期限

(六)減稅、免稅規定

三、城市維護建設稅和教育費附加

四、房地產稅收相關優惠政策

(一)住房租賃稅收優惠政策

(二)經濟適用住房的稅收優惠政策

(三)公共租賃住房建設和運營的稅收優惠政策

考試要求

1.了解稅收特征與現行房地產業的稅種;

2.熟悉房地產收費;

3.熟悉契稅納稅人轉移土地、房屋權屬的行為;

4.熟悉契稅計稅依據;

5.掌握契稅稅率稅及減免規定;

6.熟悉契稅其他有關規定;

7.熟悉增值稅的概念與征稅對象;

8.熟悉增值稅計稅依據;

9.掌握營業稅改增值稅試點有關事項的規定;

10.熟悉增值稅減免規定;

11.了解與轉讓住房有關的征收個人所得稅具體規定;

12.熟悉個人所得稅減免規定;

13.了解企業所得稅規定;

14.熟悉房地產開發企業所得稅預繳稅款的處理;

15.掌握房產稅計稅依據與稅率;

16.掌握房產稅減免規定;

17.熟悉具備房屋功能的地下建筑的房產稅政策;

18.了解土地增值稅的計稅依據與減免規定;

19.熟悉營改增后舊房轉讓時的扣除;

20.熟悉印花稅稅目、稅率與免稅規定;

21.了解城鎮土地使用稅的計稅依據與減免規定}

22.熟悉城市維護建設稅的征收范圍、計稅依據與稅率;

23.熟悉教育費附加的計征依據、稅率與免征規定;

24.掌握房地產稅收相關優惠政策。

第八章 不動產登記相關制度政策

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對不動產登記制度概述、不動產登記類型、不動產登記程序、不動產登記資料查詢等內容的了解、熟悉與掌握情況。

考試內容

第一節 不動產登記制度概述

一、不動產登記的概念和范圍

(一)不動產登記的概念

(二)不動產登記的范圍

二、不動產登記制度的類型

(一)契據登記制

(二)產權登記制

1.權利登記制

2.托倫斯登記制

三、不動產登記目的

(一)保護不動產權利人的合法權益

(二)維護不動產交易安全

(三)利于國家對不動產進行管理、征收賦稅和進行宏觀調控

四、不動產登記簿

(一)不動產單元

(二)不動產登記簿

(三)不動產登記簿記載事項

五、不動產物權生效時間

(一)法定生效

(二)事實行為成就時生效

(三)登記生效

六、不動產登記機構

第二節 不動產登記類型

一、按照登記業務類型分類

(一)首次登記

(二)變更登記

(三)轉移登記

(四)注銷登記

(五)更正登記

(六)異議登記

(七)預告登記

(八)查封登記

(九)抵押權登記

二、按照登記物類型分類

(一)土地登記

(二)房屋登記

(三)林權登記

(四)海域登記

三、按照登記物權分類

(一)不動產所有權登記

(二)不動產他項權利登記

第三節 不動產登記程序

一、申請

(一)國有建設用地使用權和房屋所有權登記所需材料

(二)土地、房屋抵押權登記所需材料

(三)更正登記所需材料

(四)異議登記所需材料

(五)預購商品房預告登記所需材料

二、受理

三、審核

四、登簿

五、發證

六、不動產登記收費

1.登記收費標準

2.登記優惠收費標準

第四節 不動產登記資料的查詢

一、不動產登記資料查詢概述

二、不動產登記資料的管理

三、不動產登記資料的查詢程序

(一)查詢人提出查詢申請

(二)查詢機構提供查詢

(三)查詢結果證明的出具

四、對查詢機構和查詢人的要求

(一)對查詢機構的要求

(二)對查詢人的要求

考試要求

1.熟悉不動產登記的概念;

2.了解不動產登記制度的類型;

3.熟悉不動產登記簿的內容;

4.了解不動產登記的目的;

5.熟悉不動產生效情形;

6.熟悉不動產登記機構;

7.掌握不動產登記業務類型;

8.熟悉不動產登記按登記物分類和登記物權的分類;

9.掌握不動產登記的程序及要件;

10.了解不動產登記資料查詢的法規政策規定;

11.熟悉不動產登記資料查詢的管理、程序和要求。

第九章房地產廣告相關制度政策

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對房地產廣告概述、房地產廣告發布規定、房地產廣告發布的禁止行為等內容的了解、熟悉與掌握情況。

考試內容

第一節 房地產廣告概述

一、房地產廣告的含義和特點

二、房地產廣告應當遵守的原則

1.合法性原則

2.真實性原則

3.科學性原則

第二節 房地產廣告發布規定

一、發布房地產廣告應當提供的文件

二、房地產廣告的內容

三、發布房地產廣告的具體要求

第三節 房地產廣告發布的禁止行為

一、禁止發布房地產廣告的幾種情形

二、房地產廣告不得包含的內容

三、違法違規行為的處罰

考試要求

1.熟悉房地產廣告應當遵守的原則;

2.熟悉發布房地產廣告應提供的文件;

3.掌握房地產廣告的內容;

4.掌握發布房地產廣告的具體要求;

5.掌握房地產廣告發布禁止的情形;

6.熟悉房地產廣告不得包含的內容。

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（責任編輯：gx）