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交易日期調(diào)整
1.交易日期調(diào)整的含義
可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格,是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格,是應(yīng)該在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。如果成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同(往往是不同的,而且通常成交日期早于估價(jià)時(shí)點(diǎn)),房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化,如政府出臺(tái)新的政策措施、利率發(fā)生變化、出現(xiàn)通貨膨脹或通貨緊縮等等,從而房地產(chǎn)價(jià)格就有可能不同。因此,應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格,如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整,稱為交易日期調(diào)整。
交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的調(diào)整。經(jīng)過交易日期調(diào)整后,就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。
2.交易日期調(diào)整的方法
在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間,隨著時(shí)間的推移,房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生的變化有3種情況:①平穩(wěn);②上漲;③下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí),可不進(jìn)行交易日期調(diào)整。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為上漲或下跌時(shí),則必須進(jìn)行交易日期調(diào)整,以使其符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。
采用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為:
可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。其中,交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn),以經(jīng)過前面修正后的可比實(shí)例價(jià)格為基準(zhǔn)(下同),可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為±t%(從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn),當(dāng)可比實(shí)例的價(jià)格上漲的,為+t%;下跌的,為-t%),則:
可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格x(1±t%)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格或者
可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格x (100±t)/100=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格
上式中,(1±t%)或(100±t)/100是交易日期調(diào)整系數(shù)。
價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。在價(jià)格指數(shù)編制中,需要選擇某
個(gè)時(shí)期作為基期。如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的,稱為定基價(jià)格指數(shù):如果是以上一時(shí)期作為基期的,稱為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)的編制原理見表
采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為:
可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格
例:某宗房地產(chǎn)2004年6月的價(jià)格為1 800元/㎡,現(xiàn)需將其調(diào)整到2004年10月。 已知該宗房地產(chǎn)所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)2004年4月至10月的價(jià)格指數(shù)分別為79.6,?4.7,76.7,85.0,89.2,92.5,98.1(以2002年1月為100)。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)2004年10月的價(jià)格。
[解]該宗房地產(chǎn)2004年10月的價(jià)格計(jì)算如下:
1800 x 98/76.7=2302.2(元/㎡)
采用環(huán)比價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為:
可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格 x 成交日期的下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù) x 再下一時(shí)期的價(jià)格指數(shù) x… x 估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格指數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。
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(責(zé)任編輯:中大編輯)
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