三、計算題

(一)大綱內容

1、以距離街道深度為16~18M之間的地塊作為標準地段，路線價為1000元/平方米，待估宗地為一臨街矩形地塊，臨街深度為18M，臨街寬度為10M，該路線價區段臨街深度指數表如下，試計算該宗地的總價格。

臨街深度/M >4 4<=8 8<=12 12<=16 16<=18

深度指數/% 130 125 120 110 100

解：

根據書本公式進行計算：

P=1000*(1.3*10*4+1.25*10*4+1.2*10*4+1.1*10*4+1*10*2)=1000*214=214000元

即該宗地總價格為：214000元

2、某市區有六層磚混結構辦公樓一幢，土地面積500平方米，房屋建筑面積1500平方米，月租金45000元，假設建筑物的還原利率為12%，耐用年限為60年，土地還原利率為8%，房產稅為租金收入的12%，土地使用稅每年每平方米2元，管理費以年租金的3%計，不考慮租金損失，修繕費以房屋現值的1.5%計，保險費按建筑物現值千分之3計，建筑物尚可使用50年，建筑物價格依成本法求得為120萬元。

試求本例土地使用權50年期價格。

解：

(1)計算總收入(即租金收入)：

年租金收入=45000*12=540000元

(2)計算總費用：

房產稅=540000*12%=64800元

土地使用費=2*500=1000元

管理費=540000*3%=16200元

修繕費=120萬*1.5%=18000元

保險費=120萬*千分之3=3600元

總費用=103600元

(3)計算總收益：

540000-103600=436400元

(4)計算房屋純收益：

120萬*12%=144000元

(5)計算土地純收益：

436400-144000=292400元

(6)計算50年使用權土地價格：

土地總價=3577071元

3、某宗地323.38畝，采用成本法進行土地價格鑒證。

該土地征用前是耕地，根據調查，土地征用前3年平均產值取700元/畝，土地補償費用、安置補償費用、青苗補償費用全計取征用前3年平均產值的10倍。該土地基礎條件一般，開發費3000元/畝，耕地占用稅每平方米4元。土地取得費用假設在初期一次投入，開發費假設在第2年內均勻投入。利息率為年利率6.54%，全部投資按利潤率15%計，土地增值收益為土地成本的20%

解：

土地價格=土地取得費+開發費+稅費+利息+利潤+增值收益

土地取得費=700*323.38*10=2263660元

開發費=3000*323.38=970140元

稅費=323.38*666.67*4=862350.98元

利息=485699.91元

利潤=(2263660+970140)*15%=485070元

故土地價格=(2263660+970140+862350.98+485699.91+485070)*(1+20%)=6080304.98元

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（責任編輯：xll）

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