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土地使用權

一宗地不僅有其物質實體，而且其上有多種權利，主要包括土地所有權、土地使用權、土地租賃權、土地抵押權、地役權等。對于這些權利的總和，我們可以理解為是由諸權利所組成的一個“權利束”或一個產(chǎn)權體系。我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定有土地所有權和土地使用權，且土地的所有權和土地使用權相分離。土地的所有權和使用權依法確立并受法律保護。土地的所有權不能買賣、出租、抵押、處理等，但土地可以依法確定給單位或個人使用。

由于土地收購、儲備的資金量大，收儲中心可以通過政府財政撥款、商業(yè)銀行貸款等渠道獲得土地儲備資金。當收儲中心以儲備的土地作為抵押物向商業(yè)銀行貸款融通資金時，土地資產(chǎn)價值就需要由具有資質的地產(chǎn)評估機構進行估價。評估機構就會遇到收儲中心抵押貸款的抵押物的性質問題，也就是作為抵押物的土地使用權是一種什么性質的土地使用權，是否為收儲中心所擁有。根據(jù)(城市房地產(chǎn)管理法)和(擔保法)的規(guī)定，以出讓方式取得的土地使用權和經(jīng)批準的劃撥土地使用權可以設定抵押權，并辦理抵押登記，實際操作過程中，收儲中心代表政府，對國有土地依法收購、收回，對集體土地依法征用后予以儲備，并對儲備的土地實施開發(fā)或再開發(fā)，使生地、毛地變成熟地;然后，根據(jù)城市發(fā)展對土地市場的需要，有計劃地出讓土地，從而盤活存量土地，有效配置土地資源。若國土資源行政主管部門沒有為收儲中心頒發(fā)(國有土地使用權證)，則收儲中心并非是實質意義上的土地使用者，不擁有土地的使用權，不能辦理抵押登記手續(xù);若為收儲中心辦理《國有土地使用權證)，收儲中心將土地出讓給用地單位或個人時，則應該屬于轉讓行為，這些土地只能按(城市房地產(chǎn)管理法)和國務院第 55號令(1990年)規(guī)定的轉讓條件轉讓給土地受讓方，而不能由代表政府的收儲中心出讓給用地單位或個人，這與土地儲備實施辦法不一致。一般情況下，評估機構是以土地使用權為收儲中心所擁有來考慮的。

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（責任編輯：中大編輯）

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