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劃撥土地使用權價格評估的兩種思路

倒算法：長期以來，評估劃撥土地使用權的傳統思路是將其設定為出讓，評估正常的出讓土地使用權價格，再按地方政府規定的固定比例或金額扣減出讓金。這種從出讓價格入手的方法可稱之為“倒算法”。該法可*作性強，成為廣泛使用的傳統方法。但是，由于它沒有從權益的特性進行分析，往往不能量化劃撥土地使用權權利的不完整性對價格的影響。此外，在一些情況下，采用“倒算法”還會因“循環推定”而遇到無法*作的困境。如2006年發布的《協議出讓國有土地使用權規范》強化了劃撥土地轉為出讓時，須按市場水平確定出讓金的思路，并規定：應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的出讓土地使用權市場價格—擬出讓時的劃撥土地使用權權益價格。按此公式，求取應補繳的出讓金時，就不能再以“倒算法”評估“擬出讓時的劃撥土地使用權價格”。

正算法：《城鎮土地估價規程》規定“劃撥土地使用權價格評估，可采用收益還原法、市場比較法、剩余法、成本逼近法和基準地價系數修正法等”，這種應用各基本評估方法，通過對相關參數的分析處理，體現劃撥土地權益特征，直接評估劃撥地價格的方法即可稱為“正算法”。正算法的特征在于從劃撥土地使用權自身的權利分析入手，量化權利的不完整性對價格的減損。由于缺少詳細的方法運用指南和關鍵參數的經驗判定，該法目前應用較少，但是，隨著市場化觀念的日益強化，正算法的應用領域將逐步擴大。

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（責任編輯：中大編輯）

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