中國土地估價師考試網幫您備戰2013年土地估價師考試，網校結合土地估價師考試大綱，特編輯整理了土地估價師考試科目《土地估價實務基礎》知識點，希望對您參加本次考試有所幫助!

一、土地估價分析

(一)分析確定土地估價技術思路的原則

1．土地估價目的與適用原則

不同的估價目的，對應的評估結果內涵不一致，結果也會有差別，在評估中的技術思路也不盡一致。

2．估價對象狀況與估價方法適用性分析

估價對象的不同狀況，所適用的方法應有不同。比如收益還原法等，要求以持續使用為前提，對評估基準日時估價對象不可能持續生產或使用的標的是不適用的。

3．估價資料與估價方法可行性分析

市場的發達狀況決定是否適用市場比較法、剩余法、收益還原法等。只有市場上有足夠相似或相近的案例，才能從市場反應角度認知土地的價值。

（1）運用比較法估價的資料是類似不動產的交易資料。它包括交易目的、交易時間、交易情況資料以及交易實例不動產的區位狀況、權利狀況和實物狀況等資料。

(2)運用收益還原估價法估價的資料是類似不動產的收益資料。包括:租賃價格、經營收入資料；出租率或空置率、運營費用資料；收益率及風險程度資料，等等。

（3）運用成本法估價的資料是類似不動產的成本資料。包括：土地重新取得價格資料；建筑物的建造成本資料；開發費用、管理費用、銷售稅費、利潤率資料，等等。

（4）運用剩余法估價的資料是類似不動產的價格與成本資料。包括類似不動產的現有價格資料及其預期分析、開發估價對象不動產的成本資料及其預期分析，等等。

（5）運用基準地價修正法的資料是估價對象所在城市的基準地價資料、土地價格隨時間變化的資料。

4．估價技術思路確定

初步選定的估價方法能否最終在估價中采用取決于所搜集資料的數量和質量。在前面已根據估價對象初步選擇了估價方法，在此再根據搜集到的資料情況，正式確定所采用的估價方法。例如，某一寫字樓需要估價，根據它的用途和權利性質初步選擇市場比較法作為估價方法之一。在市場調查及資料搜集中發現，雖然該城市房地產市場很發達，但在頻繁的房地產交易中，主要是住宅不動產，寫字樓的交易實例很少，同一供需圈里在估價時點近期幾乎沒有交易案例。此時縱然估價對象的不動產類型及它的可交易性可以用市場比較法估價，但受到了搜集的資料數量限制，故不能采用市場比較法估價。

關于搜集資料的數量和質量，值得指出的是，有的是真正缺乏所需要的資料，有的可能是估價人員沒有盡力去搜集。影響估價方法采用的情形不包括后一種情況。

5．多種方法相結合

土地的價值高，常常評估面積大，總價值也大，所以在評估中一般要求用兩種以上的方法，從不同的角度考證土地的價值。

6．考慮現有資料情況

巧婦難為無米之炊，因此在評估中還要充分考慮能夠了解、掌握的所有資料的 程度，比如如果沒有掌握基準地價評估的成果及修正體系，就不要采用基準地價系數修正法。

(二)土地估價目的的判斷

估價目的，即估價報告的期望用途，土地估價需要根據估價目的確定估價時采用何種估價假設前提和何種價格類型。不同的估價目的會有不同的交換價值。

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（責任編輯：中大編輯）

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