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征地案例比較測算法

1.基本概念

征地案例比較測算法是將區片看作一個評估對象，根據本區片和其他可比區片征地案例的實際補償標準，通過比較修正得到征地區片價的方法。

2.基本公式

基本公式為：

Px=Pb×100/A1×100/A2×AT

式中：P——征地案例比較價;

Pb——征地案例價格;

A1——區域因素修正系數;

A2——個別因素修正系數;

AT——時間修正指數。

3.基本步驟：

(1)選擇征地案例

需要選擇三個以上有代表性的征地案例。選擇的征地案例應是近三年之內發生的，并發生在本區片或其它可比區片的項目。征地案例的選擇要注意到項目的不同類別。

由于目前征地案例存在很大的差異，因此，在使用案例前，還要對案例的合理性進行判斷。即判斷該案例的補償費用是否能夠滿足被征地農民生產、生活和發展的需求，是否代表當地的正常水平等。

(2)統一可比內涵

征地案例的可比內涵要與征地區片價的設定內涵一致。主要是指在對案例進行整理時，要將青苗補償費、附著作物補償費和其它額外損失的補償費用等剔除出去。

(3)進行比較

對征地案例的比較修正應考慮區域因素、個別因素和時間因素等。

區域因素是指區片所在地區的自然條件與社會、經濟、行政等因素相結合所產生的地區特性，并對土地價格水平產生影響的因素。區域因素包含的內容主要有區片的位置、交通狀況、區域環境條件、城市規劃、土地使用限制、區域農業發展程度等。

個別因素是指構成區片的個別特性并對其補償費用產生影響的因素。個別因素比較的內容，要有區片的土地類型、地形、地質、人均耕地、收入水平和征地項目類型等。

時間因素修正是指根據征地案例費用發生的日期對補償費用進行調整。

(4)計算征地區片價

通過案例比較，編制比較修正系數表，代人比較測算法基本公式，計算各區片比較價。在區片比較價的基礎上，采用簡答平均、加權平均等方法將三個案例的結果進行平均處理，得到各征地區片價。

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（責任編輯：中大編輯）

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