建筑物區分所有權，是指多個業主共同擁有一棟建筑物時，各個業主對其在構造和使用上具有獨立的建筑物部分所享有的所有權和對供全體或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有權以及基于建筑物的管理、維護和修繕等共同事務而產生的共同管理權的總稱。《物權法》第七十條規定：業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。根據上述規定，業主的建筑物區分所有權由以下三部分構成。

(一)專有部分的所有權

業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。建筑區劃內，符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為建筑物專有部分：①具有構造上的獨立性，能夠明確區分;②具有利用上的獨立性，可以排他使用;③能夠登記為特定業主所有權的客體。

專有部分可以直接占有、使用，實現居住或者營業的目的;也可以依法出租，獲取收益;還可以在自己的專有部分上依法設定負擔，例如，為保證債務的履行將屬于自己所有的住宅或者經營性用房抵押給債權人。但業主行使專有部分所有權時，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權利。由于建筑物專有部分與共有部分具有一體性、不可分離性，所以業主對專有部分行使專有所有權應受到一定限制。例如，業主在對專有部分裝修時，不得拆除房屋內的承重墻，不得損害其他業主的合法權益。

業主轉讓建筑內專有部分，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。業主的建筑物區分所有權是一個集合權，包括對專有部分享有的所有權、對建筑區劃內共有部分享有的共有權和共同管理的權利，這三種權利具有不可分離性。在這三種權利中，業主對專有部分的所有權占主導地位，是業主對專有部分以外的共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的前提與基礎。沒有業主對專有部分的所有權，就無法產生業主對專有部分以外共有部分的共有權，以及對共有部分的共同管理的權利。如果業主喪失了對專有部分的所有權，也就喪失了對共有部分的共有權及對共有部分的共同管理的權利。

業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。《物權法》第七十七條首先明確業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主不得隨意改變住宅的居住用途，是業主應當遵守的一個最基本的準則，也是業主必須承擔的一項基本義務。如果業主確實因生活需要.如因下崗無收入來源，生活困難，將住宅改變為經營性用房，必須遵守法律、法規以及管理規約的規定，例如要辦理相應的審批手續，要符合國家衛生、環境保護要求等。在遵守法律、法規以及管理規約的前提下，還必須征得有利害關系的業主同意。這兩個條件必須同時具備，才可以將住宅改變為經營性用房，二者缺一不可。作為業主自我管理、自我約束、自我規范的建筑區劃內有關建筑物及其附屬設施的管理規約也可以依法對此問題作出規定。

(二)共有部分的共有權

業主對專有部分以外的共有部分享有權利、承擔義務，不得以放棄權利為由不履行義務。共有部分是指建筑物專有部分以外的部分。《物權法》第七十三條規定：“建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。”需要注意的是，法律規定的綠地道路歸業主所有，不是說綠地道路的土地所有權歸業主所有，而是說綠地、道路作為土地上的附著物歸業主所有。

建筑區劃內的以下部分，應當認定為建筑物的共有部分：

(1)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通道部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層或者設備層間等結構部分。

(2)其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

建筑區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。

每個業主在法律對所有權未做特殊規定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、外墻面等共有部分，及對物業管理用房、公用設施、綠地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者處分的權利。但是，行使占有、使用、收益或者處分的權利，還要依據物權法的相關法律、法規和建筑區劃管理規約的規定。業主對專有部分以外的共有部分的共有權，還包括對共有部分共負義務。同樣，業主對共有部分如何承擔義務，也要依據物權法及相關法律、法規和建筑區劃管理規約的規定。業主對專有部分以外的共有部分的共有權，還包括對共有部分共負義務。同樣，業主對共有部分如何承擔義務，也要依據物權法及相關法律、法規和建筑區劃管理規約的規定。

建筑區劃內車位、車庫的所有權歸屬依據《物權法》第七十四條確定，具體如下：

(1)建筑區劃內，規定用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要;

(2建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定;

(3)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

建設單位按照規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例，將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合《物權法》第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。

在建筑區規劃內規劃用于停放汽車的車位之外，占有業主共有道路或其他場地增設的車位，應當認定為《物權法》第七十四條第三款所稱的車位，屬于業主共有。

(三)共有部分的共同管理權

業主對專有部分以外的共有部分享有共同管理的權利。根據《物權法》第七十六條第一款的規定，業主共同決定事項的范圍包括：制定和修改業主大會議事規則;制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;選舉業主委員會和更換業主委員會成員;選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設施;有關共有和共同管理權 利的其他重大事項。除上述所列事項外，對建筑區劃內有關共有和共同管理權利的其他重大事項，也需要由業主共同決定。例如，如何對物業公司的工作予以監 督，如何與居民委員會協作等。業主共同決定籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。其他事項應當經專有部 分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。此外，業主可以按照法定程序決定自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。

房地產估價師考試準題庫下載

編輯推薦：

2018年房地產估價師考試題解精品班

2018年房地產估價師教材試題解析

2018年房地產估價師考試時間為10月13、14日

（責任編輯：）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁