2012年房地產(chǎn)案例與分析真題(網(wǎng)絡(luò)版)

單選

1、問屬于房地產(chǎn)的收入，應(yīng)該是營業(yè)收入扣除商業(yè)利潤扣除老字號收益 選A

2、問凈收益，選A

3、問不屬于商業(yè)的個別因素，選通風(fēng)采光

4、問收益價格高于比準(zhǔn)價格的原因，選報酬率低

5、問使比準(zhǔn)價格上升(記不清了)，選項有通脹，存款利率，我選了存款

6、問征收，抵押情況下比準(zhǔn)價格和收益價格的權(quán)重，選了等于

7，問侵犯甲公司的何種權(quán)利，選地役權(quán)

8，問丙公司應(yīng)該如何，選繼續(xù)開發(fā)

9，問賠償責(zé)任人，選甲公司和乙公司

10，問賠償金額，選差價+利息

找錯

第一版

指錯題大概：

1、估價人員應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師

2、假設(shè)和限制條件中：依據(jù)《估價規(guī)范》和委托人要求不對

3、假設(shè)和限制條件與注冊估價師聲明前后矛盾(假設(shè)中好像是不能保證建筑質(zhì)量不承擔(dān)責(zé)任，而聲明中卻強調(diào)不存在質(zhì)量問題)

4、比較法中路口和樓層屬于區(qū)域因素而不是個別因素(這個比較玄，湊數(shù)的。第一次考沒安排好時間)

5、估價對象狀況描述過于簡略，如土地的四至、地形地勢等

6、市場法中可比實例3樓層為3層，未作調(diào)整

7、可比實例租金內(nèi)涵未交代，是否為客觀市場租金

8、可比實例空置率未說明取值依據(jù)，空置率均為5%

9、比較法中可比實例2交易日期未做修正，或應(yīng)說明不作修正的理由

10、夾層是否合法應(yīng)予以調(diào)查核實并加以說明

11、市場法中租金的最終確定未列出計算過程，采用簡單平均法的理由不充分

12、估價結(jié)果缺少車庫的價值

13、忘了

第二版

1、封面中缺注冊估價師的注冊號

2、結(jié)果報告中，估價對象缺房地產(chǎn)建成具體到月。

3、技術(shù)報告中，收益法前面的公式與后面計算的公式不一致

4、可比實例3與估價對象所處的樓層不一致未進行調(diào)整。

5、交易實例2交易日期修正取值無理由

6、未說明實例是否包含車庫的價值

7、缺租賃保證金及押金的利息

8、鋼混40年錯

9、收益年限29年錯

10、收益法公式選用無理由

11、總價計算錯誤，不應(yīng)按511.45平方米計算或說明計算的理由

12、缺修正金額計算的過程和理由

13、估價報告應(yīng)用的有效期受估價目的所限說法錯誤碼。

第三版

1、封面估價人員表述錯，應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師;

2、致委托人函估價對象描述不清，缺少樓層和車庫;

3、估價師聲明沒有注冊房地產(chǎn)估價師蓋章;

4、結(jié)果報告估價對象權(quán)益狀況描述不清，缺：建筑物建成年月日(只表述為2000年建成)、缺土地使用權(quán)出讓年限(只表述剩余年限27年)、缺他項權(quán)設(shè)立時間;

5、技術(shù)報告收益法公式無選取理由，或與計算公與方法選擇表述的公式不一致;

6、市場法中可比實例缺權(quán)益狀況的修正;

7、市場法可比實例2未進行交易日期修正;

8、市場法個別因素調(diào)整中缺車庫和夾層的修正;

9、收益法年總費用中缺租賃費;

10、收益法收益年限錯誤，未考慮土地使用權(quán)剩余年限;

11、收益法中租賃期未采用租約期租金;

12、收益法中維修費計算基數(shù)錯誤，不應(yīng)該為估價對象實際重置價格;

13、技術(shù)報告估價結(jié)果內(nèi)涵表述不清，未明確車庫價值是多少

改錯

最后一題四個錯誤，

1、法律上許可錯誤，未完成手續(xù)應(yīng)按原規(guī)劃用途為法律許可，故應(yīng)該為綜合用途為法律許可

2、技術(shù)上可能錯誤，僅有估價人員目測可能拆除非承重墻外的墻體是不合理的，應(yīng)由專業(yè)的技術(shù)人員來確定其是否能拆除。

3、經(jīng)濟上可行，僅測算兩種使用方式的收入現(xiàn)值不夠，還應(yīng)測算其費用現(xiàn)值，兩者的凈現(xiàn)值相比較做出選擇

4、價值最大化，價值最大化中商業(yè)扣除中為扣除住宅變?yōu)樯虡I(yè)的手續(xù)費。

指錯題中：

1、估價人員那個不是錯誤，實操中都是這樣的。你去看一看你們所的報告，封面應(yīng)該也都是“估價人員：XXX XXX”。

6、市場法中可比實例缺權(quán)益狀況的修正。貌似只是說租金，不需要吧

8、市場法個別因素調(diào)整中缺車庫和夾層的修正;與2重復(fù)

9、收益法年總費用中缺租賃費;????

11、收益法中租賃期未采用租約期租金;(貌似估價目的說了不考慮，忘記了)

13、技術(shù)報告估價結(jié)果內(nèi)涵表述不清，未明確車庫價值是多少，(與2重復(fù)吧。)

改錯

最后一題四個錯誤，

1、法律上許可錯誤，未完成手續(xù)應(yīng)按原規(guī)劃用途為法律許可，故應(yīng)該為綜合用途為法律許可

原題表述的是“法津上可能”。先不說法律上許不許可，這句話本身就是錯誤的。

個人認為應(yīng)改為“法律上允許”。

原因如下：

1、為解決該地區(qū)商鋪短缺的問題，政府已明確將該住宅小區(qū)住宅一層變?yōu)樯虡I(yè)用途，(規(guī)劃已確確實實發(fā)生了變化，而且確指是X小區(qū)X樓一層的居住用房);

2、住宅小區(qū)一層住戶已有部分進行了變更;(法律上允許變更用途，說明已變更的住戶手中有允許變更的文件或房管局已將登記簿進行了變更。這點很重要)

3、委托人變更申請已提交，正在辦理中。

以上足以說明，法律上的合法性，證載用途“住宅”只是形式上的用途而已，按最高最佳原則，法津允許變更用途，就應(yīng)按變更后的用途來評估。而如果按住宅用途來評估，同一幢樓同為一層的房屋豈不是因用途不同而相互予盾?這題與以前做的練習(xí)不一樣，以前是某一地區(qū)規(guī)劃為商業(yè)區(qū)，其中有一幢房屋是工業(yè)(或住宅)，評估該房地產(chǎn)按證載用途評估。這里有質(zhì)的區(qū)別。

試想在實務(wù)操作中，又有哪個產(chǎn)權(quán)人會將這樣的房子當(dāng)作住宅來評估并賣出?

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