問答題

(一)

某房地產開發公司擬將其開發建設中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款，委托房地產估價機構評估該在建工程的抵押價值。注冊房地產評估師在實地查勘時獲知該綜合樓的主體結構已封頂，后續建設工程正在進行，建安工程整體形象進度達65%，擬選用假設開發法作為其中一種估價方法。請問：

1. 【題干】假設開發法的估價前提有哪幾種?本次估價應選擇哪種估價前提?

【答案】假設開發法的估價前提有3種：(1)估價對象仍然由其業主開發完成，這種估價前提稱為“業主自行開發前提”;(2)估價對象要被其業主資源轉讓給他人開發完成，這種估價前提稱為“自愿轉讓開發前提”;(3)估價對象要被迫轉讓給他人開發完成，這種估價前提稱為“被迫轉讓開發前提”。

本次估價是房地產抵押估價，應采用“被迫轉讓前提”。

2.【題干】在各種不同的估價前提下，假設開發法的測算主要有哪些差別?

【答案】在不同的估價前提下，假設開發法測算的主要差別包括：

(1)預測出的后續開發經營期的長短不同。自行開發前提下，后續開發經營期就是正常的后續建設期;而自愿轉讓開發前提和被迫轉讓開發前提下，需要考慮轉讓的正常期限，從而導致后續開發經營期發生變化。

(2)后續開發的必要支出不同。自行開發前提下，指考慮后續開發的必要支出;而自愿轉讓開發前提和被迫轉讓開發前提下，通常會產生新的“前期費用”，在估價后續開發的必要支出時，還應加上這部分的“前期費用”。

(3)測算出的待開發房地產價值不同。一般情況下，自己開發前提下評估出的價值要大自愿轉讓前提下的價值，自愿轉讓前提下評估出的價值要大于被迫轉讓前提下評估出的價值。

(二)

甲公司擬議其擁有的房地產作價與乙公司合資，委托房地產評估機構評估該房地產于2015年6月5日的市場價值。房地產估價機構采用比較法和成本法進行測算，并于2015年6月15日出具評估報告，其中載明估價報告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項因故延期，于2016年9月20日重新啟動。由于原估價報告使用期限已過，鑒于在此期間房地產市場并無明顯變化，甲公司要求房地產估價機構直接更改原估價報告中的價值時點、報告出具日期及報告使用期限，保留原估價結果后出具新的評估報告。請問：

1.【題干】房地產估價結構可否滿足甲公司的上述要求?請簡述理由。

【答案】房地產估價報告不能滿足甲公司的上述要求。原估價報告使用期限已過，不能直接使用原估價報告，超過使用期限的，需要重新進行估價、并出具新的估價報告。

2.【題干】針對本案情況，在前次估價的基礎上，房地產估價機構重新出具估價報告應補充哪些外部作業工作?對原估價報告中兩種估價方法的測算內容必須做出哪些具體調整?

【答案】房地產估價機構重新出具估價報告應補充的外部作業工作包括：

(1)通過市場調查收集相似房地產的交易實例資料、建安造價資料、房地產開發市政配套費用等規費資料、開發利潤率資料等;收集房地產實物狀況和權益狀況的資料。

(2)通過實地勘查確定建筑物折舊。

對原估價報告中兩種估價方法的測算內容需要做出的調整包括：

(1)比較法：根據交易實例資料對可比實例成交價格進行調整;對可比房地產狀況進行調整，主要是對房地產實物狀況和權益狀況進行調整，因為不知道這一年中估價對象是否產生了新的債權債務，需要重點對房地產權益狀況進行調整。

(2)成本法：首先需要調整折舊，然后根據建安造價資料、房地產開發市政配套費用等規費資料，開發利潤率資料對各項成本和開發利潤率進行調整，計算建筑物重新構建價格。

三、

李某于2015年6月向甲房地產開發公司(以下稱甲公司)購置了一處商鋪，2015年9月交房，裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現局部基礎沉陷，部分墻體開裂等質量問題，不能繼續使用。經雙方協商，由甲公司負責修復并承擔其他損害賠償。2016年6月該房屋修復工程全部完成，已排除相關安全隱患，房屋達到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問題未達成一致意見。雙方協商后決定委托乙房地產估價機構就其他損害賠償的內容及具體賠償金額提出建議并進行評估。

問題：

1.【題干】若停業損失僅限于房屋修復期間的租金收益損失，請簡述采用報酬資本化法測算的過程。

【答案】報酬資本金化測算過程：(1)測算收益期;(2)確定月租金收益和運營費用，計算月凈收益;(3)確定報酬率;(4)計算租金收益損失。

2.【題干】除房屋修復費用和停業損失外，該項目損害賠償還應包括哪些內容?

【答案】除房屋修復費用和停業損失外，該項目損害賠償還應包括的內容有：(1)房屋使用人周轉安置費用;(2)房屋耐久性降低、導致剩余收益年限縮短的損失;(3)修復對臨近房屋損壞的補償;(4)施工影響的補償;(5)修復后對承租人的心理減價;(6)補償協商長期未能得到解決而消耗的相關費用。

單選題

(一)

1.某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相同，經主題業主協商一致并報相關部門批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業主所有。目前該廣告位已對外出租，年租金2萬元，剩余租賃期3年。合同約定租金按年支付，違約金5萬元，現業主欲轉讓其位于樓頂的一套住宅，委托房地產估價機構進行估價，房地產估價機構接受委托進行了市場調查，了解到該地區無廣告位的類似住宅租售實例較多，類似屋頂廣告位市場需求旺盛，年租金3萬元。

1.【題干】本次住宅轉讓估價的估價對象范圍應為(　)。

【選項】

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權

B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權

C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權

D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權

【答案】B

【解析】業主轉讓其位于頂層的一套住宅，轉讓估價時，估價對象范圍包括該住宅及歸屬于該住宅的廣告位的收益權，該住宅樓共10套，歸屬于該層住宅的是1/10的廣告位的收益權。

2.【題干】該估價項目最適宜采用的估價技術思路為(　)。

【選項】

A.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值

B.采用比較法、收益法評估住宅和相應廣告位的市場價值

C.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值，收益法評估相應廣告位的收益權價值

D.采用比較法、收益法評估住宅市場價值后，考慮廣告位的增值影響

【答案】C

【解析】該區域無廣告位的類似住宅租售實例較多，采用比較法、收益法評估住宅的市場價值，該廣告位現已出租，用收益法評估相應廣告位的收益權價值。

3.【題干】采用收益法評估該屋頂廣告位價值，最適宜的技術思路為(　)。

【選項】

A.按市場租金評估該廣告位收益價值

B.租約期內按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值

C.按市場租金評估該廣告位收益價值，再減去違約成本

D.租約期內按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值，再減去違約成本

【答案】B

【解析】評估有租約限制的房地產價值，評估出租****益價值，租金期間應采用租賃合同約定的租金，即實際租金;租賃期間屆滿后應采用市場租金。

4.【題干】對該套住宅進行房地產抵押估價，則估價對象范圍應為(　)。

【選項】

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權

B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權

C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權

D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權

【答案】A

【解析】抵押價值評估時，估價對象為該頂層住宅，歸屬于該住宅的廣告位的收益權不能單獨使用、也不可以獨立變現，不屬于抵押估價的范圍。

(二)

某房地產估價機構接受委托，為征收補償需要而評估一處位于市區的平方價值。該房屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內有一口水井。征收決定公告后，業主在院內自行搭建了20m2的簡易房。

5.【題干】本次估價的對象應包括(　)。

【選項】

A.土地使用權、平房、簡易房、水井

B.土地使用權、平房、水井

C.土地使用權、平房、水井、圍墻

D.土地使用權、平房、簡易房、水井、圍墻

【答案】C

【解析】征收估價對象范圍包括合法的被征收建筑物及占用范圍內的建設用地使用權和其他不動產，不包括違法建筑和超過批準期限的臨時建筑。被征收的房屋價值評估不得遺漏、虛構評估對象。

6.【題干】本估價項目最適宜采用的估計技術思路為(　)。

【選項】

A.采用批量估價方法進行評估

B.采用標準價調整法進行評估

C.選用適宜估價方法進行個案評估

D.采用假設開發法進行個案評估

【答案】C

【解析】該平房有院落屬于個案，應選用適宜估價方法進行個案評估。

【考點】

7.【題干】采用比較估價時，適宜選為可比實例的是(　)。

【選項】

A.周邊帶院落的類似平房

B.周邊不帶院落的類似平房

C.周邊新建商品住宅

D.周邊成套二手住宅

【答案】A

【解析】選取可比實例的要求之一是可比實例房地產應與估價對象房地產相似，具體應滿足下列要求：與估價對象區位相近、與估價對象用途相同、與估價對象權利性質相同、與估價對象檔次相同、與估價對象規模相當。本題中，估價對象是帶有院落的平房，因此應選擇周圍帶院落的類似平房作為可比實例。

(三)

甲公司擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區，土地性質為出讓工業用地。廠區圍墻內建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000m2;兩棟生產車間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門衛房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經甲公司同意臨時加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務問題擬轉讓該廠區。

8.【題干】若甲公司抵押貸款時以整體房地產作為抵押物，最適宜采用的估價方法為(　)。

【選項】

A.比較法和收益法

B.成本法和假設開發法

C.比較法和成本法

D.收益法和成本法

【答案】D

【解析】工業房地產估價時采用較多的是成本法;甲公司將廠區全部出租給乙公司使用，適宜選用收益法估價，因此以整體房地產作為抵押物時，最適宜采用的估價方法為收益法和成本法。

9.【題干】若甲公司抵押貸款時以部分房地產作為抵押物，最適宜作為抵押物的是(　)。

【選項】

A.5棟共計5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用權

C.鍋爐房和門衛房的建筑物及其分攤的土地使用權

D.生產車間的建筑物及其分攤的土地使用權

【答案】D

【解析】以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押;以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。

10.【題干】甲公司轉讓該廠區時，評估其轉讓價值的內涵為(　)。

【選項】

A.土地使用權價值及全部建筑價值

B.全部房地產價值-房地產因抵押、出租造成的價值減損額

C.合法產權的全部房地產價值-承租****益損失-貨款余額

D.合法產權的全部房地產價值-承租人租金損失-貸款余額

【答案】C

【解析】轉讓價值=合法產權下的全部房地產價值-承租****益損失-貸款余額

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