四、計算題（共2題，20分。要求列出算式、計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；只有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題紙上作答）

1、某公司5年前與一辦公樓所有權人簽訂了租賃合同，租用其中1000㎡的面積，

約定租賃期限為20年 ，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上一年的基礎上增加1萬元，從第8年開始，租金保持固定不變。現市場上類似辦公樓的月租金為30元/㎡，假設折現率為10% 。請計算目前該承租人權益價值。（8分）

2、某宗擬出讓的熟地面積為10000㎡，適宜建造公寓或賓館，容積率為5，出讓年限為40年，約定不可續期。預計取得土地后建成毛坯房需2年時間，市場上類似建筑物的建筑安裝工程費為1100元/㎡，專業費用為建筑安裝工程費的6%.

管理費為建筑安裝工程費和專業費用之和的3%，上述三項費用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年內均勻投入；毛坯房建成時的銷售價格為8000元/㎡。由毛坯房裝修成精裝修公寓需半年時間，裝修及其專業費用、管理費用等為800元/㎡；精裝修公寓售價為10000元/㎡。公寓裝修完成時，一次性購置相關設施設備后，可作為賓館投入正常經營，購置設施設備費用為200元/㎡；預計賓館正常經營的年凈收益為5100萬元，報酬率為10%。同類房地產開發項目的銷售費用和銷售稅費分別為售價的3%和6%，銷售費用在毛坯房、精裝修公寓或賓館建成前半年內均勻投入，銷售于建成時即售完，購買土地的契稅為地價的4%，折現率為12%。請根據上述資料比較不同開發方式下的土地價值大小，并判斷該宗土地的合理價值。（12分）

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（責任編輯：fky）

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