第九章 物業管理制度與政策

第一節 物業管理概述

物業與物業管理基本概念：

一)物業的含義

“物業”一詞是由英語“Estate”或“Property”引譯而來的，含義為“財產、資產、擁有物、房地產”等，這是一個廣義的范疇。從物業管理的角度來說，物業是指各類房屋及其附屬的設備、設施和相關場地。各類房屋可以是建筑群，如住宅小區、工業區等，也可以是單體建筑，如一幢高層或多層住宅樓、寫字樓、商業大廈等;同時，物業也是單元房地產的稱謂，如—個住宅單元。同一宗物業，往往分屆一個或多個產權所有者。附屬的設備、設施和相關場地是指為實現建筑物使用功能、與建筑物相配套的各類設備、設施和與之相鄰的場地、庭院、道路等。

(二)物業管理的含義

物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。物業管理的這一表述表明：①物業管理是由業主通過選聘物業服務企業的方式來實現的;②物業管理活動的依據是物業服務合同;③物業管理的內容是對物業進行維修養護、管理，對相關區域內的環境衛生和秩序進行維護。

物業服務企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。業主，即物業產權人，指房屋所有權人。

(三)物業管理的主要目的

物業管理的主要目的是保證和發揮物業的使用功能，使其保值增值，并為物業所有人與使用人創造并保持整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境與秩序。物業管理行業的發展，對于順利實現我國第三步戰略目標，全面建設小康社會具有積極的促進作用：①規范發展物業管理有利于提高人民群眾居住質量，改善城市面貌;②規范發展物業管理有利于增加就業，擴大居民消費;③規范發展物業管理有利于維護社區穩定，推動精神文明建設;④規范發展物業管理有利于促進財富增值，培育民主意識。

物業管理的基本特征：

社會化、專業化、市場化是物業管理的三個基本特性。

1.社會化

物業管理的社會化有兩層基本含義，一是物業的所有權人要到社會上去選聘物業服務企業;二是物業服務企業要到社會上去尋找可以代管的物業。

物業的所有權、使用權與物業的經營管理權相分離是物業管理社會化的必要前提，現代化大生產的社會專業分工是實現物業管理社會化的必要條件。

2.專業化

物業管理的專業化是指由物業服務企業通過合同的簽訂，按照產權人和使用人的要求去實施專業化管理。隨著經濟的發展和科技的進步，建設領域不斷涌現新技術、新產品，物業的智能化程度越來越高，只有那些擁有掌握管理技術和硬件技術的專業人員，具有先進的管理工具及設備，建立科學、規范的管理措施及工作程序的物業服務企業，才有能力提供相應的物業管理服務。

3.市場化

市場化是物業管理最主要的特性。在市場經濟條件下，物業管理的屬性是經營，所提供的商品是服務。物業服務企業是按照現代企業制度組建并運作，向業主和使用人提供服務，業主和使用人購買并消費這種服務。這種通過市場競爭機制和商品經營的方式所實現的商業行為就是市場化。

物業管理服務的基本內容：

物業管理服務的基本內容主要有以下幾項：

(1)物業共用部位的維護與管理;

(2)物業共用設備設施的運行、維護和管理;

(3)環境衛生、綠化管理服務;

(4)機動車和非機動車的停放管理;

(5)物業管理區域內公共秩序、消防，交通等協助管理事項的服務;

(6)物業裝飾裝修管理服務;

(7)物業檔案資料的管理。

物業管理的主要環節：

物業管理是房地產開發的延續和完善，是一個復雜的、完整的系統工程。為保證物業管理有條不紊地順利啟動和正常運行，從規劃設計開始到管理工作的全面運作，各個環節都不容忽視。根據物業管理在房地產開發、建設和使用過程中不同時期的地位、作用、特點及工作內容，物業管理按先后順序可分為4個階段：物業管理的策劃階段;物業管理的前期準備階段;物業管理的啟動階段;物業管理的日常運作階段。

物業管理條例確立的物業服務基本制度：

為了規范物業服務活動，維護物業服務當事人的合法權益，《物業管理條例》(國務院令第504號，根據2007年8月26日《國務院關于修改<物業管理條例>的決定》(504號令)修訂，以下簡稱《條例》)突出建章立制的重要作用，確立了以下七項物業服務的基本制度。

(一)業主大會制度

(二)管理規約制度

(三)物業服務招投標制度

(四)物業承接驗收制度

(五)物業服務企業資質管理制度

(六)物業服務專業人員職業資格制度

(七)住宅專項維修資金制度

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（責任編輯：lqh）

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