為了幫助考生系統的復習房地產估價師考試課程，全面的 了解2011年房地產估價師考試教材的相關重點， 小編特 編輯匯總了2011年 房地產估價師考試各章復習的重點資料，希望對您參加本次考試有所幫助！

1.確定年凈收益

在測算估價對象未來各年潛在總收益的基礎上，考慮估價對象在使用過程中的正常空置等損失后，實際所能獲得的年總收益扣除其經營過程中為取得租金收入需花費的維修費用、保險費用、管理費用和稅金后，得出估價對象未來各年的凈收益。

(1)估算年總收入

采用市場法確定估價對象可出租面積的正常租金為1.8元/㎡·天(具體過程略)。

根據估價對象實際狀況，出租率按90%考慮，則其年收入總額為：

1.8元/㎡·天×90%×3 853.05㎡×365天=227.83萬元

(2)運營費用

維修費：按重置成本的2%(確定過程略)計算，重置成本為1500元/㎡(確定過程略)。則：

維修費=1500元/㎡×3 853.05㎡×2%=11.56萬元

保險費：按建筑物的原值的2‰(確定過程略)計算。則：

保險費=1 500元/㎡×3 853.05㎡×2‰=1.16萬元

管理費：按年收入的3%(確定過程略)計算。則：

管理費=227.83萬元×3%=6.83萬元

營業稅及附加按年收入的5.5%計算，房產稅按年收入的12%計算，則營業稅及附加和房產稅為：

227.83萬元×(5.5%+12%)=39.87萬元

則運營費用合計為59.42萬元。

(3)凈收益

凈收益=年總收入-運營費用=227.83萬元-59.42萬元=168.41萬元

2.確定報酬率

本次評估報酬率的確定采用了安全利率加風險調整值的方法，報酬率確定為7%(確定過程略)。

3.收益年限的確定

估價對象以出讓方式獲取，土地使用年限為50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估價對象為鋼混結構，其經濟壽命為60年，根據孰短原則，估價對象的收益年限為50年。

4.測算估價對象的收益價格

將凈收益、報酬率和收益年限代入計算公式，測算估價對象于估價時點狀態下的收益價格為：

V=A/r×[1-1/(1+r)n]=168.41/7%×[1-1/(1+7%)50]=2 324.18萬元

單價為：

2 324.18萬元÷3 853.05㎡=6 032.05元/㎡

七、估價結果確定

1.單價的確定

本報告分別采用了市場法和收益法對估價對象的市場價格進行了評估，采用市場法求取的單價為5 958元/㎡，采用收益法求取的單價為6 032.05元/㎡，兩者的結果比較接近，本報告取其算術平均值作為最終結果，即：

估價對象單價=(5 958元/㎡+6 032.05元/㎡)÷2=5 995.03元/㎡

估價對象總價=5 995.03元/㎡×3 853.05㎡≈2 310萬元

2.估價結果

本估價機構根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算，結合估價人員的經驗與對影響房地產市場價格因素的分析，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下在估價時點的評估價值為：人民幣(大寫)貳仟叁佰壹拾萬元(2 310萬元)，單價為5 995.03元/㎡。

附件(略)

四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)

估價對象為A城市一臨街商業鋪面，當地類似房地產轉讓、租賃活動活躍;因城市道路擴建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進行估價，拆遷當事人約定室內自行裝飾裝修部分一并估價。某房地產估價機構于2008年9月5日接受委托并簽訂估價委托合同，對該商業鋪面進行估價，估價作業日期為2008年9月5日至9月10日，房地產估價師張某于2008年9月5日到現場進行了實地查看。以下為該估價機構出具的估價結果報告的片段。

一、委托人(略)

二、估價機構(略)

三、估價對象

(一)估價對象實物狀況(略)

(二)估價對象權益狀況(略)

(--)估價對象區位狀況(略)

四、估價目的：為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格

五、價值定義：估價對象于估價時點的公開市場價值

六、估價時點：2008年9月5日。

七、估價依據

1.《中華人民共和國城市房地產管理法》;

2.《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號);

3.《房地產估價規范》(GB/T50291--1999);

4.《A市城市房屋拆遷管理實施辦法》(A市人民政府令130號);

5.《A市城市房屋拆遷評估管理暫行規定》;

6.《A市城市房屋拆遷評估操作技術規范(試行)》(A房市[2002]148號);

7.《市物價局、房產管理局關于印發A市房屋重置價格標準的通知》(A價房字[2004]74號);

8.《房屋拆遷許可證》(證號：×規拆許(2008)第××號);

9.托人提供的權證資料及其他相關資料及圖件、注冊房地產估價師實地查看記錄及了解的有關估價對象現場資料和A市有關市場信息資料等;

10.其他法律法規、部門規章、政府規章及政策性文件(略)。

八、估價原則(略)

九、估價方法

由于估價對象周邊區域商業鋪面交易活躍，交易實例容易搜集，故可采用市場法進行評估;由于A市建安工程造價資料比較齊備，故也可采用成本法評估(市場法、成本法的定義略)。

十、估價結果(略)

十一、估價人員(略)

十二、估價作業日期(略)

十三、估價報告使用期限(略)

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（責任編輯：中大編輯）