2008年 試題參考答案

一、問答題

(一)答：理由包括：

1.本次評估的價值為投資價值(拍賣應價)。(3分)

2.投資價值是從某個特定投資者的角度來衡量的價值。(3分)

3.不同投資者在開發建設成本經營費用方面的優勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同，所有這些因素都會影響投資者對該房地產未來收益能力的估計，從而影響投資者對該房地產價值的估計。(4分)

(說明：若回答估價目的、估價時點、估價方法、價格影響因素、資料依據及估價師經驗不同，均不給分)

(二)答：1.錯誤。(1分)

2.房地產價值不是土地價值和建房投入簡單的相加。(3分)

3.應考慮房地產擁有者自己對房地產進行投資改良、通貨膨脹因素。(3分)

4.雖然造價穩定，但管理費用財務費用，稅費水平可能有變化。(3分)

(三)答：

1.若轉讓后允許改變用途，則以商業用途價格為基礎估價較合適，或若轉讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎估價較合適。(2分)

理由：

估價對象處于繁華商業區，根據最高最佳使用原則應以商業用途價格為基礎估價。或估價對象證載用途為住宅，根據合法原則，應以住宅銷售均價為基礎估價。(4分)

2.估價技術路線：①選擇估價方法。②方法運用中的具體處理。③確定估價結果。

二、單項選擇題

1.A 2.A 3.D 4.D 5.A 6.B 7.B 8.D 9.C 10.D

三、指錯題

1.估價師聲明應該是注冊房地產估價師聲明。

2.估價對象權益描述不全，未交代有共有權人，是否設立抵押權等。

3.估價對象未說明是否為整體估價，但不包括動產。

4.轉讓目的估價的估價原則中不應有謹慎原則。

5.估價結果數值表述不嚴謹，應指明總建筑面積及每建筑面積的單價。

6.估價結果不應有可能字樣。

7.估價報告有效期表述不正確(和2006年考試真題相同，當時的答案是：正確的描述應該為“如果本報告超過應用有效期還未使用，本公司不負任何責任”)。

8.市場法中缺計算公式(本題考點和06年相同，指錯題中也有這一項)。

9.可比實例C選取不恰當，可能不在一個供需圈(或可比實例C未說明是否在同一供求范圍內)。

10.可比實例成交價格內涵不清(未說清是建筑面積還是使用面積)。

11.可比實例C未指明用途，應指明辦公用途。

12.交易日期調整依據錯誤，應指明顯細分市場的(不應是商品住宅市場價格比較平穩，而應該是估價對象類似的辦公用房4～6月份價格平穩)。

13.區域因素中，商業繁華程度應為辦公聚集度。

14.“公共設施配套情況”應為基礎設施完備度或外部配套。

15.個別因素缺少物業管理的修正。

16.可比實例B裝修調整系數有誤(或裝修檔次描述不清，應有詳細說明)。

17.成新率100%與“較新”不符，應為全新。

18.基礎設施情況屬區域因素。

19.估價對象共五層，可比實例為四層，應說明或修正。

20.缺少權益狀況因素說明與調整。

21.收益法中，出租率按估價對象的實際情況90%確定不正確，應說明是否為客觀水平且應說明是預測值。

22.年總收入未考慮收租損失。

23.收益法測算中，年總收入未說明是預測值。

24.收益法測算中，管理費取值未說明理由。

25.年總收入未考慮押金或租賃保證金的利息收入。

26.租金收入未考慮可出租面積比率。

27.運營費用中未交代物業管理費、水、電、采暖費等如何收取(或租金內涵交代不清)。

28.估價對象使用年限至2053年6月30日錯，應為6月29日。

29.估價對象收益年限用50年錯，應為45年。

30.收益法測算中，收益價格確定時應說明土地不可續期。

31.收益法測算時，應給出凈收益的三種估計值并最終確定是哪一種估計值。

32.收益價格單價應取元為整數，這樣與市場法精確度一致。

33.估價結果的表述，估價技術報告與估價結果報告不一致。

四、改錯題

1.價值定義錯，應為估價對象的公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響，包含建筑物裝修部分的價值。

2.估價時點錯，應為2008年8月30日(取得拆遷許可證之日)。

3.估價依據缺《城市房屋拆遷估價指導意見》。

4.估價方法錯，應改為或增加：由于估價對象為收益性的房地產，附近地區房地產租賃活躍，故可采用收益法進行評估。

（責任編輯：fky）

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