(二)收益法測算過程

經(jīng)過認真分析，得知估價對象在未來使用年限內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的凈收益，且每年的報酬率保持不變，故收益價格測算公式為：

V=A/r×[1-1/(1+r)n]

上式中：V一房地產(chǎn)價格，A一年凈收益，r-報酬率，n一收益年限

1.確定年凈收益

在測算估價對象未來各年潛在總收益的基礎上，考慮估價對象在使用過程中的正常空置等損失后，實際所能獲得的年總收益扣除其經(jīng)營過程中為取得租金收入需花費的維修費用、保險費用、管理費用和稅金后，得出估價對象未來各年的凈收益。

(1)估算年總收入

采用市場法確定估價對象可出租面積的正常租金為1.8元/㎡·天(具體過程略)。

根據(jù)估價對象實際狀況，出租率按90%考慮，則其年收入總額為：

1.8元/㎡·天×90%×3 853.05㎡×365天=227.83萬元

(2)運營費用

維修費：按重置成本的2%(確定過程略)計算，重置成本為1500元/㎡(確定過程略)。則：

維修費=1500元/㎡×3 853.05㎡×2%=11.56萬元

保險費：按建筑物的原值的2‰(確定過程略)計算。則：

保險費=1 500元/㎡×3 853.05㎡×2‰=1.16萬元

管理費：按年收入的3%(確定過程略)計算。則：

管理費=227.83萬元×3%=6.83萬元

營業(yè)稅及附加按年收入的5.5%計算，房產(chǎn)稅按年收入的12%計算，則營業(yè)稅及附加和房產(chǎn)稅為：

227.83萬元×(5.5%+12%)=39.87萬元

則運營費用合計為59.42萬元。

(3)凈收益

凈收益=年總收入-運營費用=227.83萬元-59.42萬元=168.41萬元

2.確定報酬率

本次評估報酬率的確定采用了安全利率加風險調(diào)整值的方法，報酬率確定為7%(確定過程略)。

3.收益年限的確定

估價對象以出讓方式獲取，土地使用年限為50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估價對象為鋼混結(jié)構(gòu)，其經(jīng)濟壽命為60年，根據(jù)孰短原則，估價對象的收益年限為50年。

4.測算估價對象的收益價格

將凈收益、報酬率和收益年限代入計算公式，測算估價對象于估價時點狀態(tài)下的收益價格為：

V=A/r×[1-1/(1+r)n]=168.41/7%×[1-1/(1+7%)50]=2 324.18萬元

單價為：

2 324.18萬元÷3 853.05㎡=6 032.05元/㎡

七、估價結(jié)果確定

1.單價的確定

本報告分別采用了市場法和收益法對估價對象的市場價格進行了評估，采用市場法求取的單價為5 958元/㎡，采用收益法求取的單價為6 032.05元/㎡，兩者的結(jié)果比較接近，本報告取其算術(shù)平均值作為最終結(jié)果，即：

估價對象單價=(5 958元/㎡+6 032.05元/㎡)÷2=5 995.03元/㎡

估價對象總價=5 995.03元/㎡×3 853.05㎡≈2 310萬元

2.估價結(jié)果

本估價機構(gòu)根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗與對影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下在估價時點的評估價值為：人民幣(大寫)貳仟叁佰壹拾萬元(2 310萬元)，單價為5 995.03元/㎡。

（責任編輯：fky）

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