2012年房地產估價師《理論與方法》試題(網友)

1、土地重新購建價格數據肯定記不到了，說不定考試當天回憶能夠記到。思路應該是，在估價時點：土地重新購建價格+建筑物重新購建價格*建筑物折舊，即，土地重新購建價格+建筑物重新購建價格*(49/60)

2、80萬元的房產，2萬非房產成分，首付一半，另外一半一年后支付。

這個記得折現率是6%，不知道對不，不然就是8%。應該是40+40/1.06=77.736, 77.736-2=75.74。考場上時間緊，太緊張了，我也不知道自己當時計算正確沒有了。

3、還有一題非正常稅費的，對可比實例進行調整。一個調整是非正常稅費負擔的調整，應該是兩個調整，然后連乘。我應該是計算出錯，沒有找到合適答案。

39+39/1.06=75.79,這個選擇哪個答案啊?是不是A

對，單選有道求報酬率的!還有道求純粹房地產交易價格(扣除非房地產成分)!所以，單選又增加這兩道

報酬率那個是7.78%吧

還有哈，好像是第二頁的最后一道單選 合法是指..我選依法判定估價對象合法

接著第三頁的第一題是問估價中什么最先確定?(記憶很模糊了)，反正是選A 估價目的

好像是最后一道單選吧，我還記得選C呢，就是那個資料存檔10銷毀的!

單選 還有個房產公司做評估要買地什么 選投資價值

還有個好像是什么告訴使用面積，轉換成建筑面積?

不是那個扣除家具，求純粹房地產價值哦，當中涉及使用面積跟建筑面積換算，好像是1:0.75吧!

合法那題答案是B，選房地產對應的狀況合法。見理論書合法原則那節。

計算題第二道，成本法，投資利息的計算，題目給的年利率是多少呀?

對了 判斷還有一個自有資金資本化率是稅前現金流量....可以按交易實例算... 我沒敢選

斷還有一題，房地產在區域內生產消費不可移動，所以經濟位置也是固定不動的 我選錯的

判斷整理如下

1：“房地產評估還可以包括什么項目投資評估”，沒選

2：“按照房地產分攤土地價值的計算，” 沒選 數據差0.01。

3：“報酬率和折現率的性質”， 錯

4：“甲、乙土地，先計算樓面地價，然有一個是40年，一個是30年使用權，購買乙土地比甲土地更劃算” 對。

5：自有資金資本化率通常為未來第一年的稅前現金流量和自由資金額的比率，可以由可比實例房地產的稅前現金流量除以自有資金額得到沒選。

6：交通時間、距離，”交通費用什么的 錯。

7：“接受估價委托后、受托機構不得轉讓、變相轉讓受托的估價業務，并應明確至少一名合適的估價人員負責該項目。” 錯。

8：商品住宅成本不包含營業性用房，對

9、房地產在一定區域內生產消費不可移動，所以經濟地位固定不變 錯

10、平均發展速度持續上升或下降 大致數額相同 錯

11、房地產的容易變現，通用性好的，獨立性好的等描述。對。

12、高層面積按房地價值分攤，因為差別不大? 忘了

一個是:市場法是最可靠的，因為是市場價格的體現。應該答案是錯

一個是，檔案十年即可銷毀，是錯的

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