2013年試題參考答案

一、問答題

(一)

1.對于酒店自營的功能用房可基于營業(yè)收入測算凈收益，對于出租的功能用房可以基于租賃收入測算凈收益。具體技術(shù)思路如下：基于租賃收入測算凈收益的基本公式為：凈收益=潛在毛租金收入一空置和收租損失+其他收入一運營費用=有效毛收入一運營費用;基于營業(yè)收入測算凈收益，凈收益為營業(yè)收入扣除營業(yè)成本、經(jīng)營費用、營業(yè)稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用、商業(yè)利潤。

2.對于包含題意中多種收益類型的房地產(chǎn)，其凈收益視具體情況采用下列三種方式之一求取：

(1)把費用分為變動費用和固定費用，將測算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動費用，予以加總后再減去總的固定費用。如客房部分的變動費用是與入住客人多少直接相關(guān)的費用，會議

室部分的變動費用是與使用會議室的次數(shù)直接相關(guān)的費用，餐飲部分的變動費用是與用餐人數(shù)直接相關(guān)的費用，商場部分的變動費用是與商品銷售額直接相關(guān)的費用，等等;固定費用是指人員工資、固定資產(chǎn)折舊費、房地產(chǎn)稅、保險費等，不管客房是否有客人人住、會議室是否有人租用、餐廳是否有人就餐、商場是否有人購物等，都要發(fā)生的費用。

(2)首先測算各種類型的收入，然后測算各種類型的費用，再將總收入減去總費用。

(3)把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，先分別根據(jù)各自的收入和費用求出各自的凈收益，然后將所有的凈收益相加。

3.酒店的大堂、管理用房等的價值是通過其他用房的收益體現(xiàn)出來的，其凈收益不要單獨計算，否則就重復(fù)了。

4.對于娛樂中心、商場還要看是否有租約，如有租約，首先分析判斷租約是否正常合理，如正常合理則在租約期內(nèi)采用租約租金，在租約期外采用市場租金;如不正常、不合理，則采用市場租金測算。另外，對未出租部分采用市場租金測算。

(二)

用成本法和假設(shè)開發(fā)法估價時，需要考慮利率調(diào)整的影響。因為價值時點在利率調(diào)整之后。在成本法估價中，投資利息應(yīng)該按照新調(diào)整的貸款利率計算，假設(shè)開發(fā)法估價中，如采用靜態(tài)分析法估價，后續(xù)開發(fā)投資利息應(yīng)該按照新調(diào)整的貸款利率計算，如采用動態(tài)分析法估價，折現(xiàn)率體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。其中，利率應(yīng)為新調(diào)整的貸款利率。

(三)

1.張某的選擇不一定正確。如按資本化率考慮，酒店式公寓投資回報率高于普通住宅的收益率，如按報酬率考慮，張某的選擇可能不正確，因為酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限。第二，應(yīng)該考慮兩套房屋本身未來增值速度和增值能力的差異。第三，還應(yīng)考慮兩套房屋變現(xiàn)能力大小，普通住宅的變現(xiàn)能力較好。要在綜合考慮上述情況基礎(chǔ)上作出判斷。

2.如選擇酒店式公寓，一是盡量選擇70年產(chǎn)權(quán)的公寓，二是區(qū)位選擇非常重要，三是配套服務(wù)設(shè)施要齊全，四是選擇專業(yè)品牌物業(yè)服務(wù)很重要。如選擇普通住宅，除考慮投資回報率外，重點要關(guān)注它的升值空間大小。

二、單項選擇題

1.A

解析：據(jù)題意：“兩戶室內(nèi)裝修及部分家具家電受到損壞，主體結(jié)構(gòu)安全性未受影響”，可見兩套住宅屬于暫時性的損害，可推斷損害是可修復(fù)的，因此不能采用損害前后價差法(此方法主要適用于不可修復(fù)損失的);損失資本化法也不適用，因為損失前后收益變化難以確定;賠償實例比較法也不適用，因為類似損失程度和范圍的比較實例很難獲得。綜上所述，本估價項目最適宜采用的估價方法是修復(fù)費用法。

2.D

解析：由于采用修復(fù)費用法，估價結(jié)果主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復(fù)工程費用、由于修復(fù)活動造成的直接經(jīng)濟損失而支出的補償費用。

其中，直接經(jīng)濟損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所造成的經(jīng)濟損失，包括：

(1)房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用。

(2)房屋空置的收益損失。

(3)房屋使用面積減少的損失。

(4)房屋室內(nèi)凈高降低的損失。

(5)房屋采光面積減少的損失。

(6)房屋耐久性降低的損失。

(7)鄰近房屋損壞的補償。

(8)施工影響的補償。

(9)其他直接經(jīng)濟損失。

被拆除物殘值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估時點的回收市場價格合理確定。

D選項“房屋市場價值的減損額”是損害前后價差法的計算結(jié)果。

3.B

解析：房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費用屬于直接經(jīng)濟損失，應(yīng)計入估價結(jié)果，因此估價結(jié)果與房屋使用人數(shù)有關(guān)，損失價值多少與房屋損失程度、范圍和內(nèi)容有關(guān)，與房屋購置原價無關(guān)。

4.D

解析：房地產(chǎn)估價機構(gòu)由被征收入在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收入投票并以得票多的當(dāng)選，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

5.A

解析：對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。

6.B

解析：被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。申請復(fù)核評估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復(fù)核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

7.C

解析：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價值評估時點一致。房屋征收決定公告之日不是搬遷之日，房屋征收決定公告之日一

般情況下早于搬遷之日。

8.D

解析：由于估價目的不同，不能合并出具估價報告。一個估價報告只能有一個估價目的，可以有多個估價對象。

9.B

解析：因為甲廠區(qū)有出租收益，有收益或類似房地產(chǎn)有收益的應(yīng)把收益法作為一種估價方法，因此應(yīng)采用收益法估價。

10。C

解析：由于題意是評估土地市場價值，而且乙廠區(qū)土地使用權(quán)類型是劃撥，因此C選項最合適。D選項得出的結(jié)果是乙廠區(qū)房地產(chǎn)市場價值。

三、指錯題

1.封面中應(yīng)為“估價報告出具日期”而不是“估價作業(yè)日期”。

2.“致估價委托人函”應(yīng)放在“目錄”前。

3.缺估價對象是否有他項權(quán)、是否有共有權(quán)情況說明。

4.“七通一平”中不包含“通風(fēng)”，缺少“通信”或者說“七通一平”中不應(yīng)為“通風(fēng)”而應(yīng)為“通信”。

5.估價目的應(yīng)放在估價對象之前。

6.價值時點未說明確定理由或者說價值時點應(yīng)為估價作業(yè)日期內(nèi)某時點，通常為注冊房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場查勘之日。

7.價值定義表述錯誤，應(yīng)為估價對象假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。

8.估價依據(jù)應(yīng)在估價原則后，或估價原則應(yīng)在估價依據(jù)前。

9.缺實地查勘日期。

10.缺估價對象風(fēng)險提示。

11.缺估價對象此類工業(yè)房地產(chǎn)狀況過去、現(xiàn)在及未來變化趨勢分析。

12.兩幢建筑物層高不同，建筑安裝工程費不應(yīng)相同或者說應(yīng)該有區(qū)別。

13.缺公共配套設(shè)施建設(shè)費或者不計算公共配套設(shè)施建設(shè)費的理由。

14.管理費用的取費基數(shù)錯誤，應(yīng)為土地取得成本和建設(shè)成本之和。

15.銷售費用的取費基數(shù)錯誤，應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。

16.投資利息中銷售費用應(yīng)為開發(fā)完成之前發(fā)生的，開發(fā)完成時發(fā)生的銷售費用不應(yīng)計算利息。

17.折舊計算的基數(shù)應(yīng)為建筑物重新購建價格，不應(yīng)為建筑物重新購建價格與土地重新購建價格之和。

18.抵押價值評估應(yīng)遵循謹慎原則，不應(yīng)采用凈收益每年按一定比率遞增公式計算收益價格。

19.應(yīng)說明年運營費用構(gòu)成項目的確定理由或內(nèi)涵。

20.年有效毛收入計算時未考慮收租損失。

21.年有效毛收入計算未說明是否有其他收入。

22.抵押價值評估遵循謹慎原則，應(yīng)說明凈收益是保守估計值。

23.估價對象在結(jié)果報告中描述為鋼結(jié)構(gòu)，與鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)矛盾。

24.在估價結(jié)果確定中應(yīng)說明三種價值：未設(shè)定法定優(yōu)先受償款的市場價值、法定優(yōu)先受償款和抵押價值。

四、改錯題

1.應(yīng)明確說明進行實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師，不能籠統(tǒng)以“我們”指代。

2.應(yīng)該是按照現(xiàn)有用途、最高最佳利用為假設(shè)前提。

解析：一般情況下投資價值、企業(yè)經(jīng)濟行為中涉及的房地產(chǎn)估價價值可能適用于持續(xù)使用前提，而且一個估價目的只有一個價值類型。參閱理論教材97一101頁。

3.據(jù)題意，估價對象在價值時點有已抵押擔(dān)保債權(quán)，因此不能對已知事實做違背事實假設(shè)。

4.抵押價值評估遵循謹慎原則，就低不就高，應(yīng)充分考慮未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對房地產(chǎn)抵押價值的影響。

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