一、問答題(共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下)

(一)某正常營業中的酒店有多種功能用房，其中，客房、餐廳、會議中心等由該酒店業主自 行經營，娛樂中心、商場對外出租。某房地產估價機構接受委托評估該酒店房地產的市場價值。注 冊房地產估價師進行了實地查勘和市場調查，擬選用收益法作為主要的估價方法之一。

針對上述情況，請分別說明該酒店各類功能用房收益測算的技術思路。

(二)某房地產估價機構于2012年7月1日接受委托評估一宗在建工程的轉讓價值，估價委托 合同約定本次估價的價值時點為2012年7月10日。注冊房地產估價師于2012年7月3日進行了實 地查勘，估價作業期間恰逢中國人民銀行宣布自2012年7月6日起下調金融機構人民幣存貸款基 準利率。

請問：采用成本法和假設開發法估價時，是否需要考慮利率調整的影響?如是，哪些參數應當 考慮利率調整的影響?

(三)張某計劃用自有閑置資金100萬元購買一套房屋用于長期投資，擬持有一段時間后轉售。 某房地產經紀機構向其推薦了市場價格均為100萬元的兩套房屋，一套為普通住宅，另一套為酒店式公寓。經了解，普通住宅的市場租金為5000元/月，酒店式公寓按70000元/年的固定收益委托經營。張某認為，普通住宅的投資回報率是( 5000×12) 11000000= 6%，而酒店式公寓的投資回報率是70000/1000000= 7%，所以選擇購買酒店式公寓。

請問：

1.張某的選擇是否正確?

2.針對兩類物業不同的投資經營特點，注冊房地產估價師可以從哪些方面為張某投資決策提供專業建議?

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