(三)判斷題(根據判斷結果，用“、/”表示正確，用“×”表示錯誤)

1.城鎮房地產交易包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉讓、抵押，但城市土地使用權的轉讓以及其他在房地產流通過程中的各種經營活動除外。 ( )

2.房地產交易管理是房地產市場管理的重要內容。 ( )

3.房地產行政主管部門發現交易雙方的成交價格明顯低于市場正常價格時，就可以要求交易雙方當事人更改成交價格，并按市場評估交納有關稅費。 ( )

4.取得《房地產估價師執業資格證書》的人員，就可以以房地產估價師的名義從事房地產估價業務。 ( )

5.房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋所占用范圍內的土地使用權同時轉讓。 ( )

6.房地產贈與屬于雙務行為，受讓人也需承擔一定義務。 ( )

7.凡房地產轉讓或變更的，必須按照規定的程序先到土地管理部門申請土地使用權變更登記，然后憑變更后的土地使用權證書向同級人民政府房地產管理部門辦理交易手續和申請轉移、變更登記。 ( )

8.以出讓方式取得土地使用權的房地產轉讓時，受讓人所取得的土地使用權的權利、義務范圍應當與轉計人原有的權利和承擔的義務范圍相一致。 ( )

9.以出讓方式取得土地使用權，可以在不同土地使刪者之間多次轉計，其土地使用權出讓合同約定的使用年限可以根據實際情況改變。 ( )

10.以劃撥方式取得土地使用權的房地產，在轉讓的價款或其他形式的收益中，包含著土地使用權轉計收益，這部分收益完全由轉讓人獲得。 ( )

11.商品房預售是指房地產開發企業將已經建成的房屋預先出信給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。 ( )

12.房地產開發企業進行商品房預售，應當向房地產管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。 ( )

13.未取得《商品房頹售許可證》的，不得進行商品房預售。 ( )

14.開發企業進行商品房預售時，應當向求購人出示《商品房預信許可證》。 ( )

15.房地產直銷是指房地產開發企業或其他房地產擁有者將物業銷售業務委托專門的房地產中介服務機構代為銷售的一種經營方式。 ( )

16.房地產開發企業可以在未解除商品房買賣合同前，將作為臺同標的物的商品房再行銷售給他人。 ( )

17.不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，但可以向買受人收取任何預定款性質的費用。 ( )

18.按照我國現行的房屋權屬登記的有關規定，房屋權屬登記中對房屋的面積按建筑面積進行登記，但按套、套內建筑面積計價，會影響用建筑面積進行產權登記。 ( )

19.按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。 ( )

20.合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過1%時，買受人有權退房。( )

21.房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。 ( )

22.經批準A房地產開發企業對其開發的部分商品房戶型進行了變更。按規定，A房地產開發企業的正確做法是，應當存變更確立之日起10日內，電話通知買受人。 ( )

23.某商品房于2016年1月8日竣工驗收合格，2016年3月8日開發商將其交給購房人孫某，該商品房保修期應從2016年1月8日起計算。 ( )

24.《中華人民共和國城市房地產管理法》規定：“房屋租賃是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由出租人向承租人支付租金的行為。” ( )

25.租賃期限內，房屋所有權人轉讓房屋所有權，原租賃協議可以不繼續履行。 ( )

26.《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務。( )

27，張某將其一套房屋出租給李某，并簽訂了房屋租賃協議，約定租賃期限為25年。根據《中華人民共和國合同琺》“房屋租賃期限不得超過20年”的規定，此房屋租賃協議的全部條款無效。 ( )

28.租賃用途是指房屋租賃合同中規定的出租房屋的使用性質。 ( )

29.租用房屋從事生產經營活動的，修繕責任由雙方當事人在租賃合同巾約定。 ( )

30.廚房、衛生間、陽臺不得出租供人員居住，但地下儲藏室可以出租供人員居住。 ( )

31.出租商品住房的，應當以原設計的房問為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當地人民政府規定的最低標準。 ( )

32.商品房屋租賃期間內，因贈與轉讓房屋的，原房屋租賃合同自動失效。 ( )

33.房屋轉租合同除符合房屋租賃合同的確關部門規定外，還必須具備出租人同意轉租證明。( )

34.房地產抵押估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。 ( )

35.最高額抵押是限額抵押，是為將來發生的債權提供擔保，是對一定期問內連續發生的債權作擔保。 ( )

36.《中華人民共和同土地管理法》規定：“依法敢得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押。” ( )

37.《中華人民共和國擔保法》規定：“鄉(鎮)、村企業的地使用權可以單獨抵押。”( )

38.人民法院對已經依法設定抵押的被執行人及其所撫養家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執行人九個月的寬限期。 【 )

39.以具有土地使用年限的房地產抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過上地使用權出讓合同規定的使用年限。 ( )

40.以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的口頭同意。 ( )

41.抵押房地產投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押人為保險賠償的第一受益人。 ( )

42.訂立抵押合同前抵押房地產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。 ( )

43.抵押權設立后抵押房屋出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。( )

44.最高額抵押所擔保的最高債權額是不確定的，但實際發生額確定。 ( )

45.房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點假定設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。

答案：1.× 2.√ 3.×4.X 5.√ 6.X 7.X 8.√ 9.X 10.X11.× 12.√ 13.√ 14.√ 15.× 16.× 17.× 18.× 19.√ 20.×21.√ 22.× 23.× 24.× 25.× 26.√ 27.× 28.√ 29.√ 30.×31.√ 32.× 33.√ 34.√ 35.√ 36.× 37.× 38.X 39.X 40.×41.× 42.√ 43.√44.×45.×

(四)綜合分析題(每題的備選答案中有一個或一個以L符合題意。錯選不得分;少選，但選擇正確的每個選項得相應分)

題目一

Z市A房地產開發公司在w市城市規劃區內，取得了一塊建設用地使用權，該項目計劃總投資5000萬元。該項目開發臨街部分建5層商場，其余部分建設商品住宅。A房地產開發公司為融通資金，一方面通過金融貸款取得部分建設資金;另一方面通過預售其建設的商品房取得部分建設資金。A房地產開發公司取得《商品房預售許町證》后，委托B房地產開發公司代理預售商品房，預售期間，2015年3月1日，A房地產開發公司與王某簽訂了商品房預售合同，每平方米合同價格為2000元，合同約定建筑面積為100m。。后A房地產玎發公司經過有關部門批準，對包括王某所預購的商品房戶型進行了變更。經確權登記，王某所預購的商品房建筑面積為104m2。2016年3月1日該項目建成。2016年5月1日，A房地產開發公司將該商場租給D公司進行經營;而D公司由于自身原斟，又將該承租商場轉租給孫某。

根據上述背景回答下列問題：

1.A房地產開發公司取得該塊土地使用權的方式可以是( )。

A.劃撥方式

B.拍賣方式

C.招標方式

D.掛牌方式

2.關于A房地產開發公司通過金融貸款取得部分建沒資金，正確的是( )。

A.A房地產開發公司應以其取得的土地使用權連同在建工程的投入資產抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保

B.A房地產開發公司只能以其取得的土地使用權抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保

C.A房地產開發公司只能以在建工程的投人資產抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保

D.A房地產開發公司以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押

3.A房地產開發公司在申領《商品房預售許可證》時，投入開發建設資金應達到( )萬元以上(其他條件完全具備)，才符合現行商品房預售許可政策。

A.800

B.1250

C.1500

D.1600

4.A房地產開發公司申領《商品房預售許可證》，應向( )提出申請。

A.w市人民政府士地管理部門

B.W市人民政府房地產管理部門

C.z市人民政府土地管理部門

D.z市人民政府房地產管理部門

5.按照規定，A房地產開發公司與王某簽訂商品房預售合同后，應在( )之前辦理商品房預售合同登記備案手續。

A.2015年3月31日

B.2015年4月28日

C.2015年5月31日

D.2015年9月30日

6.按照規定，A房地產開發公司與王某簦訂商品房預售合同后，辦理商品房預售合同登記備案手續的責任方應是( )。

A.工某

B.王某的代理人

C.B房地產開發公司

D.A房地產開發公司

7.按照規定，A房地產開發公司與王某簽詞商品房預售合同后，應到( )部門辦理商品房預售合同甓記備案手續。

A.w市人民政府十地管理部門

B.w市人民政府房地產管理部門

C.Z市人[己政府十地管理部門

D.Z市人民政府房地產管理部門

8.A房地產開發公司要對商品房戶型進行變更，必須報( )批準。

A.w市人民政府土地管理部門

B.w市人民政府規劃管理部門

C.z市人民政府土地管理部門

D z市人民政府規劃管理部門

9.關于A房地產開發公司對商品房戶型進行變更的說法，符合現行政策的有( )。

A.A房地產開發公司應當在變更確立之日起10日內，可以以電話通知的形式通知買受人

B.購房者王某有權在A房地產開發公司通知到達之日起15日內作出是否退房的書面答復

C.買受人在A房地產開發公司通知到達之日起15日內未作出書面答復的，視同接受變更以及由此引起的購房者王某房價款的變更

D.如果A房地產開發公司未在規定時限內通知購房者王某，乇某要求退房，應由王某承擔違約責任

10.王某所預購的商品房實測面積為104m2，試計算其面積誤差比的絕對值為( )。

A.3%

B.4%

C.6%

D.7%

11.王某購買該商品房，最終應付總房價款為( )元。

A.200000

B.203000

C.206000

D.208000

12.在代理商品房預售中，關于對B房地產開發公司的要求的說法不正確的是( )。

A.房地產代理銷售企業應當在商品房預售合同簽訂之日起30日內持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產管理部門和上地管理部門辦理登記備案手續

B.應當向買受人出具商品房的有關證件

C.不得收取傭金以外的其他費用

D.發布商品房預售廣告，但不得涉及裝修內容

13.按照規定，A房地產開發公司與D公司在房屋租賃合同簽訂后( )日內，辦理房屋租賃登記備案手續。

A.30

B.45

C.60

D.90

14.關于D公司的轉租行為，不正確的有( )。

A.經A房地產開發公司同意，D公司可以依法將承租的商場轉租

B.該轉租合同不必再辦理房屋轉租登記備案手續

C.該轉租合同的終止日期可以超過原A房地產開發公司與D公司所簽租賃合同的終止日期，不必經A房地產開發公司同意

D.轉租期間，原租賃合同變更，該轉租合同也隨之終止

答案：1.BCD 2.AD 3.B 4.B 5.A 6.D 7.AB 8.B 9.BC 10.B 11.C 12.A 13.A 14.BCD

題目二

甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)以出讓方式取得A市某商品住宅項目用地，委托征收后形成凈地。甲公司委托乙房地產經紀機構(以F簡稱乙機構)代理該樓盤商品房的銷售。在商品房預售過程巾，甲公司報請城市規劃管理部門批準更改了原規劃。在建設過程中，甲公司因資金緊張，將該項日部分用地轉讓給丙房地產升發公司(以下簡稱丙公司)。2015年5月，唐某預購了該項目一套住宅，并簽訂了商品房預售合同。2016年5月，該項目辦理了房屋初始登記，并辦理了分戶房屋所有權證。

1.乙機構代理甲公司申請商品房預售許可證，必須提交的要件除授權委托書、土地使用權證書外，還包括( )等。

A.建設用地規劃許可證

B.建設工程施工許可證

C.建設工程規劃許可證

D.房屋征收許可證

2.關于該地塊的房犀征收，錯誤的為( )。

A.實施國有土地上房屋征收，需申領房屋征收許可證

B.被征收房屋價值評估時點應當為房屋征收決定公告之日

C.A市人民政府作出該房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估

D.被證收房屋的價值包含被征收房屋占用范圍內土地使用權的價值

3.關于規劃、設計變更的說法，正確的為( )。

A.甲公刮應當自變更確立之口起7日內，書面通知買受人

B.甲公司如果未在規定的時限內通知買受人，買受人有權選擇退房，且應由甲公司承擔違約責仟

C.規劃、設計變更導致商品房狀況變化，以及出現售房合同約定的其他影響商品房質量和使用功能情形的，買受人必須在變更通知到達之日起10日內作出是否退房的書面答復

D.買受人在變更通知到達之日起規定的時限內未作出是否退房的書面答復的，視同接受

4.甲、丙公司應當在辦理完土地使用權變更登記手續之R起( )日內持轉讓合同到房地產開發主管部門備案。

A.7

B.15

C.30

D.60

5.唐某所簽訂的商品房預售合同應由( )向登記部門登記備案。

A.唐某

B.丙公司

C.唐某和丙公司

D.唐某或丙公司

6.關于該項目涉及的房地產交易手續費，正確的是( )。

A.住房轉讓手續費，應按住房建筑面積收取

B.該項目住房轉讓手續費為每平方米6元

C.該項目住房轉讓手續費，由丙公刮承擔

D.該項目住房轉讓手續費，轉計雙方各承擔50%

答案：1.BC 2.A 3.BD 4.C 5.B 6.AC

題目三

張某出國留學前將登記廠用途為商住的房屋(底層為商鋪、二樓為住宅)轉讓給劉某。在辦理了交易過戶有關手續后，劉某向甲銀行申請抵押貸款并獲準，得到貸款40萬元，、}|年后又將該房屋抵押給乙銀行，得到貸款15萬元。在抵押期問，未經甲、乙銀行同意，劉某便將該房犀出租給陳某，但將抵押事實書面告知了陳某。劉某貸款還款期到后，因炒股失敗兀力歸還貸款，此時陳某與劉某約定的租賃期限尚未界滿。

l.關于劉某將該房屋出租給陳某的說法，不止確的是( )。

A.如果雙方簽訂的合同期限為25年，則該商品房屋租賃合同無效

B.劉某、陳某應當到租賃房屋所在地房地產土管部門辦理房屋租賃登記備案

C.劉某應當按照合同約定履行房屋的維修義務并確保房屋和室內設施安牟=

D.該房屋的租賃期無限制，由租賃當事人約定

2.在房屋租賃期間陳某死亡，則與其生前前共同居住的人( )。

A.可以按照原租賃合同租賃該房屋

B.不可再按原稍賃合同租賃該房屋

C.由當地房管部門決定能否相賃該房屋

D.由當地人民法院決定能否租賃該房屋

3.關于劉某與甲銀行簽訂房地產抵押合同的說法，錯誤的是( )。

A.該房地產抵押合同是其債權債務合同的從合同

B.其債權債務的主合同無效，不影響該房地產抵押合同的效力

C.該房地產抵押臺同中，可以約定在債務履行期屆滿抵押權人尚未受清償時，抵押物的所有權轉移為抵押權人所有的內容

D.如果抵押物須保險的，當事人應在合同中約定，并在保險合同中將抵押權人作為保險賠償金的優先受償人

4.劉某在辦理抵押房屋貸款過程中，正確的為( )。

A.應簽動書面抵押合同

B.劉某和甲、乙銀行應辦理變更登記

C.不管是否辦理了抵押登記，甲銀行對抵押房屋都具有優先受償權

D.其抵押權自登記剛設立

5.關于劉某將已抵押房屋出租的說法，正確的為( )。

A.在未征得甲、乙銀行同意的情況下，李某不能將已抵押的房屋出租

B.在抵押權實現后，劉某與陳某的租賃合同對受讓人無約束力

C.在抵押權實現后，陳某如有損失，劉某應賠償

D.甲、乙銀行有權要求劉某讓陳某搬出，但應賠償陳某損失

6.債務履行期滿后劉某無力歸還貸款，則甲、乙銀行有權( )。

A.占用該抵押房屋

B.扣押該抵押房屋

C.與劉某協議變賣該抵押房屋

D.請求人民法院拍賣該抵押房屋

答案：1.AD 2.A 3.BC 4.AD 5.B 6.CD

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