2010 年 房地產估價師考試  經營與管理考試真題

四、計算題(共2題，20分。要求列出算式和計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后2位。請在答題紙上作答)

(一)某家庭計劃5年后購買一套120㎡的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：

(1)目前已準備用于購房的積蓄共50萬元;(2)該家庭月工資收入為12000元，預計將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房;(3)該家庭另有一套房產出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少?(假設銀行存款年利率為3%，按月計息)(8分)

(二)張某有甲、乙兩個可供選擇方案。甲方案：購買房價為600萬元的商鋪，首付款為總價的50%，其余為銀行提供，其年利率為8%、期限為10年、按等額還本付息的商業抵押貸款，還款期為每年年末。該商鋪購買后第2年年初便可出租。張某與李某商定了意向性的租賃合同，李某承租該商鋪，租賃期限力19年，首年租金為150萬元，每隔5年租金上漲5%，年租金在每年年初一次性支付。該商鋪的年經營費用為租金收入的25%.

乙方案：購買總價為400萬元的寫字樓，購房款全部為張某的自有資金，于第1年年初一次性付清，該寫字樓購買后第2年后便可出租。張某與楊某也商定了意向性的租賃合同，楊某承租該寫字樓，租賃期限為19年，其中前10年的年租金為120萬元，后9年的年租金為190萬元，年租金在每年年初一次性支付，該寫字樓的年經營費用為35萬元。

以上兩個方案均不考慮期末轉售收入，張某要求的自有資金目標收益率均為15%。

1.編制甲、乙兩個方案的資本金現金流量表。

2.試評價甲、乙兩個方案的可行性，并用差額投資內部收益率比較甲、乙兩個方案的優劣。(12分)

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（責任編輯：中大編輯）

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