2012年房地產(chǎn)估價師案例與分析真題回憶(來自網(wǎng)友)

問答題

一

1、 檔次不同、物業(yè)管理不同、內(nèi)部裝修不同、租金內(nèi)涵不同，租約長短不同，租金支付方式不同

2、 應(yīng)對B寫字樓租金做如下處理

統(tǒng)一租金內(nèi)涵，統(tǒng)一支付方式

二

1、 裝飾裝修經(jīng)濟壽命短，3年前購買的是全新價值，現(xiàn)在評估的是目前成新度下的價值，要扣除折舊;3年前購買的金額包含家具，現(xiàn)在評估的價值是裝修部分

2、 采用成本法，先測算裝飾裝修的重置價值，再確定裝飾裝修 的經(jīng)濟使用年限，測算其折舊，重置價值扣除折舊

三

1、 投資價值，采用收益法

2、 先確定該商鋪的合法產(chǎn)權(quán)和合法用途，調(diào)查該類商鋪的租金，調(diào)查成本，調(diào)查該商鋪的剩余經(jīng)濟年限，調(diào)查投資人的最低報酬率，采用合理的計算公式，測算其投資價值

1、封面估價人員應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師

2、估價對象缺區(qū)位狀況描述

3、收益法公式?jīng)]有說明理由

4、因素條件說明表缺權(quán)益因素

5、年有效毛收入未考慮保證金，押金的利息收入

6、年總費用稅金缺城鎮(zhèn)土地使用稅

7、保險費計算基數(shù)錯誤

8、年總費用缺租賃費用

9、收益法公式前后不一

10、收益年限確定錯誤

11、因素說明表“所在層/總樓層”應(yīng)屬區(qū)域因素

12、估價結(jié)果卻車庫價值的計算

13、評估總價確定所使用的建筑面積錯誤

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