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2006年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法真題及答案3

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21.己知某收益性房地產(chǎn)的收益期限為50年,報(bào)酬率為8%的價(jià)格為4000元/m2:若該房地產(chǎn)的收益期限為40年,報(bào)酬率為6%,則其價(jià)格最接近于( )元/m2。

A.3816

B.3899

C.4087

D.4920

22.某商鋪建筑面積為500m2,建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年;市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/m2;運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25%;該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為( )萬(wàn)元。

A.521

B.533

C.695

D.711

23.已知~年期國(guó)債利率為3.31%,貸款利率為5.43%,投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.23%,管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%,缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1.42%,所得稅抵扣的好處為0.5%,則報(bào)酬率為( )。

A.7.78%

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%

24.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估某待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí),若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算,則該待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應(yīng)是( )。

A.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)開(kāi)始時(shí)的具體日期

B.待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

C.取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的日期

D.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成并投入使用的日期

25.下列關(guān)于假設(shè)開(kāi)發(fā)法的表述中,不正確的是( )。

A.假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是評(píng)估新開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法

B.運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法可測(cè)算開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤(rùn)和最高費(fèi)用

C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用的對(duì)象包括待開(kāi)發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房

D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法通常測(cè)算的是一次性的價(jià)格剩余

26.現(xiàn)有某待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑面積為38.50m2,從當(dāng)前開(kāi)始開(kāi)發(fā)期為2年。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析,該項(xiàng)目建成時(shí)可出售50%,半年和一年后分別售出其余的30%和20%,出售的平均單價(jià)為28507元/m2,若折現(xiàn)率為15%,則該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值的當(dāng)前現(xiàn)值為( )萬(wàn)元。

A.766

B.791

C.913

D.1046

27.在運(yùn)用長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格時(shí),當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或者下降的,并且各期上升或下降的幅度比率大致接近,則宜選用( )方法進(jìn)行測(cè)算。

A.平均增減量法

B.平均發(fā)展速度法

C.移動(dòng)平均法

D.指數(shù)修勻法

28.在房地產(chǎn)估價(jià)中,長(zhǎng)期趨勢(shì)法運(yùn)用的假設(shè)前提是( )。

A.過(guò)去形成的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)在未來(lái)仍然存在

B.市場(chǎng)上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料

C.房地產(chǎn)市場(chǎng)在過(guò)去無(wú)明顯的季節(jié)變動(dòng)

D.政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)政策不會(huì)影響房地產(chǎn)的歷史價(jià)格

29.一前后臨街、總深度為50m的矩形宗地,其前街路線價(jià)為5000元/m2,后街路線價(jià)為3800元/m2。如果按重疊價(jià)值估價(jià)法,該宗地的前街影響深度為( )m。

A.22

B.28

C.38

D.50

30.某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30ft的矩形土地甲,總價(jià)為40萬(wàn)元。其相鄰的矩形土地乙,臨街深度為150ft,臨街寬度為15ft,則運(yùn)用四三二一法則計(jì)算土地乙的總地價(jià)為( )萬(wàn)元。

A.23.4

B.28.6

C.33.4

D.46.8 

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