2012年房地產估價師案例分析試題(網友版)

簡答1 某估價師為一寫字樓估價，相鄰B寫字樓位置、交通條件、外形等大體符合，但調查中發現兩者的租金差異較大。(1)請問造成兩者差異較大的原因有哪些?(2)如選用B寫字樓為其中一個可比實例，請問如何處理B寫樓的租金?

簡答2: 李某房屋被征收,其中裝修及家具為3年前,估價師評為10萬,李某不認同,因其3年花費了30萬元,要求重核.但估價師經過認為無誤.請問(1)怎么向李某解釋其疑問和說明?(2)估價時主要采用什么方法,講述估價路線。

簡答3：某人想購買一間商鋪，主要用于出租，要求收益不低于銀行一年期的貸款利率，請求某估價師評估出最高出價。(1)請問是簽證性還是咨詢性估價?評估時應采用什么價值?(2)主要采用什么方法?講述估價路線。

單項填空

第一題為一酒樓的房地產怎么評估。總收入為5320元，無形資產8%。酒店的收入及稅收為2620萬元等。第一問酒樓本身的房地產價值幾何?第二問酒樓的房地產的凈收益幾何?第三問估價師進入酒樓后，最不注意的是哪方面?裝修、采光、內部布局、層高。

第二題為 估價師評估辦公類房地產，市場法為1000萬元，收益法為1200萬元。第一問不大記得了。 第二問 是如果估價無誤，則最不能的原因是：通脹率上升，辦公類房地產租賃上升 銷售不景氣

第三題是甲公司開發一河景房，將相鄰的一塊地售給乙公司，為保持河景，給了一筆錢給乙公司，條件是不得建高層建筑，但沒有登記。乙公司又轉手給丙公司，但沒有說明甲公司的條件。現在丙公司蓋高層建筑，甲公司上訴，要求停止開發。

1.甲公被侵害的是什么權利? 地役權 相鄰權 共有權

2.丙公司應該怎么做? 停止開發 繼續開發 待甲乙公協商好后再開發

3.購河景房的人和甲公司如索賠，索賠的對象分別是?

4.如協商不成，丙公司繼續開發，如何評估損失? 河景房售價和非河景房售價的差價 河景房售價和非河景房售價的差價加上甲公司給的一筆錢的本金及利息 河景房售價和非河景房售價的差價減去甲公司給的一筆錢的本金及利息

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