四、計算題（共2題，每題10分。要求列出算式，計算過程；需按公式計算的，要寫出公式；僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數(shù)點后兩位）

1．王某于2006年6月18日將其擁有的某個商鋪抵押貸款，貸款成數(shù)為6成，貸款金額為200萬元，貸款年利率為8%，貸款期限為5年，按月等額還。2009年10月18 13，王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預測該商鋪未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為26萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用分別在上一年的基礎上增長5%和3%，未來收益期限為36年。當?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報酬率為7%，抵押貸款成數(shù)一般為6成。

請計算該商鋪2009年10月18日的再次抵押價值。

2．某建成的賓館有400間客房及會議室、餐廳等，土地面積10000㎡，建筑容積率為2．0。土地于2年前以出讓方式取得，使用期限40年，約定不可續(xù)期，當時的樓面地價為1400元/㎡，現(xiàn)時重新取得該類土地的樓面地價為1750元/㎡，土地交易契稅為4%。該賓館正常建設期為2年；建筑安裝工程費為3000元/㎡，專業(yè)費及管理費為建筑安裝工程費的10%；建筑安裝工程費等費用第一年投入60%，第2年投入40%，在各年內(nèi)均勻投入。該賓館建成前半年內(nèi)需均勻投入廣告宣傳費400萬元，建成時配置市場價值為500萬元的家具等用品即可投入使用。賓館開發(fā)的投資利潤率為40%。預計該賓館投入使用后客房的平均價格為180元/（天?間），第1～4年的入住率分別為50%、60%、70%和80%，從此入住率穩(wěn)定在80%；其他收入第1年為500萬元，以后每年遞增5%，從第4年起達到穩(wěn)定。該賓館運營費用第1年為當年收入的35%，此后各年的運營費用在第1年的基礎上增加，增加額為當年收入超過第1年收入部分的25%。

請根據(jù)上述資料分別運用收益法和成本法測算該賓館在建成可投入使用時的市場價值。（報酬率為10%，年利率為8%）

編輯推薦：

歷年注冊房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試真題

更多關注：房地產(chǎn)估價師考試網(wǎng)絡培訓 考試教材 免費在線模考 短信提醒

（責任編輯：fky）

共7頁,當前第6頁  第一頁  前一頁  下一頁