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2024房地產估價師考試模擬題解析

單項先擇題

1.關于地租測算的說法，錯誤的是(　)。

A.以農地生產農作物為途徑測算地租時，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對應土地價值的資本的利息

B.測算地租時，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的

C.從房租中分離出地租時，扣除項目應包括房屋折舊費、投資利息、房屋租賃稅費等

D.未耕地的地租等于同等質量和位置的已耕地的地租減去開墾費用

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是地租理論及地租的測算。選項D錯誤，未耕地的地租=同等質量和位置的已耕地的地租-開墾費用的利息。參見教材P250～251。

2.某宗土地總面積為1000m2，容積率為2.8，土地單價為3500元/m2，若將容積率提高到4，樓面地價不變，則理論上補地價的數額為(　)萬元。

A.105

B.150

C.420

D.500

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是價差法。補地價=新規劃條件下地價-舊規劃條件下地價=3500/2.8×(4-2.8)×1000=150(萬元)。

3.對一幢住宅樓進行整體估價時，不能作為區位因素的是(　)。

A.朝向

B.樓層

C.交通條件

D.樓前綠化

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產區位因素。當為某幢房屋中的某層、某套時，樓層是重要的位置因素，對整幢樓評估時，樓層不作為區位因素。

4.下列估價工作中，宜首先進行的是(　)。

A.制定估價作業方案

B.實地查勘估價對象

C.確定估價結果

D.撰寫估價報告

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是估價程序。在明確了估價基本事項的基礎上，制定估價作業方案，以保質、按時完成該估價項目。

5.根據《資產評估法》和《房地產估價規范》，估價資料保存期限應不少于15年;屬于法定評估業務的，保存期限不少于30年，起算日期為(　)。

A.估價作業開始日期

B.估價對象實地查勘之日

C.價值時點

D.估價報告出具之日

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是保存估價資料。估價資料保存期限自估價報告出具之日起計算。根據《資產評估法》和《房地產估價規范》，估價資料保存期限應不少于15年;屬于法定評估業務的，保存期限不少于30年;估價資料保存已超過15年或30年而估價服務的行為尚未結束的，應保存到估價服務的行為結束。

多項選擇題

1.某工業房地產的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設用地使用權，類似工業用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產的建設成本為300萬元，管理費用為15萬元，銷售費用為20萬元，銷售稅費為50萬元。正常建設期為1.5年，假設土地取得費用在建設期初一次性投入，其他費用在建設期內均勻發生，年利率為6.31%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運用成本法評估該房地產市場價值中的有關說法，正確的有(　)。

A.評估對象土地取得成本為196萬元

B.應計算利息項目的總金額為535萬元

C.土地取得成本的計息期為1.5年

D.土地取得成本之外其他計息項目應計投資利息總額為15.73萬元

E.開發利潤為64.20萬元

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是開發利潤。(1)由于類似工業用地的重新購建價格為200萬元(50年建設用地使用權)，估價對象剩余土地使用權年限為45年，則估價對象土地取得成本=200×[1-(1+6%)-45]/[1-(1+6%)-50]≈196(萬元)。是否要做年期修正，是關鍵。(2)應計算利息項目包括土地取得成本、建設成本、管理費用、銷售費用=196+300+15+20=531(萬元)。(3)土地取得成本之外其他計息項目=(300+15+20)×[(1+6.31%)1.5/2-1]=15.73(萬元)。(4)投資利潤率=開發利潤/(土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用)，開發利潤=12%×(196+300+15+20) =0.12×531=63.72(萬元)。

2.關于假設開發法的動態分析法中預測開發完成后的房地產價值的說法，正確的有(　)。

A.通常是未來開發完成后的房地產狀況所對應的價值

B.通常是未來開發完成后的房地產在價值時點房地產市場狀況下的價值

C.通常是未來開發完成之時房地產市場狀況下的價值

D.不宜將類似房地產的市場價格直接“平移”過來作為測算結果

E.不能采用成本法求取開發完成后的房地產價值

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是開發完成后的價值。選項A，假設開發法的動態分析法中預測開發完成后的房地產價值是指在價值時點之后未來某時點市場狀況下開發完成后的房地產狀況的價值。選項B，在靜態分析法中，未來開發完成后的價值是未來開發完成后的房地產狀況在價值時點的房地產市場狀況下的價值。選項C，動態分析法中，對于未來開發完成后的房地產適宜建成銷售的，通常是預測它在未來開發完成之時的房地產市場狀況下的價值;但當房地產市場較好而適宜預售的，則是預測它在預售時的房地產市場狀況下的價值;當房地產市場不好而需要延遲銷售的，則是預測它在延遲銷售時的房地產市場狀況下的價值。選項E，運用假設開發法估價，開發完成后的價值不能采用成本法求取，否則表面上是采用假設開發法估價，實質上是采用成本法估價。

3.關于長期趨勢法用途的說法，正確的有(　)。

A.可用于假設開發法中預測開發完成后的房地產價值

B.可用于收益法中預測未來租金、經營收入、運營費用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整

D.可用來比較分析兩宗房地產價格水平的高低

E.可用于填補某些房地產歷史價格資料的缺乏

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是長期趨勢法的作用。選項C錯誤，長期趨勢法可用于比較法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調整;選項D錯誤，長期趨勢法可用來比較、分析兩宗或兩宗以上房地產價值、價格的發展趨勢或潛力。

4.關于路線價法和基準地價修正法相同之處的說法，正確的有(　)。

A.本質上都是比較法

B.都需要進行市場狀況調整

C.都需要進行交易情況修正

D.都需要進行土地狀況調整

E.都是批量估價方法

『正確答案』AD

『答案解析』本題考查的是路線價法。路線價法不需要進行市場狀況調整，基準地價修正法需要，兩種方法均需要進行土地狀況調整，路線價法可以在短時間內對多宗土地進行估價，是批量估價方法，基準地價修正法不是。

5.房地產估價實務中，估價假設和限制條件的內容應包括(　)。

A.房地產估價報告使用期限

B.經實地查勘無理由懷疑房屋存在安全隱患且無相應專業鑒定的情況下，對房屋安全的合理假定

C.對估價所必需的尚未明確或不夠明確的土地用途、容積率等事項的合理假定

D.因被征收人拒絕注冊房地產估價師進入被征收房屋內進行實地查勘，對估價對象內部狀況的合理假定

E.為降低估價風險，對房地產市場狀況進行假定

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是估價報告的組成。選項E錯誤，房地產市場狀況必須是客觀真實的，不能假定。

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（責任編輯：gx）

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