假設開發法總結和運用舉例

一、假設開發法總結

1.歸納總結：假設開發法本質上是一種收益法，形式上是成本法的“倒算法”。分為：動態分析法和靜態分析法。

2.適用對象：待開發房地產，即具有開發或再開發潛力，且開發完成后的價值可以采用比較法、收益法等方法求取的房地產。測算結果：估價對象開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤。

3.關鍵，把握住起點現狀和終點狀況：起點是待開發房地產狀況;終點是未來開發完成后的房地產狀況。假設將待開發房地產狀況“變成”未來開發完成后的房地產狀況，需要的工作，完成時間，必要支出，應得利潤。

4.起點(待開發房地產狀況)：可供開發的土地(生地、毛地、熟地)、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房等。

5.終點(未來開發完成后的房地產狀況)，主要是熟地和新房(毛坯房、簡裝房和精裝修房)。開發完成后的房地產狀況，不一定是純粹的房地產，還可能包含家具、機器設備等動產和特許經營權等權利。

6.開發完成后的價值可采用比較法或長期趨勢法求取，也可采用收益法求取(但是絕對不能采用成本法求取)。后續開發的必要支出及應得利潤通常分為待開發房地產取得稅費、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發利潤。

假設開發法估價測算匯總表，見表8-1和表8-2。

假設開發法(動態分析法)估價測算匯總表　表8-1

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（責任編輯：gx）

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