1、下列關于價值類型的表述中，錯誤的是(　)。

A、估價對象房地產的抵押價值是在估價時假定未設立優先受償權下的市場價值

B、價值類型是指所評估的估價對象的某種特定價值或價格，包括價值或價格的名稱、定義或內涵

C、被征收房屋價值不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響

D、估價對象房地產的抵押價值是在估價時假定未設立優先受償權利下的市場價值(或有限市場價值)扣除法定優先受償款后的余額

2、抵押估價報告中，估價結果中應該披露的價值不包括(　)。

A、抵押價值

B、法定優先受償款

C、市場價值

D、投資價值

3、估價技術報告的內容不包括(　)。

A、估價對象描述與分析

B、實地查勘期

C、市場背景描述與分析

D、估價測算過程

4、在假設開發法的最佳開發經營方式的選擇中，要搞清楚土地的區位狀況，下列不屬于土地區位狀況的是(　)。

A、土地的位置

B、土地的通達性

C、土地的開發程度

D、土地的周圍環境

5、當估價對象的實際用途與登記用途、規劃用途均不一致時，應根據(　)確定估價所依據的用途。

A、最高最佳利用分析

B、估價目的

C、價值時點

D、價值類型

6、下列各選中，不屬于附件應該包括的內容的是(　)。

A、估價委托書復印件

B、專業幫助情況和相關專業意見

C、估價對象變現能力分析

D、估價對象法定優先受償款調查情況

7、假設開發法中運用比較法測算開發完成后房地產價值時，選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的(　)倍范圍內。

A、0.2～1.5

B、0.3～2

C、0.5～1.5

D、0.5～2

8、下列有關假設開發法的運用，描述錯誤的是(　)。

A、投資利息只有靜態分析法中才需要測算

B、銷售稅費一般不計算利息

C、開發完成后的價值不能采用成本法求取

D、假設開發法與成本法無法同時采用

9、在成本法估價中，下列不屬于功能折舊的是(　)。

A、功能缺乏折舊

B、功能先進折舊

C、功能落后折舊

D、功能過剩折舊

10、在成本法估價中，土地補償費，是指征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產值的(　)倍。

A、3

B、3~5

C、4~6

D、6~10

11、某房地產開發商欲參加一宗規劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產估價機構評估該宗土地的公開市場價值，供其確定投標價格時參考。作為房地產估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業繁華程度、人文環境和區域的總體規劃等)之后，還需做哪些專業工作?

1、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產估價報告示例。選項A錯誤，估價對象房地產的抵押價值是在估價時假定未設立優先受償權利下的市場價值(或有限市場價值)扣除法定優先受償款后的余額。參見教材P15。

2、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是估價結果報告的寫作。抵押估價報告應披露市場價值、法定優先受償款、抵押價值等三種價值。

3、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是估價技術報告的寫作。房地產估價技術報告應包括以下內容：(1)估價對象描述與分析;(2)市場背景描述與分析;(3)估價對象最高最佳利用分析;(4)估價方法適用性分析;(5)估價測算過程;(6)估價結果確定。參見教材P19。

4、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是估價技術報告的寫作。選項C屬于實物狀況描述與分析的內容。參見教材P19～20。

5、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是估價對象最高最佳利用分析。當估價對象的實際用途與登記用途、規劃用途均不一致時，應根據估價目的確定估價所依據的用途。參見教材P22。

6、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產估價報告的寫作。選項C，當出具房地產抵押估價報告時，需要進行估價對象變現能力分析與風險提示，但是變現能力分析不屬于附件的內容。參見教材P23。

7、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是假設開發法確定估價對象市場價值。假設開發法中運用比較法測算開發完成后房地產價值時，選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的0.5～2倍范圍內。

8、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是假設開發法確定估價對象市場價值。選項D錯誤，假設開發法與成本法可以同時采用，只是運用假設開發法估價時，開發完成后的價值不能采用成本法求取。

9、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是成本法確定估價對象市場價值。功能折舊包括：功能缺乏折舊、功能落后折舊和功能過剩折舊。

10、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是成本法確定估價對象市場價值。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產值的6~10倍。

11、【參考答案】

考點分析：假設開發法+比較法的方法的選用和技術路線。

(1)選用假設開發法和比較法進行估價;

(2)了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租售成本;

(3)分析確定土地的最佳開發方案;

(4)了解房地產開發成本及開發完成后的市場經營模式，(租或售)，運用比較法或收益法預測建成后房地產總價值，調查了解類似房地產的開發成本費用等，如前期費用、建安工程費用、專業費等，測算土地價格;

(5)了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產狀況;

(6)選取可比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格;

(7)綜合兩種方法的結果，確定最終估價結果;

(8)根據《房地產估價規范》的要求，撰寫并出具估價報告。

試題總結：土地的估價經常在問答題中出現，?？脊纼r價值的性質，估價的方法、注意事項。

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