第三節 商務辦公房地產估價

1.商務辦公房地產及其估價的特點：

商務辦公房地產，俗稱寫字樓，是用于公司等商務機構辦公的房地產。寫字樓的市場出現兩種不同的發展方向：一種是傳統的寫字樓，如根據位置優劣、設施設備齊全、裝修檔次、服務水平劃分的甲級、乙級和一般寫字樓;第二種是“SOHO”，即小型的、家庭化辦公場所，在估價時要根據具體情況進行具體分析。

2.影響商務辦公房地產價格的因素：

影響商務辦公房地產價格的主要區位因素有：①是否位于中央商務區或政府機構附近;②交通條件;③周圍環境;④樓層差異。

影響商務辦公房地產價格的主要實物因素有：外觀、內部裝修、設備設施、是否具有智能化辦公條件、能否滿足不同公司的特別要求、物業管理及服務水平。

3.商務辦公房地產估價的常用方法：

首選市場法和收益法，也可選用成本法，對于有開發或再開發潛力的(如重新裝修改造)商務辦公房地產，還可選用假設開發法。

4.商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理精析：

商務辦公房地產一般是以出租為主的，估價時應注意：①租約問題，在租約內以租約租金作為計算基數，租約外以市場租金作為計算基數;②租金內涵問題;③要考慮租金支付方式，不同的租金支付方式計算出的結果是不同的;④地下車庫租金問題。

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