單項選擇題

1.評估因城鄉規劃修改帶來的區位因素惡化，造成的房地產價值的影響，屬于(　)業務。

A.價值評估

B.價值分配

C.相關經濟損失評估

D.價值減損評估

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產估價的含義。城鄉規劃修改會導致房地產區位因素變化，如果是惡化的話，會存在房地產價值的減損。可以通過評估求得。選項C會有一定的干擾，相關經濟損失，專指由房地產被征收、損害及修復過程中造成的停產停業、搬遷、臨時安置費等。參見教材P4～5。

2.高層建筑物地價分攤，屬于(　)。

A.房地產咨詢業務

B.房地產價格和價值分配業務

C.房地產價值減損評估業務

D.相關經濟損失評估業務

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產估價的含義。注意題干中的提示：分攤的“分”。分攤，屬于房地產價格和價值分配的業務范疇。參見教材P4。

3.專業估價由專業機構和專業人員完成，估價結果較科學、準確、客觀合理，具有證明效力，能使人們信服、認可或接受。這說明(　)。

A.專業估價提供的是專業意見

B.專業估價具有公信力

C.專業估價實行有償服務

D.專業估價要承擔法律責任

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是專業估價與非專業估價。專業估價有公信力，專業估價由于是專業機構和專業人員完成、估價結果較科學準確、客觀合理，所以具有證明效力，能使人們信服、認可或接受。參見教材P2。

4.關于房地產估價的特點或本質的說法，不正確的是(　)。

A.房地產估價本質上是評估房地產的價值而不是價格

B.房地產估價是模擬市場定價而不是代替市場定價

C.房地產估價既是作價格保證，也是提供價值意見

D.房地產估價有誤差，并且需要將誤差控制在合理范圍內

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。房地產估價提供價值意見，而不是作價格保證。參見教材P7。

5.房地產估價是評估房地產的(　)。

A.價值

B.價格

C.理論價格

D.成交價格

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。房地產估價本質上是評估房地產的價值而不是價格。參見教材P6。

6.下列房地產估價活動中，屬于咨詢性估價的是(　)。

A.為人民法院強制拍賣房地產確定保留價提供參考

B.為房地產損害雙方當事人確定賠償金額提供參考

C.為上市公司涉及房地產的關聯交易確定交易價格提供參考

D.為房地產開發企業在建設用地使用權指標出讓中確定投標報價提供參考

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。咨詢性估價(或稱為參考性估價)是向委托人提供的，估價報告供委托人自己使用的估價，如為委托人出售房地產確定要價、購買房地產確定出價提供參考依據的估價。參見教材P5。

7.不同的注冊房地產估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估值可能有所不同，主要原因是(　)。

A.掌握的估價信息不同

B.遵循的估價原則不同

C.履行的估價程序不同

D.估價對象的狀況不同

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。選項B錯誤，估價原則是在長期估價實踐中總結出來的估價法則和標準。同一估價對象同一估價目的和同一價值時點下的評估，應該遵循同樣的估價原則;選項C錯誤，估價程序是估價工作的先后順序，目的在于確保估價過程無錯漏缺失。任何估價業務都要遵循估價程序;選項D錯誤，同一估價對象，其基本狀況肯定是一樣的。參見教材P9。

8.從科學可操作性上看，能夠用于判斷某估價報告的評估結論價值是否存在誤差的是(　)。

A.估價對象的真實價值

B.估價對象的重置成本

C.估價對象的實際成交價格

D.合格估價師的重新估價結果

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。房地產估價誤差應在合理范圍內。注意題干中的“可操作性”這個重要的關鍵提示，沒有這個提示，選項A也是正確的，但是有了可操作性的限制，則只有選項D為正確答案。參見教材P9～10。

9.下列有關估價準確性問題的描述，錯誤的是(　)。

A.合格估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只能得出近似評估價值

B.所有的評估價值都存在一定誤差，即：評估價值=真實價值+誤差

C.不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，應允許估價師有較大的，但又適度的誤差

D.理論上，評估價值的誤差一般是將它與合格估價師的重新估價結果進行比較，實際中，是將其與真實價值進行比較

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。選項D錯誤，判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，理論上是將它與真實價值進行比較，實際中一般是將它與合格的估價師的重新估價結果進行比較。參見教材P9～10。

10.下列經濟活動中，不需要進行房地產估價的是(　)。

A.了解某宗房地產的承租人權益價值

B.了解某宗房地產的出租人權益價值

C.人民法院確定拍賣保留價

D.了解某宗房地產應納城鎮土地使用稅的稅額

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產稅收的需要。前三個都以房地產價值或租金為稅基，需要專業房地產評估，而城鎮土地使用稅的稅基是占地面積，不需要進行房地產估價。參見教材P18。

11.在抵押貸款期間需要提供的房地產估價服務是(　)。

A.處置抵押房地產價值評估

B.抵押率測算

C.抵押房地產市場價值動態評估

D.房地產貸款項目評價

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產抵押的需要。四個選項的服務階段不同。選項A是抵押物處置階段的估價服務;選項B、D都屬于貸款前期的估價服務項目。參見教材P17。

12.根據監測抵押房地產市場價格變化、掌握抵押價值變化情況以及相關信息披露的需要，定期或在房地產市場價格變化較快時，對抵押房地產的市場價格或價值、抵押價值等進行監測和評估，此為房地產抵押對房地產估價需要中的(　)。

A.再次抵押估價

B.抵押期間估價

C.抵押房地產處置估價

D.續貸抵押估價

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產抵押的需要。抵押期間估價，即根據監測抵押房地產市場價格變化、掌握抵押房地產價值變化情況及有關信息披露等的需要，定期或在房地產市場價格變化較快、抵押房地產狀況發生較大改變時，對抵押房地產的市場價格或市場價值、抵押價值等價值或價格進行監測和評估。參見教材P17。

13.某套住宅的月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預計重新裝修等費用為50000元，在裝修期3個月內均勻投入，裝修完成后需放置3個月方可使用。若月報酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為(　)元。

A.49627

B.57647

C.65548

D.65920

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產損害賠償的需要。水淹造成的損失：(1)裝修費;(2)損失的凈營運利潤(屬于機會成本，6個月的收益);折現處理=50000×(1+0.5%)-1.5+3000×0.9/0.5%×[1- 1/(1+0.5%)6]=65547.57(元)。參見教材P22～23。

14.某住宅樓因鄰近施工項目而出現基礎不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積為10000㎡。共有100套住房，有100戶居民。經評估，該住宅樓在未受損情況下的市場價格為5000元/㎡，平均每套住房的市場租金為1500元/月，在受損情況下的市場價格為4500元/㎡;如果對該住宅樓進行修復，修復工程費為150萬元，并需居民搬遷和在外臨時安置6個月，搬遷費平均每戶每次1300元;該住宅樓修復后，會因曾受損而導致心理減價5%，關于該住宅樓修復和損害賠償的說法，正確的是(　)。

A.該損害在經濟上是可修復的

B.修復所能帶來的價值增加額為500萬元

C.該住宅樓在不修復情況下的價值減損額為500萬元

D.在不修復情況下平均應給予每戶賠償金6.5萬元

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產損害賠償的需要。

(1)修復的各項必要費用(修復工程費、搬遷費和臨時安置費=150+0.13×2×100+0.15×6×100=266(萬元)。

(2)修復帶來的價值增加額，為修復后與修復前的市場價差，即：[5000×(1-5%)-4500]×10000=250.00(萬元)。該損害在經濟上是否可修復：修復的必要費用≤修復所能帶來的價值增加額，經濟上可修復;反之，經濟上不可修復。因為修復的各項必要費用266萬元大于修復所能帶來的價值增加額250萬元，所以該損害在經濟上是不可修復的。

(3)該住宅樓在不修復情況下的價值減損額，為未受損狀況下與受損狀況下的市場價格之差，即：(5000-4500)×10000=500.00(萬元)。

(4)在不修復情況下，價值減損額為500萬元，平均每戶可得5萬元。參見教材P22～23。

15.下列選項不屬于房地產損害賠償的情形是(　)。

A.新建建筑物影響相鄰房屋的采光

B.修改城鄉規劃給房地產權利人合法權益造成損害

C.異議登記不當

D.征收人向被征收人支付征收補償費

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產征收和征用的需要。選項D屬于征收補償的內容，不屬于損害賠償的情形。參見教材P21～22。

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