第二節房地產抵押估價

一、 房地產抵押價值內涵及估價實質

房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押人不履行債務時，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。也就是說，貸款的取得是以具有足夠抵押價值的房地產設定抵押為前提。

抵押房地產包括擬抵押房地產和已抵押房地產。

房地產抵押價值是假設債務履行期屆滿債務人不能履行債務，拍賣、變賣抵押房地產最可能所得的價款或者抵押房地產折價的價值扣除優先受償的款額后的余額。

根據《房地產估價基本術語標準》，房地產抵押價值為抵押房地產在價值時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去注冊房地產估價師知悉的法定優先受償款后的價值。

法定優先受償款是指假定在價值時點實現抵押權時，已存在的依法優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。(請結合《理論與方法》教材進行學習)

將法定優先受償款額的范圍界定為發包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔保債權數額、其它法定優先受償款等，但不包括強制執行費用。

房地產抵押凈值是抵押價值減去預期實現抵押權的費用和稅金后的價值。

房地產抵押估價，是指為確定房地產抵押貸款額度提供價值參考依據，對房地產抵押價值進行分析、估算和判定的活動。房地產抵押估價包括抵押貸款前估價和抵押貸款后重估。

二、房地產抵押估價的法律規定

房地產抵押估價，應依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國物權法》及最高人民法院的司法解釋、《城市房地產抵押管理辦法》、《房地產估價規范》、《商業銀行房地產貸款風險管理指引》、《關于規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》，《房地產抵押估價指導意見》等進行。

現將有關法規中規定的可以設定抵押的房地產、不得設定抵押的房地產、其他限制條件及與估價有關的內容主要歸納如下。

(一)可以設定抵押的房地產及對其抵押時的要求

(1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

(2)抵押人依法有權處分的國有土地使用權、房屋和其他地上定著物;

(3)抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權;

(4)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體，以其教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施以外的財產;

(5)依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權;

(6)以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權;

(7)以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押;

(8)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押;

(9)以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內的建設用地使用權同時抵押;

(10)以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。

(二)不得設定抵押的房地產

(1)土地所有權;

(2)權屬有爭議的房地產;所有權、使用權不明或者有爭議的房地產;

(3)用于教育、醫療、市政等公共福利事業的房地產;學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;

(4)列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物;

(5)已依法公告列入征收范圍的房地產;

(6)被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產;

(7)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(法律規定可抵押的除外);

(8)以法定程序確認為違法、違章的建筑物;

(9)依法不得抵押的其他房地產;

(10)劃撥土地使用權不得單獨抵押;

(11)鄉(鎮)、村企業的(集體)土地使用權不得單獨抵押。

(三)其他限制條件

(1)在建項目應取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證;

(2)開發商已合法出售的房地產不得與未出售的房地產一起抵押;

(3)預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取商品房預售許可證;

(4)以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意;

(5)以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續有效;

(6)發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款，均為法律規定優先于該次抵押貸款受償的款額;

(7)房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理;

(8)當事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人;

(9)以法律、法規禁止流通的財產或者不可轉讓的財產設定擔保，擔保合同無效。

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