商業房地產估價

商業房地產指用于商業目的的房地產。

(一)商業房地產的特點

商業房地產指用于商業目的的房地產，包括商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場、便利店、百貨店、專賣店、倉儲商店等。

1.收益性

2.經營內容多，業態多樣

3.出租、轉租經營多，產權分散復雜

4.裝修高檔而復雜

5.垂直空間價值衰減性明顯

(二)影響商業房地產價格的因素

1.影響商業房地產價格的區位狀況

(1)地段繁華程度。(2)交通條件。(3)臨街狀況。(4)樓層。

2.影響商業房地產價格的實物狀況

(1)建筑品質及內部格局。(2)凈高。(3)面積。(4)裝修。(5)無形價值。

(三)商業房地產估價的常用方法

商業房地產估價可以采用收益法、市場法、成本法等進行估價。

1.收益法。

商業房地產的一個重要特點是能夠用以獲得收益，商業房地產的價值正是體現在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業房地產估價最為常用的方法之一。注意凈收益、收益年限、報酬率的確定。

2.市場法。

商業房地產的轉售轉租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得交易(比較)實例，所以在對商業房地產進行估價時，市場法也是常用方法之一。也可用市場法進行租金的估算。

3.成本法。

在有些估價業務中，例如商業房地產的抵押估價，或是對將要轉變用途的房地產進行估價時，也會用成本法作為輔助。

(三)商業房地產估價的技術路線和難點處理

1.不同經營方式商業房地產估價的技術路線及難點處理

商業房地產根據其經營方式的不同可分為出租型和商業運營型兩類。

(1)出租型商業房地產

出租型商業房地產主要采用收益法和市場法進行估價。

采用收益法估價的關鍵是求取租金收益，租金的測算要區分租期內和租期外兩種情況。在租期內(毀約除外)應根據租賃合同計算凈收益，租期結束后，應根據市場客觀租金水平、經營費用、稅金等利用市場法求取待估商業房地產的凈收益，并根據市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。因此對出租型商業房地產測算租金收益時，應了解待估對象是否存在合約的限制。

采用市場法對出租型商業房地產估價主要應用在兩方面：①直接求取商業房地產價格;②求取商業房地產租金，再利用收益法測算商業房地產價格。

(2)運營型商業房地產

運營型商業房地產主要靠經營獲得收入，如百貨店、超級市場、大型商場等。這類商業房地產主要采用收益法評估，由于難以獲取第一手租金資料，對于這類估價對象，在評估時理論上可基于營業收入測算凈收益，即凈收益=主營業務收入-主營業務成本和稅金-管理費用-財務費用-銷售費用-商業利潤。但在實際操作中，如何剝離商業經營的利潤與房地產帶來的利潤是比較難以處理的問題，目前尚無較好的量化方法，主要是基于估價師對商業及房地產市場的經驗判斷，一般做法是根據類似可比實例修正估算出租賃收入來確定商業房地產的凈收益。

2.不同規模商業房地產估價的技術路線及難點處理

(1)整幢商業房地產估價

在實際的商業房地產估價中，進行整幢房地產估價的情況相對而言比較少。對整幢商業房地產估價時，首先應詳細了解不同樓層的商業業態、經營方式、類型、收入水平差異等，其次了解同層商業房地產鋪面的分布格局及價格分布影響因素，最后根據不同樓層具體情況、交易實例收集的難易程度、潛在租金及其經營費用測算的難易程度而選擇不同估價方法，一般可采用收益法、市場法。

(2)整層商業房地產估價

整層商業房地產評估，一般可采用市場法或收益法進行，但通常情況下整層出售遠少于單個商鋪出售或出租，因此當缺少類似整層商業房地產出租或銷售可比實例，而僅有單個商鋪的成交實例時，如何利用單個商鋪價格修正而估算得出整層商業房地產的價格往往成為估價的難點。

雖然整層商業房地產與分割商鋪面臨的客戶群定位不同，二者在市場價格形成過程中的分割布局、策劃費用、銷售代理費用、市場接受能力并不一致，但是二者畢竟是“全體”與“個體”的關系，對于某個具體的鋪位價格而言，在數量上與整層商業房地產均價間存在一定的比例關系，因此可通過細致的市場調查，確定這種數量關系，進而修正到整層商業房地產的價格。

(3)同層商業房地產不同鋪面評估

對于同層商業房地產多個鋪面進行評估時，可先評估出一個鋪面的價格，其余鋪面價格在此基礎上進行修正而得出估價結果。但是這種技術處理方式要求對同層商業房地產鋪面的分布格局及價格分布影響因素有充分的了解和認識。

(三)空置、爛尾商業房地產估價的技術路線及難點處理

在實際中有多種原因導致商業房地產空置，有些并不是房地產本身的原因。因此，在評估這類商業房地產時，結合估價對象的具體情況，對其進行最高最佳使用分析是十分必要的，而這也是這類房地產評估的難點之一。

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