二、多項選擇題

1、【正確答案】 AE

【答案解析】本題考查的是收益法估價需要具備的條件。收益法估價需要具備的條件是房地產未來的收益和風險都能夠較準確地預測。參見教材P215。

【該題針對“收益法估價需要具備的條件”知識點進行考核】

2、【正確答案】BC

【答案解析】本題考查的是凈收益測算的基本原理。凈收益=潛在毛租金收入-空置和租金損失+其他收入-運營費用。參見教材P237。

【該題針對“凈收益測算的基本原理”知識點進行考核】

3、【正確答案】ACDE

【答案解析】本題考查的是凈收益測算的基本原理。運營費用，維持房地產正常使用營業的必要支出。構成：房地產稅、房屋保險費、物業服務費、管理費、維修費、水電費等。參見教材P238。

【該題針對“凈收益測算的基本原理”知識點進行考核】

4、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是凈收益測算的基本原理。運營費用是指維持房地產正常使用或營業的必要支出，包括房地產稅、房屋保險費、物業服務費、管理費用、維修費、水電費。參見教材P238。

【該題針對“凈收益測算的基本原理”知識點進行考核】

5、【正確答案】BCE

【答案解析】本題考查的是報酬率的求取方法。Y是通過試錯法與線性內插法相結合的方法來求取的。移動平均法和指數修勻法是長期趨勢法的具體應用。參見教材P249。

【該題針對“報酬率的求取方法”知識點進行考核】

6、【正確答案】CD

【答案解析】本題考查的是直接資本化法與報酬資本化法的比較。直接資本化法的優點是：①不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益;②資本化率或收益乘數直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況;③計算過程較簡單。參見教材P256。

【該題針對“直接資本化法與報酬資本化法的比較”知識點進行考核】

四、簡答題

1、【正確答案】該商場2011年10月1日帶租約出售時的正常價格測算如下：

(1)商店一層價格的測算：

租賃期限內年凈收益=200×180×(1-25%)×12=32.40(萬元)

租賃期限外年凈收益=200×200×(1-25%)×12=36.00(萬元)

=375.69(萬元)

(2)商店二層價格的測算：

年凈收益=200×120×(1-25%)×12=21.60(萬元)

=229.21(萬元)

該商店的正常價格=商店一層的價格+商店二層的價格=375.69+229.21=604.90(萬元)

【答案解析】

【該題針對“凈收益測算應注意的問題”知識點進行考核】

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