一、單項選擇題

1、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是收益法的含義。直接資本化法是預測估價對象未來第一年的收益，將其除以資本化率或者乘以收益乘數得到估價對象價值或價格的方法。參見教材P212。

【該題針對“收益法的含義”知識點進行考核】

2、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是收益法的理論依據。收益法是以預期原理為基礎的。參見教材P213。

【該題針對“收益法的理論依據”知識點進行考核】

3、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是報酬資本化法最一般的公式。報酬資本化法的所有公式均假設未來各期的凈收益相對于價值時點發生在期末。參見教材P217。

【該題針對“報酬資本化法最一般的公式”知識點進行考核】

4、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。該宗房地產的收益價格為：

參見教材P218。

【該題針對“凈收益每年不變的公式”知識點進行考核】

5、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。V=[(120×5000×12)×(1-25%)/10%]×[1-1/(1+10%)35]=5207.85(萬元)。參見教材P218。

【該題針對“凈收益每年不變的公式”知識點進行考核】

6、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。

(1)先根據未來3年的凈收益求取不變的凈收益：22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%×[1-1/1.13]，A=24.21;

(2)再求取30年凈收益的現值，即房地產價格：V=24.21/10%×[1-1/1.130]=228.23。參見教材P218。

【該題針對“凈收益每年不變的公式”知識點進行考核】

7、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。該房地產尚可收益年限為40年。V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]=8/8%×[1-1/(1+8%)40]=95.40。參見教材P218。

【該題針對“凈收益每年不變的公式”知識點進行考核】

8、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。房地產的收益價格為：

參見教材P218。

【該題針對“凈收益每年不變的公式”知識點進行考核】

9、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是凈收益每年不變的公式。 V30=5000×(1+10%)40-30[(1+10%)30-1]/[(1+10%)40-1]=4819.96元/㎡。參見教材P221。

【該題針對“凈收益每年不變的公式”知識點進行考核】

10、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是凈收益按一定數額遞減的公式。該宗房地產的合理經營期限為：A-(n-1)×b=0，n=30÷2+1=16(年)。參見教材P224。

【該題針對“凈收益按一定數額遞減的公式”知識點進行考核】

11、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是凈收益在前后兩段變化規律不同的公式。該房地產的收益價格：V=18/(1+8%)+19/(1+8%)2+23/(1+8%)3+25×[1-1/(1+8%)35-3]/[8%×(1+8%)3]=278.15(萬元)，選項中最接近的一個為選項A.276萬元。參見教材P229。

【該題針對“凈收益在前后兩段變化規律不同的公式”知識點進行考核】

12、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是不同收益類型房地產凈收益的測算。估價對象的收益類型不同，凈收益的測算會有所不同，可歸納為4種情況：①出租的房地產;②自營的房地產;③自用或尚未使用的房地產;④混合收益的房地產。參見教材P239。

【該題針對“不同收益類型房地產凈收益的測算”知識點進行考核】

13、【正確答案】 A

【答案解析】本題考查的是收益乘數法的種類。有效毛收入乘數是類似房地產的價格除以其年有效毛收入所得的倍數。參見教材P253。

【該題針對“收益乘數法的種類”知識點進行考核】

14、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是投資組合技術。抵押貸款常數RM為：參見教材P259。

【該題針對“投資組合技術”知識點進行考核】

15、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是剩余技術。建筑物的凈收益=100×80%×0.08=6.4(萬元)，土地的凈收益=10-1-6.4=2.6(萬元)，土地的價格=2.6/6%=43.33(萬元)，該宗房地產的現值=建筑物的現值+土地價格=100×80%+43.33=123.3(萬元)。參見教材P262。

【該題針對“剩余技術”知識點進行考核】

16、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是收益法總結。該宗房地產的凈收益為：V=A/Y，A=100×7%=7(萬元)，設土地的凈收益為AL ，建筑物的凈收益為7-AL，則AL/6%+(7-AL )/8%=100， AL=3(萬元)。參見教材P264。

【該題針對“收益法總結”知識點進行考核】

17、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是收益法總結。土地的凈收益=50萬元×8%=4萬元，建筑物的凈收益=11-4=7(萬元)，建筑物的價值=7/10%=70(萬元)，則該宗房地產價值為50+70=120(萬元)。參見教材P264。

【該題針對“收益法總結”知識點進行考核】

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