撰寫估價報告

一、估價報告含義

是估價機構和估價師的“產品”;是估價機構履行估價委托合同、給予委托人關于估價對象價值及相關問題的正式答復;是關于估價對象價值及相關問題的專業意見，是記述估價過程、反映估價成果的文件，也是關于估價對象價值及相關問題的研究報告。

二、估價報告的質量

內在質量：(實質內容)

①估價程序的完整性和合法性;

②估價結果的合理性和準確性;

③估價方法選用的全面性和正確性;

④估價基礎數據的正確性;

⑤估價參數選取的合理性和準確性。

外在質量：(形式)

文字表述水平、文本格式以及印刷質量等。

三、估價報告的形式： 采取書面形式，分為敘述式報告和表格式報告兩種。

四、估價報告的組成：(八大部分)

①封面;

②致估價委托人函;

③目錄;

④估價師聲明;

⑤估價假設和限制條件;

⑥估價結果報告;

⑦估價技術報告;

⑧附件。

重點——估價報告使用期限(原則上不超過1年)

明確估價報告使用期限的意義：

超過估價報告使用期限使用報告的，相關責任由使用者承擔(超期使用，責任自負);

在估價報告使用期限內使用估價報告的，相關責任由出具估價報告的估價機構和估價師承擔，但使用者不當使用的除外。

概念：

估價報告使用期限也稱為估價報告應用有效期，是指自估價報告出具日期起算，使用估價報告不得超過的時間。

致估價委托人函落款日，即為估價報告出具日期。

估價報告使用期限不同于估價報告有效期或估價責任期限：如果估價報告超過了其使用期限未被使用的，則估價報告有效期或估價責任期限就是估價報告使用期限;如果估價報告在其使用期限內被使用的，則估價報告有效期或估價責任期限應到估價服務的行為結束為止。

【重點】估價的假設和限制條件

估價假設和限制條件是估價報告中對估價假設和估價報告使用限制的說明。在說明估價假設和限制條件時，應有針對性并盡量簡明。

防止三種情況：

①隨意編造假設和限制條件;

②應說明的假設和限制條件不予以說明;

③無針對性地列舉一些與本估價項目無關的假設和限制條件。

內容包括：

(1)一般假設;對委托人提供的資料，進行審慎審核后，在無理由懷疑其合法性、真實性、準確性和完整性且未核實的情況下，對其合法、真實、準確和完整做合理假定。

(2)未定事項假設;必須明確的但是尚未明確的或不夠明確的事項(如土地使用性質、容積率等)，做最合理、最可能的假定。

(3)背離事實假設;因估價目的的特殊需要，交易條件設定或約定，對估價對象狀況所做的與估價對象在價值時點狀況不一致的合理假定。如國有土地上房屋征收評估時，不考慮被征收房屋租賃、抵押的情況;司法拍賣估價中，不考慮拍賣財產上原有的擔保物權、其他優先受償權和查封因素等。

(4)不相一致假設;用途(實際用途、登記用途、規劃用途等)之間的不一致、權利人(房屋權屬證明、土地權屬證明等)之間的不一致、估價對象名稱上的不一致;對用途、權利和名稱做的合理假定。

(5)依據不足假設：對缺少資料的說明及對估價對象權屬狀況的合理假定。

背離事實和不相一致，這兩個假定是容易混淆的。 (重要考點)

【多選題】房地產估價報告中專門列出估價的假設和限制條件的目的是(　)。

A.說明估價報告的合法性、真實性

B.說明估價的獨立、客觀、公正性

C.規避估價風險

D.保護估價報告使用者

E.防止委托人提出高估或低估要求

『正確答案』CD

『答案解析』本題考查的是估價報告的組成。估價假設和限制條件是估價報告中對估價假設和估價報告使用限制的說明。在說明估價假設和限制條件時，應有針對性并盡量簡明。要防止以下三種情況出現：隨意編造假設和限制條件;應說明的假設和限制條件不予以說明;無針對性地列舉一些與本估價項目無關的假設和限制條件。參見教材P411。

估價報告的使用限制應該說明：報告用途、使用者、使用期限(出具日后不超過1年)和在使用中要注意的其他事項。超期使用的責任由使用者承擔;使用期限內的責任由估價機構和估價師承擔。

【重點】估價結果報告和技術報告

結果報告：估價委托人、估價機構、估價目的、估價對象、價值時點、價值類型、估價原則、估價依據、估價方法、估價結果、注冊房地產估價師、實地勘查期、估價作業期、其他需要說明的事項。(篇幅較短)

技術報告：估價對象描述與分析、市場背景描述與分析(市場背景分析)、估價對象最高最佳利用分析、估價方法適用性分析、估價測算過程、估價結果確定、估價對象變現能力分析與風險提示。(篇幅較長)

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