確定估價結果

一、對測算結果進行校核

當不同估價方法的測算結果之間有較大差異時，應尋找原因，并消除不合理的差異。原因可從以下方面進行檢查：①估價計算是否有誤;②估價基礎數據是否正確;③估價參數是否合理;④估價計算公式是否恰當;⑤不同估價方法的估價對象財產范圍是否一致;⑥不同估價方法的估價前提是否一致;⑦選用的估價方法是否適用估價對象和估價目的;⑧估價假設是否合理;⑨是否遵循了應遵循的估價原則;⑩房地產市場是否為特殊狀況，如房地產價格是否存在泡沫、房地產市場是否不景氣。

第四科考試中的找錯思路

二、得出一個綜合測算結果

對于選用一種估價方法進行測算的，在確認測算結果無差錯后，將其作為綜合測算結果。對于同時選用兩種或兩種以上估價方法進行測算的，在確認各個測算結果無差錯及其之間差異的合理性后，根據估價目的及不同估價方法的適用程度、數據可靠程度、測算結果之間差異程度等情況，選用簡單算術平均、加權算術平均 等方法得出一個綜合測算結果。

選用加權算術平均數時，通常是對最適用于估價對象、占有資料全面準確 的估價方法測算的結果給予較大的權重 ;

當由于房地產市場為特殊狀態導致不同估價方法測算結果差異較大時，不能簡單地采取平均的方法總綜合為一個測算結果，應視不同的情況，特別是根據估價目的，先排除不合適的估價方法的測算結果，然后將余下的結果綜合為一個結果。

估價基本事項中，需要明確價值時點和價值類型。同一估價報告中，這兩個因素必須是一致的。

三、確定最終的評估價值

在得出一個測算結果的基礎上，還應考慮一些不可量化的價值影響因素(由于房地產價值影響因素眾多，不能拘泥于某些數學公式的測算結果，還應根據經驗及其對房地產市場行情的深入了解來把握評估價值)，同時可聽取有關專家的意見，對該結果進行適當的調整，或者取整，或者認定該結果，從而確定最終的評估價值。當有調整時，應在估價報告中充分說明調整的理由。

【多選題】在審核房地產估價報告中，發現不同估價方法的測算結果之間有較大差異，其可能的原因有(　)。

A.隱含的估價對象范圍不同

B.參數選取不合理

C.估價作業日期不同

D.價值類型選取不合理

E.選用的估價方法不切合估價對象

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是對測算結果進行校核。不同估價方法結果有較大差異的原因：估價計算是否有誤;基礎數據是否正確;參數選取是否合理;公式選用是否恰當;不同估價方法的估價對象的范圍是否一致;不同估價方法的估價前提是否一致;選用的估價方法是否適用估價對象和估價目的;估價假設是否合理;是否遵循了估價原則;房地產市場是否為特殊狀態。參見教材P410。

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