第二節動態分析法和靜態分析法

一、動態分析法和靜態分析法的產生

房地產特別是大型房地產開發項目的開發周期一般較長，其待開發房地產的購置價款、后續開發的各項支出、開發完成后的房地產銷售回款等發生的時間相隔較長。因此，運用假設開發法估價應當考慮資金的時間價值。

考慮資金時間價值有兩種方式：折現的方式(動態分析法);單獨計算投資利息的方式(靜態分析法)。

二、動態分析法與靜態分析法的區別

3大區別：

(1)對后續開發的必要支出和開發完成后的價值的測算，在靜態分析法中主要是根據價值時點(通常為現在)的房地產市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在價值時點的金額。而在動態分析法中，是模擬房地產開發經營過程，預測它們未來發生的時間以及在未來發生時的金額，即要進行現金流量預測。

現金流量是指一個項目(方案或企業)在某一特定的時期內收入和支出的資金數額。現金流量分為現金流入量、現金流出量和凈現金流量。資金的收入稱為現金流入，相應的數額稱為現金流入量。

(2)靜態分析法不考慮各項收入、支出發生的時間不同，不需要將它們折算到同一時間上，而是直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開發完成之時，既不考慮預售，也不考慮延遲銷售;

動態分析法要考慮各項收入、支出發生的時間不同，把它們折算到價值時點，然后再相加減。

(3)在靜態分析中投資利息和開發利潤都單獨顯現出來，在動態分析法中這兩項都不顯現出來，而是隱含在折現過程中。

三、動態分析法和靜態分析法的優缺點

從理論上講，動態分析法測算出的結果比較精確，但測算過程相對較復雜;靜態分析法測算的結果比較粗略，但測算過程相對簡單一些。

實際估價中優先選擇動態分析法。

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