計算比較價值

一、計算單個可比實例的比較價值

比較法估價需要對可比實例的成交價格進行交易情況、市場狀況、房地產狀況三大方面的修正或調整。

經過這些修正和調整后，就將可比實例的成交價格變成了估價對象的價值或價格。如果把這些修正和調整綜合在一起，則有下列公式：

(1)金額修正和調整下的公式：

比較價值=可比實例成交價格±交易情況修正金額±市場狀況調整金額±房地產狀況調整金額

(2)百分比修正和調整下的加法公式：

比較價值=可比實例成交價格×(1+交易情況修正系數+市場狀況調整系數+房地產狀況調整系數)

(3)百分比修正和調整下的乘法公式：

比較價值=可比實例成交價格×交易情況修正系數×市場狀況調整系數×房地產狀況調整系數

值得注意的是，上述百分比修正和調整下的加法公式和乘法公式，只是文字上的形象表示。這就造成了從表面上看，似乎各種修正和調整系數無論是在加法式中還是在乘法公式中都是相同的，而實際上它們是不同的。仍然假設交易情況修正中可比實例的成交價格比其正常價格高或低的百分率為±S%，市場狀況調整中從成交日期到價值時點可比實例同類房地產價格上漲或下跌的百分率為±T%，房地產狀況調整中在價值時點可比實例在自身狀況下的價格比

在估價對象狀況下的價格高或低的百分率為±R%，則有：

(1)百分比修正和調整下的加法公式為：

比較價值×(1±S%±R%)=可比實例成交價格×(1±T%)

(2)百分比修正和調整下的乘法公式為：

比較價值×(1±S%)×(1±R%)=可比實例成交價格×(1±T%)

以百分比修正和調整下的乘法公式為例，進一步說明比較法的綜合修正和調整計算。由于房地產狀況調整有直接比較調整和間接比較調整，所以較具體的綜合修正和調整公式，有直接比較修正和調整公式及間接比較修正和調整公式。

(1)直接比較修正和調整公式：

上式中，交易情況修正的分子為100，表示以正常價格為基準;市場狀況調整的分母為100，表示以成交日期的價格為基準;房地產狀況調整的分子為100，表示以估價對象狀況為基準。

(2)間接比較修正和調整公式：

上式中，標準修正的分子為100，表示以標準房地產狀況為基準，分母是可比實例狀況相對于標準房地產狀況的得分;房地產狀況調整的分母為100，表示以標準房地產狀況為基準，分子是估價對象狀況相對于標準房地產狀況的得分。

對交易情況修正、市場狀況調整、區位狀況調整、實物狀況調整、權益狀況調整時，分別對可比實例成交價格的修正或調整幅度不宜超過20%;共同修正和調整幅度不宜超過30%;修正和調整后的各個比較價值，最高價與最低價的比值不宜大于1.2。(單因素不超20%，各因素綜合不超30%。各比較價值最高最低值的比值不大于1.2)。

超過這個范圍，宜更換可比實例;無可比實例更換時，要在估價報告中陳述理由。

二、計算最終的比較價值(了解)

一個可比實例，對應著一個比較價值。

將多個比較價格修正為一個最終價格的方法

(1)平均數：簡單平均數、加權平均數

【例5-11】對3個可比實例的成交價格進行修正和調整得到的3個比較價值分別為5200元/m2、5600元/m2和5300元/m2。分別賦予權重0.5、0.3和0.2。請采用“加權算術平均數”綜合出一個比較價值。

【解】采用“加權算術平均數”綜合出的一個比較價值為：

5200×0.5+5600×0.3+5300×0.2=5340(元/m2)

(2)中位數：把修正和調整出的各個比較價值按由低到高的順序排列，如果是奇數個比較價值，則處在正中間位置的那個比較價值為綜合出的一個比較價值;如果是偶數個比較價值，則處在正中間位置的那兩個比較價值的簡單算術平均數為綜合出的一個比較價值。例如，2600，2650，2800，2860，2950這組數值的中位數為2800;2200，2300，2400，2600，2750，2800這組數值的中位數為(2400+2600)÷2=2500。

(3)眾數是一組數值中出現頻數最多的那個數值，即出現最頻繁的那個數值就是眾數。例如，2200，2600，2300，2600，2300，2600這組數值的眾數是2600。一組數值可能有不止一個眾數，也可能沒有眾數。

■平均數、中位數、眾數三者的關系

□變量值完全對稱的，這三者一致;

□在向右傾斜的分布中，平均數最小，眾數最大，中位數居中;

□在向左傾斜的分布中，平均數最大，眾數最小，中位數居中。

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