市場(chǎng)狀況調(diào)整

一、市場(chǎng)狀況調(diào)整的含義(熟悉)

可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)(過去)的價(jià)格。估價(jià)對(duì)象是價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值或價(jià)格。這兩個(gè)不同的時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)狀況不同，需要予以修正。

市場(chǎng)狀況調(diào)整，也稱為交易日期調(diào)整。把可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格，調(diào)整成在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。

二、市場(chǎng)狀況調(diào)整的方法(掌握)

市場(chǎng)狀況調(diào)整主要采用百分比法，調(diào)整公式為：

可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)一般應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)從成交日期到價(jià)值時(shí)點(diǎn)，可比實(shí)例的市場(chǎng)價(jià)格上漲、下跌的百分率為±T%(從成交日期到價(jià)值時(shí)點(diǎn)，當(dāng)可比實(shí)例的市場(chǎng)價(jià)格上漲時(shí)，為+T%;下跌時(shí)，為-T%)，則：

可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×(1±T%)=可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

通過上式可知，市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)是(1±T%)，而不是±T%。

市場(chǎng)狀況調(diào)整的關(guān)鍵是把握估價(jià)對(duì)象或可比實(shí)例這類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格自某個(gè)時(shí)期以來的漲落變化情況，具體是調(diào)查過去不同時(shí)間的數(shù)宗類似房地產(chǎn)的價(jià)格，通過這些房地產(chǎn)價(jià)格找出該類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格隨著時(shí)間變化而變動(dòng)的規(guī)律，據(jù)此再對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整。

市場(chǎng)狀況調(diào)整的具體方法，可采用價(jià)格指數(shù)或價(jià)格變動(dòng)率，也可采用時(shí)間序列分析。

(一)市場(chǎng)狀況調(diào)整的價(jià)格變動(dòng)率法

逐期遞增或遞減的價(jià)格變動(dòng)率和期內(nèi)平均價(jià)格變動(dòng)率。

逐期變動(dòng)率(用的表述方式“每期比上期”，考試中最常見)：

可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

=可比實(shí)例在成交日期時(shí)價(jià)格×(1±價(jià)格變動(dòng)率)期數(shù)

平均變動(dòng)率：

可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

=可比實(shí)例在成交日期的價(jià)格×(1±價(jià)格變動(dòng)率×期數(shù))

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