交易情況修正

一、交易情況修正的含義

可比實例的成交價格如果是不正常的，應修正為正常。

——交易情況修正

二、造成成交價格偏離正常價格的因素

(1)利害關系人之間的交易;

(2)對交易對象或市場行情缺乏了解的交易;

(3)被迫出售或被迫購買的交易;

(4)人為哄抬價格的交易;

(5)對交易對象有特殊偏好的交易;

(6)相鄰房地產合并的交易(規模經濟，外部效應內部化);

(7)受迷信影響的交易。

上述特殊交易情況下的交易實例不宜選為可比實例，但當合適的交易實例少于3個時，在掌握特殊交易情況且能量化其對成交價格影響的情況下，可將特殊交易情況下的交易實例選為可比實例，并對其進行交易情況修正。

三、交易情況修正的方法

交易情況修正的方法主要有：

1.總價修正、單價修正

總價修正是基于總價對可比實例的成交價格進行交易情況修正;單價修正是基于單價對可比實例的成交價格進行交易情況修正。

2.金額修正、百分比修正

金額修正是采用金額對可比實例的成交價格進行交易情況修正，其一般公式為：

可比實例成交價格±交易情況修正金額=可比實例正常價格

百分比修正是采用百分比對可比實例的成交價格進行交易情況修正，其一般公式為：

可比實例成交價格×交易情況修正系數=可比實例正常價格

在百分比修正中，交易情況修正系數應以正常價格為基準來確定。

假設可比實例的成交價格比其正常價格高或低的百分率為±S%(當可比實例的成交價格比其正常價格高時，為+S%;低時，為-S%)，則有：

可比實例正常價格×(1±S%)=可比實例成交價格

可比實例成交價格×1/(1±S%)=可比實例正常價格

在交易情況修正中以正常價格為基準的原因在于，以正常價格為基準，只會有一個比較基礎，以實際成交價格為基準，則會出現多個比較基礎。

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