建立比較基礎

選取了可比實例后，對可比實例的成交價格進行換算處理，對價格內涵和形式進行“標準化”，使之口徑一致，相互可比，為后續對可比實例成交價格進行修正和調整建立一個共同的基礎。

建立比較基礎：

①統一財產范圍;

②統一付款方式;

③統一融資條件(首付款比例、利率、貸款期限等);

④統一稅費負擔;

⑤統一計價單位。

一、統一財產范圍

可比實例與估價對象的財產范圍進行對比，然后消除因財產范圍不相同造成的價格差異。

財產范圍不同，是指“有”與“無”的差別，而不是大家都有的情況下彼此之間“好壞”或“優劣”、“新舊”的差別。因此，統一財產范圍是進行“有無對比”，并消除由此造成的價格差異。

財產范圍不同主要有以下幾種情況：

①含有房地產以外的資產。

②帶有債權債務的房地產。

③帶有其他權益或負擔的房地產(如入學指標、戶口指標、設立了地役權等)。

④房地產的實物范圍不同(有無停車位，有無裝修等)。

對含有房地產以外的資產，統一財產范圍一般是統一到“純粹”的房地產范圍，利用下列公式對價格進行換算處理：房地產價格=含有房地產以外的資產的價格-房地產以外的資產的價值(剝離法)

如果是估價對象含有房地產以外的資產，則一般是在比較法最后步驟求出了不含房地產以外的資產的房地產價值后，再加上房地產以外的資產的價值，就可得到估價對象的價值。(還原法)

對帶有債權債務和其他權益或負擔的房地產，統一財產范圍一般是統一到不帶債權債務和其他權益或負擔的房地產范圍，價格換算處理公式：

不帶債權債務和其他權益或負擔的房地產價格

=帶有債權債務和其他權益或負擔的房地產價格-債權和其他權益價值+債務和其他負擔價值 (剝離法)

如果是估價對象帶有債權債務和其他權益或負擔，則一般是在比較法最后步驟求出了不帶債權債務和其他權益或負擔的房地產價值后，再加上債權和其他權益價值減去債務和其他負擔價值，就可得到估價對象的價值。(還原法)v

對房地產的實物范圍不同，統一財產范圍一般是統一到估價對象的實物范圍，補充可比實例缺少的實物范圍，扣除可比實例多出的實物范圍，相應地對可比實例的成交價格進行加價或減價處理。

二、統一付款方式

房地產交易金額較大，許多成交價格采取分期付款方式支付。為便于比較，價格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金額為基準。

統一付款方式，將可比實例不是在成交日期一次性付清的價格，調整為在成交日期一次性付清的價格。

【例5-1】某宗房地產的成交總價為30萬元，首付款20%，余款于6個月后一次性支付;假設月利率為0.5%，請計算該房地產在其成交日期一次性付清的價格。

【解】該房地產在其成交日期一次性付清的價格計算如下：

30×20%+30×(1-20%)/(1+0.5%)6=29.29(萬元)

如果已知的不是月利率：

①年利率r，則算式中的(1+0.5%)6就變為(1+r)0.5;

②半年利率r，則算式中的(1+0.5%)6就變為(1+r);

③季度利率r，則算式中的(1+0.5%)6就變為(1+r)2。

三、統一融資條件

統一融資條件是將可比實例在非常規融資條件下的價格，調整為在常規融資條件下的價格。

融資條件：首付款比例、貸款利率、貸款期限等。

四、統一稅費負擔

在房地產交易中需要繳納稅費，其中賣方繳納的稅費，如增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅;買方繳納的稅費，如契稅、補繳出讓金;買賣雙方都應繳納或各負擔一部分的稅費，如印花稅。

交易稅費正常負擔下的價格是指在買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格，即在此價格下，賣方繳納賣方應繳納的稅費，買方繳納買方應繳納的稅費。(該是誰的，就是誰的)

評估的估價對象價值或價格，一般是基于買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價值或價格。

實際的房地產交易，存在稅費轉嫁。即本應由賣方繳納的稅費，由買方繳納;本應由買方繳納的稅費，由賣方繳納。

例如，增值稅、土地增值稅本應由賣方繳納，卻協議由買方繳納;契稅、補繳出讓金本應由買方繳納，卻協議由賣方繳納;印花稅等本應由買賣雙方各負擔一部分，卻協議由其中某一方全部負擔。在某些地區，房地產價格之外還有代收代辦收費。這些代收代辦收費也可能存在類似的轉嫁問題。

統一稅費負擔，是將成交價格調整為依照稅法及中央和地方政府的有關規定(沒有規定的，按照當地習慣)，買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格。

調整的公式為：

正常負擔下的價格-應由賣方繳納的稅費=賣方實得金額

正常負擔下的價格+應由買方繳納的稅費=買方實付金額

買方實付金額-賣方實得金額=應由買賣雙方繳納的稅費

如果賣方、買方應繳納的稅費是正常負擔下的價格的一定比率，即：

應由賣方繳納的稅費=正常負擔下的價格×應由賣方繳納的稅費比率

應由買方繳納的稅費=正常負擔下的價格×應由買方繳納的稅費比率

則：

正常負擔下的價格=賣方實得金額/(1-應由賣方繳納的稅費比例)

正常負擔下的價格=買方實付金額/(1+應由買方繳納的稅費比例)

記憶竅門：賣減，買加(有個非洲國家-牙買加)

記憶竅門：(不建議機械記憶公式)　轉嫁給誰，就站在誰的立場上進行分析

(1)轉嫁給賣方的話，賣方實際得到的金額-幫買家繳納的稅費=正常成交價格

(2)轉嫁給買方的話，買方實際付出的金額+幫賣家繳納的稅費=正常成交價格

【例5-2】某宗房地產在交易稅費正常負擔下的成交價格為2500元/m2，賣方和買方應繳納的稅費分別為交易稅費正常負擔下的成交價格的7%和5%。請計算賣方實得金額和買方實付金額。

【解】賣方實得金額計算如下：

賣方實得金額=正常負擔下的價格-應由賣方繳納的稅費=2500-2500×7%=2325(元/m2)

因為納稅，所以賣方實際得到的金額(稅后額)小于正常成交價格。

買方實付金額計算如下：

買方實付金額=正常負擔下的價格+應由買方繳納的稅費=2500+2500×5%=2625(元/m2)

因為要納稅，買方實際支付的價格會大于正常成交金額，除了付價格，還要付稅。

【例5-3】某宗房地產交易，買賣合同中約定成交價格為2325元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。已知房地產買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為交易稅費正常負擔下的成交價格的7%和5%。請求取該房地產在交易稅費正常負擔下的價格。

【解】該宗房地產的正常成交價格求取如下：

正常負擔下的價格

=賣方實得金額/(1-應由賣方繳納的稅費比率)

=2325/(1-7%)=2500(元/m2)

方法二：

轉嫁給買方，站在買方角度分析：

買方實際付出金額+買方為賣方支付的稅費=正常負擔下的價格

2325+X×7%=X

【例5-4】某宗房地產交易，買賣合同中約定成交價格為2625元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。已知房地產買賣中賣方和買方應繳納的稅費分別為交易稅費正常負擔下的成交價格的7%和5%。請求取該宗房地產在交易稅費正常負擔下的價格。

【解】該宗房地產在交易稅費正常負擔下的價格求取如下：

正常負擔下的價格=買方實付金額/(1+應由買方繳納的稅費比例)=2625/(1+5%)=2500(元/m2)

賣方實際得到金額-賣方為買方支付的稅費=正常負擔下的價格

2625-X×5%=X

五、統一計價單位

統一計價單位包括統一價格表示單位、統一幣種和貨幣單位、統一面積或體積內涵及計量單位。

(一)統一價格表示單位

在統一為單價時，通常是單位面積的價格。例如，房地及建筑物通常為單位建筑面積或單位套內建筑面積、單位使用面積的價格;土地除了單位土地面積的價格，還可為單位建筑面積的價格，即樓面地價。

其他的比較單位。倉庫——單位體積，停車場——車位，旅館——客房或床位，影劇院——座位，醫院——床位，保齡球館——球道。

有些可比實例宜先對其總價進行某些修正、調整后，再轉化為單價進行其他方面的修正、調整。這樣對可比實例成交價格的修正、調整更容易、更準確。

例如，估價對象是一套門窗有損壞的住宅，選取的可比實例的某套住宅的門窗是完好的，成交總價為90萬元。經調查得知，將估價對象的門窗整修或更新的必要費用為2萬元。則宜先將該門窗是完好的可比實例的成交總價90萬元，調整為門窗是損壞的總價88萬元(90-2=88)，然后再將此總價88萬元轉化為單價進行其他方面的修正、調整。

(二)統一幣種和貨幣單位

將某一幣種價格換算為另一幣種價格，應采用該價格對應日期的匯率，一般采用成交日期的匯率。

如果先按照原幣種的價格進行市場狀況調整，則對進行了市場狀況調整后的價格應采用價值時點的匯率進行換算。

匯率的取值，一般采用國務院金融主管部門(國家外匯管理部門)公布的市場匯率中間價。

在統一貨幣單位方面，按照使用習慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。

(三)統一面積或體積內涵及計量單位

面積內涵——建筑面積、套內建筑面積、使用面積下的單價

換算關系：

套內建筑面積×套內建筑面積單價

=建筑面積×建筑面積單價

=使用面積×使用面積單價

=總價

面積計量單位：平方米(公頃、畝)，平方英尺，坪

1公頃=10 000平方米=15畝

1畝=666.67平方米

1平方英尺=0.09290304平方米

1坪=3.30579平方米(無需記憶)

【例5-5】收集了甲、乙兩個交易實例。甲交易實例的建筑面積為200m2，成交總價為800萬元人民幣，分3期付款，首付款為160萬元人民幣，第二期于半年后付320萬元人民幣，余款320萬元人民幣于1年后支付;乙交易實例的使用面積為2100平方英尺，成交總價為125萬美元，于成交時一次性付清。如果選取該兩個交易實例為可比實例，請在對它們的成交價格進行有關修正和調整之前，進行“建立比較基礎”處理。

【解】對該兩個交易實例的成交價格進行建立比較基礎處理，包括統一付款方式和統一計價單位，具體如下：

(1)統一付款方式，如果以在成交日期一次性付清為基準，假設當時人民幣的年利率為8%，

則：

乙總價=125.00(萬美元)

(2)統一計價單位。

①統一價格表示單位。統一為單價：

甲單價=7642200/200=38211.00(元人民幣/平方米建筑面積)

乙單價=1250000/2100=595.24(美元/平方英尺使用面積)

②統一幣種和貨幣單位。如果以人民幣元為基準，則需要將乙交易實例的美元換算為人民幣元。已知乙交易實例成交當時人民幣與美元的市場匯率為1美元等于6.8395元人民幣，則：

甲單價=38211.00(元人民幣/平方米建筑面積)

乙單價=595.24×6.8395

=4071.14(元人民幣/平方英尺使用面積)

③統一面積內涵。如果以建筑面積為基準，已知乙交易實例的建筑面積與使用面積的關系為：1平方英尺建筑面積=0.75平方英尺使用面積，則：

甲單價=38211.00(元人民幣/平方米建筑面積)

乙單價=4071.14×0.75

=3053.35(元人民幣/平方英尺建筑面積)

④統一面積計量單位。如果以平方米為基準，因1平方英尺=0.09290304平方米，則：

甲單價=38211.00(元人民幣/平方米建筑面積)

乙單價=3053.35÷0.09290304

=32866.00(元人民幣/平方米建筑面積)

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