價值時點原則(必考)

價值時點原則要求，評估價值是在根據估價目的確定的某一特定時間的價值或價格。

價值時點，不是委托人、房地產估價師隨意假定的，而是根據估價目的確定的。

確定價值時點原則的意義：說明評估價值對應的時間，評估估價對象價值的時間界限。

有關房地產的法規、政策和估價標準等的發布、修訂、廢止和實施日期等，均有可能影響估價對象的價值，因此，在估價時究竟是采用發布、修訂、廢止和實施日期之前還是之后的，應根據價值時點來確定(關鍵細節)。

采用比較法估價時，可比實例成交日期與價值時點不同，就需要進行市場狀況調整，即把可比實例在其成交日期的價格調整為在價值時點時的價格。

確定價值時點在前，得出評估價值在后。

一般將估價作業期間特別是實地查勘估價對象期間的某個日期(如完成實地查勘日)確定為價值時點。

價值時點究竟是過去或者未來，由估價目的決定。

估價中要注意估價目的、價值時點、估價對象狀況和房地產市場狀況四者的匹配關系，其中估價目的是龍頭。

價值時點、估價對象狀況和房地產市場狀況的五種組合

表4—1中的各種情形舉例說明：

(1)價值時點為現在，估價對象狀況為現在狀況的估價。(最常見、最大量的情況)，如房地產抵押估價、房屋征收評估、司法拍賣估價，包括在建工程估價。

(2)價值時點為現在，估價對象狀況為過去狀況的估價。如房地產損害賠償和保險理賠，估計將損毀后的狀況恢復到損毀前的狀況(過去時)，在現行的國家財稅制度和市場價格體系下的必要費用。

(3)價值時點為現在，估價對象狀況為未來狀況的估價。評估期房的價值。在房屋征收中，補償方式為房屋產權調換且用于產權調換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價而評估用于產權調換房屋的價值。

在評估用于產權調換房屋的價值時，應特別注意兩點：①價值時點應與評估被征收房屋價值的價值時點一致。②估價對象狀況，如期房的區位、用途、建筑面積、建筑結構等，以房屋征收部門向房地產估價機構出具書面意見說明的用于產權調換房屋狀況為依據。房屋征收部門與被征收人訂立補償協議后，補償協議約定的用于產權調換房屋狀況有變化的，應依據變化后的用于產權調換房屋狀況對評估結果進行相應調整。

(4)價值時點為過去，估價對象狀況為過去狀況的估價。估價鑒定或復核估價、重新估價。

(5)抵押房地產處置后不足以償還抵押貸款，追究責任。要考慮抵押價值是否存在高估。

(6)鑒定高估，估價師和估價機構承擔責任。而如果當時評估的抵押價值符合當時的市場狀況，之后市場不景氣引起的價格下跌，導致不足以償還抵押貸款，估價師和估價機構不擔責。

(7)評估受賄房地產的價值，價值時點為受賄日，不是案發日或委托估價日，相應的估價對象狀況應為受賄當時的房地產狀況。

(8)價值時點為將來，估價對象狀況為未來狀況的估價。房地產市場預測、投資分析，預測房地產在未來開發完成后的價值。

【2017年真題】房屋征收中，用于產權調換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價而評估用于產權調換房屋的價值，其價值時點應為(　)。

A.房屋征收決定公告之日

B.原征收補償協議達成之日

C.用于產權調換房屋支付之日

D.委托估價之日

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是價值時點原則。在房屋征收中，補償方式為房屋產權調換且用于產權調換房屋為期房的，評估用于產權調換房屋的價值時，價值時點應與評估被征收房屋價值的價值時點一致，房屋征收估價的價值時點為房屋征收決定公告之日。參見教材P163。

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（責任編輯：）

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