房地產(chǎn)價格和價值的種類

房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值。

1.價格和價值

(1)房地產(chǎn)價格是和平地取得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價——貨幣或?qū)嵨铩o形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)利益。

(2)房地產(chǎn)價格的形成條件(三條件)：使用價值，稀缺性，有效需求(意愿+購買能力)。

注意區(qū)分：需要的概念

1)需要(要求或欲望)≠有效需求(有支付能力)。

2)房地產(chǎn)需求：自用需求——“為用而買”

投資需求——“為租而買”

投機(jī)需求——“為賣而買”

3)價格：商品經(jīng)濟(jì)(或市場經(jīng)濟(jì))制度下的分配方式。價格上漲，抑制消費(fèi)和擴(kuò)大生產(chǎn);價格下降，刺激消費(fèi)、減少生產(chǎn)和消除存貨。

(3)使用價值和交換價值。

交換價值是指商品之間相互交換的量的比例。

使用價值(有用性)是交換價值的前提，沒有使用價值就沒有交換價值。沒有交換價值不一定沒有使用價值。

房地產(chǎn)既有使用價值，也有交換價值。

【例題】房地產(chǎn)估價中的價值，一般是指(　)。

A.使用價值

B.交換價值

C.投資價值

D.賬面價值

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是價格和價值。房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的交換價值。參見教材P85。

【例題】就使用價值與交換價值相對而言，房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交換價值。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是價格和價值。房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的交換價值。參見教材P85。

2.掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值

(1)掛牌價格

出售要價。通常高于成交價格。不能作為估價依據(jù)，僅是了解市場行情的參考。掛牌價與成交價之差稱為議價空間。議價空間小，說明市場景氣(砍不下價)。

(2)成交價格

成交價格：成功交易中買方支付和賣方接受的金額。(兩個特點(diǎn)：是已經(jīng)完成的事實(shí)，是個別價格)

成交價格形成機(jī)制：

1)賣方要價：賣方出售時所愿意接受的價格。(越高越好，存在“賣方最低賣價”)

2)買方出價：買方購買時所愿意支付的價格。(越低越好，存在“買方最高買價”)

3)賣方要價和買方出價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。

【難點(diǎn)】最低賣價、最高買價、成交價之間的關(guān)系

當(dāng)最高買價高于或等于最低賣價，才有成交可能。

三者關(guān)系：成交時，最高買價≥成交價≥最低賣價。

最高買價與最低賣價之間的區(qū)間構(gòu)成了成交價格的可能區(qū)間。

實(shí)際成交價格落在區(qū)間的某個位置取決于市場性質(zhì)：買方市場/賣方市場，議價能力和技巧。

【重點(diǎn)】買方市場與賣方市場

買方市場，供大于求，相對過剩，買方主導(dǎo)。成交價偏向賣方的最低賣價，價格偏低。

賣方市場，供不應(yīng)求，相對短缺，賣方主導(dǎo)。成交價偏向買方的最高買價，價格偏高。

【例題】在賣方市場下，增加賣方繳納的稅收一般會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。賣方市場下，賣方處于主導(dǎo)，可以進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，導(dǎo)致價格上漲。參見教材P87。

正常成交價格：不存在特殊交易情況下的成交價格。

特殊交易，包括利害關(guān)系人之間、對交易對象或市場行情缺乏了解、被迫出售或被迫購買(包括急于出售或購買)、人為哄抬、特殊偏好、相鄰房地產(chǎn)合并、受迷信影響等的交易。

(與比較法中的非正常交易價格修正對照)

正常成交價格形成條件(7個)：公開市場;交易對象具備市場性;買者賣者眾多;買者和賣者完全自愿;自私理性(經(jīng)濟(jì)人假定);完全信息;適當(dāng)?shù)慕灰灼陂g，不急于出售或購買。

成交價格的高低，還和交易方式有關(guān)。

招標(biāo)成交價——可實(shí)現(xiàn)高地價

拍賣成交價——最能抬高地價

掛牌成交價——可實(shí)現(xiàn)高地價

協(xié)議成交價——一般會降低地價

一般情況下，協(xié)議地價最低，其次是招標(biāo)地價，最高的是拍賣、掛牌地價。

【例題】在建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價，一般是評估(　)。

A.掛牌底價

B.正常市場價格

C.競買人可承受的最高價

D.最可能的成交價

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。因?yàn)槭菫楦傎I人確定報價提供參考依據(jù)，所以評估的是競買人可承受的最高價;而如果是政府部門委托估價，則是掛牌底價。參見教材P86。

(3)市場價格，是該類房地產(chǎn)大量成交價格的平均價格(平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù))，不是簡單平均，要剔除偶然和不正常因素造成的價格差異。

(4)理論價格，真實(shí)需求=真實(shí)供給的價格。

【辨析】市場價格和理論價格

市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。

正常情況下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格上下波動，不會偏離太遠(yuǎn)。

但在市場參與者普遍不夠理性的情況下，市場價格可能會較大幅度、較長時期脫離理論價格。

【辨析】成交價格、市場價格與理論價格的關(guān)系

成交價格圍繞著市場價格上下波動，市場價格又圍繞著理論價格上下波動。

(5)評估價值

評估價值是通過估價活動得出的估價對象的價值或價格。它是估價師的估計值。

【辨析】

比較法——比較價值，傾向于成交價格，趨向于市場價格

成本法——成本價值，傾向于最低賣價

收益法——收益價值、開發(fā)價值，傾向于最高買價，趨向于理論價格

正常成熟市場下，四種價值應(yīng)該基本一致。

房地產(chǎn)泡沫期，比較價值大大高于收益價值、成本價值。

成本價值(不考慮外部折舊)大大高于比較價值或收益價值，說明房地產(chǎn)供大于求或市場不景氣，反之，說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或房地產(chǎn)市場景氣。(聯(lián)系實(shí)際理解)

同一宗房地產(chǎn)，不同的估價師的評估價值不完全相同，允許合理誤差。

良好的評估價值=正常成交價格=市場價格

正常交易的成交價接近市場價格;

正常市場的市場價格接近理論價格;

科學(xué)準(zhǔn)確的估價，評估價值接近市場價格或理論價格。

【例題】下列關(guān)于比較價格、成本價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是(　)。

A.在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，成本價格低于收益價格

B.在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于成本價格

C.在房地產(chǎn)市場不景氣時，成本價格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比較價格或收益價格

D.比較價格傾向于成交價格，成本價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。選項A，正常市場狀態(tài)下，比較價值與收益價值基本一致;選項B，市場存在泡沫時，比較價值大于收益價值;選項D，收益價值傾向于最高買價，成本價值傾向于最低賣價，比較價值傾向于成交價格。參見教材P89。

【例題】在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價值大大高于比較法或收益法求得的價值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。成本價值(不考慮外部折舊)大大高于比較價值或收益價值，說明房地產(chǎn)供大于求或市場不景氣，反之，說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求或房地產(chǎn)市場景氣。參見教材P90。

3.市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值、殘余價值——6種價值類型，后5種為非市場價值

(1)市場價值

市場價值的形成條件5個：①適當(dāng)營銷，即估價對象展示，足以吸引潛在買者的注意。②熟悉情況。③謹(jǐn)慎行事，冷靜、理性、謹(jǐn)慎，沒有感情用事。④不受強(qiáng)迫。自發(fā)交易，買方不急于購買，賣方不急于出售，無被迫性。⑤公平交易，買賣雙方均為自己利益最大化進(jìn)行交易，沒有內(nèi)幕關(guān)聯(lián)交易。

隱含前提：市場參與者集體的觀念和行為，包括不存在買方因特殊興趣而給予附加出價;既不過于樂觀又不過于保守(適中);最高最佳利用;繼續(xù)利用(對企業(yè)而言即持續(xù)經(jīng)營)。

非市場價值：不符合市場價值形成條件中的一個或多個條件下最可能的價格或金額，屬于非市場價值。

有：快速變現(xiàn)值、謹(jǐn)慎價值、現(xiàn)狀價值、殘余價值和投資價值。(重要考點(diǎn))市場價值加上這五種非市場價值，總共是六種基本價值類型。

【例題】對于同一估價對象和同一價值時點(diǎn)，下列價值類型中評估值最大的一般是(　)。

A.謹(jǐn)慎價值

B.市場價值

C.殘余價值

D.快速變現(xiàn)價值

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。一般市場價值在價值類型中評估值最大。參見教材P90～93。

(2)投資價值(重要考點(diǎn))

投資價值指估價對象對某個特定單位或個人的價值。

市場價值，是指該房地產(chǎn)對典型投資者(市場上抽象的一般投資者，代表市場上大多數(shù)投資者的觀點(diǎn))的價值。

投資價值與市場價值的區(qū)別：

市場價值來源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的。唯一性。

投資價值僅對特定投資者而言，基于主觀的、個人因素上的價值。投資價值因人而異。

投資者可能在品牌、開發(fā)成本、運(yùn)營費(fèi)用等方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況、風(fēng)險偏好、對未來房地產(chǎn)市場預(yù)期或信心不同。這些因素影響投資者對該房地產(chǎn)未來收益和風(fēng)險等的估計，從而影響投資價值的估計。

【例題】房地產(chǎn)估價師從某個特定投資者的角度出發(fā)評估出的價值屬于(　)。

A.市場價值

B.清算價值

C.快速變現(xiàn)價值

D.投資價值

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。投資價值指估價對象對某個特定單位或個人的價值。參見教材P91。

評估投資價值與評估市場價值的方法相同，有關(guān)估價參數(shù)的取值不同。

例如，投資價值與市場價值都可以采用收益法評估，價值是預(yù)測的未來凈收益的現(xiàn)值之和，但對未來凈收益的預(yù)測和選取參數(shù)的立場不同。

市場價值 投資價值

折現(xiàn)率 社會一般收益率(典型投資者要求的收益率) 特定投資者要求的最低收益率(最低期望收益率)

未來凈收益的估計 客觀(或折中) 可能樂觀，也可能悲觀

【例題】在評估投資價值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般報酬率。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。評估投資價值時所采用的應(yīng)是某個特定投資者所要求的最低收益率(通常稱為最低期望收益率)。這個特定的投資者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率。參見教材P92。

投資實(shí)現(xiàn)的條件：投資價值≧市場價值，可以投資。

房地產(chǎn)估價通常是評估市場價值;房地產(chǎn)估價師有時評估投資價值，為投資者決策提供參考。如土地出讓市場中，參與者委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其可承受的最高價，為確定投標(biāo)報價、最高出價等提供參考依據(jù)——投資價值評估。

【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲取得一宗以掛牌方式出讓的建設(shè)用地使用權(quán)，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其可接受的最高價，該估價應(yīng)采用的價值類型為(　)。

A.市場價值

B.投資價值

C.謹(jǐn)慎價值

D.在用價值

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。投資價值是針對特定的投資者而言的。該企業(yè)的最高出價，就是建立在個別判斷基礎(chǔ)上的，屬于投資價值。參見教材P91。

【例題】關(guān)于投資價值和市場價值的說法，正確的有(　)。

A.市場價值是客觀的，非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值

B.投資價值和市場價值采取收益法評估時，折現(xiàn)率取值相同

C.投資價值趨向于市場價值

D.國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓時，有意購買者委托評估其承受的最高購買價格，是一種投資價值評估

E.在對某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價值評估時，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對該房地產(chǎn)投資價值的評估

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。選項B，投資價值和市場價值采取收益法評估時，市場價值采取社會一般收益率，而投資價值采取投資者要求的最低收益率。選項C，投資價值和市場價值的形成視角和基礎(chǔ)不同。參見教材P90～92。

【例題】對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個特定投資者角度評估出的投資價值，一般大于市場價值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。市場價值和投資價值的關(guān)系是不一定的。投資價值大于市場價值，投資者會投資。投資價值小于市場價值，投資者放棄投資。參見教材P90～92。

(3)現(xiàn)狀價值(重要考點(diǎn))

現(xiàn)狀價值是指估價對象在某一特定時間的實(shí)際狀況下的價值。實(shí)際狀況包括當(dāng)前的用途、規(guī)模和檔次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用;可能是合法利用，也可能不是合法利用。

在合法利用下，現(xiàn)狀價值低于或等于市場價值。當(dāng)在合法利用下的實(shí)際狀況為最高最佳利用狀況時，現(xiàn)狀價值等于市場價值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值有可能高于市場價值。

合法利用下，必然有：

(市場價值-現(xiàn)狀價值)≥將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罡咦罴牙玫谋匾С龊蛻?yīng)得利潤。

否則，現(xiàn)狀利用就是最高最佳利用，現(xiàn)狀價值就是市場價值。

【例題】下列關(guān)于價值類型的表述中，錯誤的是(　)。

A.現(xiàn)狀價值為市場價值

B.投資價值屬于非市場價值

C.市場價值的前提之一是繼續(xù)使用

D.同一估價對象可能有不同類型的價值

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。現(xiàn)狀價值是否是市場價值取決于其現(xiàn)狀用途是否是最高最佳用途，是的話，就是市場價值，不是的話，就會低于市場價值。參見教材P92。

【例題】房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價值小于房地產(chǎn)的市場價值。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。在合法利用下，現(xiàn)狀價值低于或等于市場價值。當(dāng)在合法利用下的實(shí)際狀況為最高最佳利用狀況時，現(xiàn)狀價值等于市場價值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值有可能高于市場價值。參見教材P92。

(4)快速變現(xiàn)價值(重要考點(diǎn))

快速變現(xiàn)值是指不符合市場價值形成條件中“適當(dāng)營銷” 下的價值。例如，賣家急于脫手，司法拍賣處置，都是快速變現(xiàn)價值。房地產(chǎn)銷售期短于正常或合理的銷售期，價格較低。快速變現(xiàn)價值一般低于市場價值。

(5)謹(jǐn)慎價值(重要考點(diǎn))

謹(jǐn)慎價值是指在存在不確定因素的情況下遵循謹(jǐn)慎原則所評估的價值。謹(jǐn)慎原則見本書第四章第七節(jié)。謹(jǐn)慎價值通常低于市場價值。例如，為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，要求房地產(chǎn)抵押價值本質(zhì)上是謹(jǐn)慎價值。

【例題】房地產(chǎn)作價入股估價應(yīng)當(dāng)采用謹(jǐn)慎價值標(biāo)準(zhǔn)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，要求評估的房地產(chǎn)抵押價值本質(zhì)上是謹(jǐn)慎價值。房地產(chǎn)作價入股估價應(yīng)當(dāng)以市場價值為基準(zhǔn)。參見教材P93。

(6)殘余價值(重要考點(diǎn))

殘余價值是指估價對象在非繼續(xù)利用情況下的價值。通常低于市場價值。例如，某個針對特定品牌進(jìn)行了特色裝飾裝修的餐廳，當(dāng)不再作為該品牌的餐廳繼續(xù)經(jīng)營而出售時，該特色裝飾裝修不僅不會增加該房地產(chǎn)的價值，而且會降低該房地產(chǎn)的價值。

特例：征收情況下，假設(shè)該餐廳繼續(xù)經(jīng)營來評估其市場價值，而不是殘余價值(公平補(bǔ)償)。

區(qū)分：殘余價值和殘值

殘余價值，大于或等于殘值，僅在估價對象使用壽命結(jié)束時，殘余價值等于殘值。

【例題】下列房地產(chǎn)價值類型中，屬于非市場價值的有(　)。

A.完全產(chǎn)權(quán)價值

B.出租人權(quán)益價值

C.快速變現(xiàn)價值

D.承租人權(quán)益價值

E.殘余價值

『正確答案』CE

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值和殘余價值。快速變現(xiàn)價值通常低于市場價值;殘余價值一般低于市場價值，這兩個是非市場價值。參見教材P90。

思考：幾種非市場價值與市場價值的大小關(guān)系?

快速變現(xiàn)價值<市場價值，謹(jǐn)慎價值<市場價值;

合法利用時，現(xiàn)狀價值≤市場價值;

非法利用時，現(xiàn)狀價值可能>市場價值;投資價值≥或<市場價值。

投資價值是站在特定投資者角度，用其要求的數(shù)據(jù)或自身數(shù)據(jù)進(jìn)行估價時的價值。

市場價值則是用客觀正常數(shù)據(jù)，站在大多數(shù)投資者立場上進(jìn)行估價的價值。

如政府舉行對國有建設(shè)用地使用權(quán)招、牌、掛出讓，想要取得土地者委托房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)為取得土地評估其能承受的投標(biāo)報價。

4.買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值

(1)買賣價格

買賣方式的交易金額。

(2)租賃價格

在土地或土地為主的情況下——地租

在建筑物與土地合在一起的情況下——房租

【重點(diǎn)】租金的分類

租金種類 包含的項目

市場租金

商品租金 折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅、保險費(fèi)、地租、利潤(八項)

成本租金 折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅(五項)

準(zhǔn)成本租金

福利租金

完整的房租 地租、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、保險費(fèi)、房地產(chǎn)稅(房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅)、租賃費(fèi)用(租賃代理費(fèi))、租賃稅費(fèi)(增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、租賃手續(xù)費(fèi)等)、利潤(十項)

商品租金和成本租金的差別，多3個項目——保險費(fèi)、地租、利潤。

記憶竅門：“保利地產(chǎn)”，保(險)、利(潤)、地(租)。

【重點(diǎn)】實(shí)際房租與完整租金的差別

完整的房租十個構(gòu)成因素，實(shí)際中的房租可能包含著上述完整的房租構(gòu)成因素之外的費(fèi)用，如可能包含家具電器使用費(fèi)、供暖費(fèi)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、甚至包含水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、電話費(fèi)等;也可能未包含上述完整的房租構(gòu)成因素的費(fèi)用，如出租人與承租人約定房屋維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險費(fèi)、房產(chǎn)稅等由承租人負(fù)擔(dān)。

注意租賃價格與租賃權(quán)價格是兩個不同的概念。

【例題】下列屬于成本租金構(gòu)成的內(nèi)容有(　)。

A.折舊費(fèi)

B.維修費(fèi)

C.管理費(fèi)

D.保險費(fèi)

E.房產(chǎn)稅

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。成本租金包括：折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、投資利息、房產(chǎn)稅。商品租金和成本租金的差別，多3個項目——保險費(fèi)、地租、利潤。參見教材P94。

(3)抵押價值

抵押價值是在抵押期間的各個時點(diǎn)，特別是在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。抵押價值任何時候都要大于未償還的貸款余額。

法定優(yōu)先受償款，是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。包括3項：已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款、其他法定優(yōu)先受償款(已經(jīng)存在)，不包括為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)用、估價費(fèi)用、拍賣費(fèi)用以及增值稅及附加等費(fèi)用和稅金(還未發(fā)生)。

【重要考點(diǎn)】

如何記憶：法定優(yōu)先，誰是優(yōu)先權(quán)利人?

已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額——給抵押權(quán)人

拖欠的建設(shè)工程價款——給施工承包人，保證正常的建筑市場秩序

其他法定優(yōu)先款，如補(bǔ)地價——給政府

不包括的項目：訴訟費(fèi)用、估價費(fèi)用、拍賣費(fèi)用、增值稅及附加等費(fèi)用和稅金(還沒發(fā)生，不是優(yōu)先權(quán)利)。抵押處置時，從抵押處置收益中優(yōu)先開支。

抵押價值時點(diǎn)，一般選實(shí)地查勘之日。

房地產(chǎn)抵押估價要做“估價對象變現(xiàn)能力分析”，向估價報告使用作“估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響”、“定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估”等提示。

當(dāng)?shù)盅簝r值<未償還的貸款余額時，抵押人需追加擔(dān)保，或者提前清償債務(wù)。

抵押貸款額度=抵押價值×抵押率

抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-法定優(yōu)先受償款=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額-拖欠的建設(shè)工程價款-其他法定優(yōu)先受償款

將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押，再次抵押價值：

再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-已抵押貸款余額/社會一般抵押率-拖欠的建設(shè)工程價款-其他法定優(yōu)先受償款

【例3-1】某商品住宅小區(qū)在建工程的建設(shè)用地面積25000m2，擬建總建筑面積為50000m2、共500套住房。該工程已完成總投資的80%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以5000元/m2的價格預(yù)售了其中100套、建筑面積總計為10000m2的住房，預(yù)購人平均按房價的70%辦理了住房抵押貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)曾將該在建工程抵押貸款，目前該筆貸款余額為1860萬元。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前支付給施工單位的工程款比施工單位的實(shí)際投入少500萬元。現(xiàn)評估該在建工程不存在預(yù)售期房且未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為2億元。當(dāng)?shù)赝愒诮üこ痰牡盅郝室话銥?0%。請求取該在建工程的再次抵押價值。

『答案解析』該在建工程的再次抵押價值求取如下：

該在建工程的再次抵押價值

=20000×[(50000-10000)/50000]-1860/60%-500

=12400(萬元)

【例題】在實(shí)際的房地產(chǎn)估價中，房地產(chǎn)抵押價值通常是指抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括(　)。

A.拖欠建設(shè)工程價款

B.已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

C.房地產(chǎn)變賣處置費(fèi)用

D.訴訟費(fèi)用

E.其他法定優(yōu)先受償款

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。法定優(yōu)先受償款是假定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~。包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款、其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費(fèi)用、估價費(fèi)用、拍賣費(fèi)用以及增值稅及附加等費(fèi)用和稅金。參見教材P95。

(4)計稅價值

為征稅目的而評估的價值。稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計稅依據(jù)。

(5)征收價值

征收補(bǔ)償價值，為國家征收房地產(chǎn)確定被征收房地產(chǎn)的補(bǔ)償金額提供參考依據(jù)而評估的價值。

(6)保險價值

為保險目的而評估的價值。房地產(chǎn)投保時，為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。

投保火災(zāi)險時的保險價值，不包含土地價值，主要是建筑物的重置成本(或重建成本)和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等)。

【例題】在為房地產(chǎn)投保火災(zāi)險服務(wù)的估價中，理論上評估的應(yīng)是(　)。

A.建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本

B.建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

C.建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

D.建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。投保火災(zāi)險時的保險價值，不包含土地價值，主要是建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等)。火災(zāi)不能損害土地使用權(quán)，為房地產(chǎn)投保火災(zāi)險服務(wù)的估價中，涉及土地使用權(quán)價值的選項都不是正確選項，排除AD。焚毀的建筑物，應(yīng)該按照其重置成本，才能確定其實(shí)際損失。參見教材P96。

5.房地產(chǎn)所有權(quán)價格、土地使用權(quán)價格和其他房地產(chǎn)權(quán)利價格

(1)房地產(chǎn)所有權(quán)價格

房屋所有權(quán)價格、土地所有權(quán)價格。

(2)土地使用權(quán)價格

中國目前有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地的價格主要是國有建設(shè)用地使用權(quán)價格。

通常情況下，土地所有權(quán)價格高于土地使用權(quán)價格，但在現(xiàn)實(shí)復(fù)雜的情況下，也可能出現(xiàn)相反情形。

(3)其他房地產(chǎn)權(quán)利價格

地役權(quán)價格、抵押權(quán)價格、租賃權(quán)價格。

6.完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值

(1)無租約限制價值，不考慮租賃因素影響情況下的價值。是完全產(chǎn)權(quán)價值，是房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)在不受任何其他房地產(chǎn)權(quán)利等限制情況下的價值。

(2)出租人權(quán)益價值(有租約限制價值、帶租約的價值)，是指出租人對自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值。含：1)已出租部分租賃期內(nèi)合同租金收益現(xiàn)值;2)未出租部分和已出租部分租賃期間屆滿市場租金收益現(xiàn)值。

(3)承租人權(quán)益價值(租賃權(quán)價值)，是指承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值。合同租金與市場租金的差額的收益現(xiàn)值。

(4)合同租金低于市場租金，則出租人權(quán)益價值<無租約限制價值，承租人權(quán)益價值為正。如果合同租金>市場租金，承租人權(quán)益價值為負(fù)。

(5)同一宗房地產(chǎn)：

無租約限制價值=出租人權(quán)益價值+承租人權(quán)益價值

(6)對于已出租的房地產(chǎn)，估價目的不同，在無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值中，要求評估的可能不同。例如，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押估價應(yīng)評估出租人權(quán)益價值，被征收房屋價值評估應(yīng)評估無租約限制價值或完全產(chǎn)權(quán)價值。

【例題】關(guān)于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯誤的有(　)。

A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響

B.抵押估價、轉(zhuǎn)讓估價應(yīng)評估承租人權(quán)益價值

C.在其他條件相同時，無租約限制條件下的評估價值大于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價值

D.房屋征收評估應(yīng)評估無租約限制價值

E.只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租人權(quán)益價值始終不變

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值。選項A應(yīng)該無影響，無租約限制則無合同租金，無租約限制價值有時又稱為完全產(chǎn)權(quán)價值，合同租金與市場租金的差異對其沒有影響。選項B應(yīng)該評估出租人的權(quán)益價格;選項C錯誤，合同租金低于市場租金，則出租人權(quán)益價值<無租約限制價值，承租人權(quán)益價值為正。如果合同租金>市場租金，則出租人權(quán)益價值會大于無租約限制價值，承租人權(quán)益價值為負(fù)。選項E承租人的權(quán)益價值就是按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。考試時可以聯(lián)系實(shí)際印證。參見教材P99。

7.歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值和賬面價值

(1)歷史成本

資產(chǎn)購置時支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價物的金額，或者購置時所付出的對價的公允價值。

(2)重置成本

現(xiàn)在購買相同或相似的資產(chǎn)所需支付的現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價物的金額。

(3)可變現(xiàn)凈值

資產(chǎn)正常對外銷售所能收到現(xiàn)金或者現(xiàn)金等價物的金額扣減該資產(chǎn)至完工時估計將要發(fā)生的成本、估計的銷售費(fèi)用以及相關(guān)稅費(fèi)后的金額。

(4)現(xiàn)值

預(yù)計從資產(chǎn)持續(xù)使用和最終處置中所產(chǎn)生的未來凈現(xiàn)金流入量的折現(xiàn)金額。

(5)公允價值

在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。

采用公允價值模式計量的，應(yīng)當(dāng)同時滿足下列條件：

1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場;

2)企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。”

在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量中，采用公允價值模式或成本模式。達(dá)到相關(guān)條件，公允價值模式應(yīng)優(yōu)先成本模式。

(6)賬面價值

固定資產(chǎn)賬面價值=固定資產(chǎn)成本-累計折舊-累計減值準(zhǔn)備

采用重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值和公允價值計量的，通常需要定期重新估價，以使賬面價值與市場價值保持一致。

歷史成本始終不變，賬面價值隨著時間流逝不斷減少，重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值和市場價值是隨著時間波動。

【例題】下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是(　)。

A.原始價值高于賬面價值

B.投資價值高于市場價值

C.謹(jǐn)慎價值低于市場價值

D.快速變現(xiàn)價值低于市場價值

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值和賬面價值。

投資價值是對某個特定的投資者而言的，是基于主觀的、個人因素上的價值。在某一時點(diǎn)，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而、不同，所以選項B錯誤。賬面價值在歷史成本計量下，是指一項資產(chǎn)的歷史成本減去相關(guān)備抵項目后的余額。參見教材P90～93、P101。

8.市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價

按照政府對房地產(chǎn)價格的管制或干預(yù)程度劃分。

形成機(jī)制 估價規(guī)定 適用

市場調(diào)節(jié)價 市場競爭形成，經(jīng)營者自主制定 依據(jù)市場供求狀況 商品房

政府指導(dǎo)價 政府價格主管部門或其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定 不得超出政府指導(dǎo)價規(guī)定的幅度 經(jīng)濟(jì)適用房

政府定價 由政府價格主管部門或其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定價格 估價結(jié)果應(yīng)以政府定價為準(zhǔn) 房改房

公共租賃房

廉租房

(1)最高限價和最低限價

1)最高限價——如：限價房。

2)最低限價——最低保護(hù)價，如工業(yè)建設(shè)用地出讓時的最低出讓價格。

3)有最高限價的房地產(chǎn)，評估價值不得超過最高限價。

4)有最低限價的房地產(chǎn)，評估價值不得低于最低限價。

(2)新建的經(jīng)濟(jì)適用住房價格，政府指導(dǎo)價，保本微利原則。經(jīng)濟(jì)適用住房的成本包括土地房屋征收補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費(fèi))、管理費(fèi)、貸款利息和稅金七項因素，利潤率控制在3%以下。

9.基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格

基準(zhǔn)地價是在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價格。(概念表述和以前有差別了)

標(biāo)定地價是政府為管理需要確定的，標(biāo)準(zhǔn)宗地在現(xiàn)狀開發(fā)利用、正常市場條件下，某一估價期日法定最高使用年期下的土地權(quán)利價格。

房屋重置價格：不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，在某一基準(zhǔn)日期建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤。

10.土地價值、建筑物價值和房地價值

(1)土地價值

空地就是指土地的價值;有建筑物的土地，則是指土地自身的價值，不包含附著于該土地上的建筑物的價值。

五種土地生熟情況：

1)未完成土地征收補(bǔ)償?shù)募w土地;

2)已完成土地征收補(bǔ)償?shù)赐瓿伞叭ㄒ黄健币陨祥_發(fā)的土地;

3)已完成土地征收補(bǔ)償和“三通一平”以上開發(fā)的土地;

4)未完成房屋征收補(bǔ)償?shù)膰型恋?

5)已完成房屋征收補(bǔ)償?shù)膰型恋亍?/p>

(2)建筑物價值

建筑物自身的價值，不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價值。

(3)房地價值

建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價值，或土地及附著于該土地上的建筑物的價值。

同一宗房地產(chǎn)：

1)房地價值=土地價值+建筑物價值(組合技術(shù))

2)土地價值=房地價值-建筑物價值(剩余技術(shù))

3)建筑物價值=房地價值-土地價值

【辨析】

上述三個公式對于房地產(chǎn)分割、合并估價不適用。

房地產(chǎn)分割后的各個獨(dú)立部分的價值之和一般小于分割前的整體價值(外部性的原因)2≥1+1

房地產(chǎn)合并后的價值一般大于合并前的各個獨(dú)立部分的價值之和(外部性的原因)1+1≥2

11.總價格、單位價格和樓面地價

(1)總價格是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體價格，總價格一般不能完全反映房地產(chǎn)價格水平高低。

(2)單位價格

1)單位價格簡稱單價，其中土地單價是指單位土地面積的土地價格，建筑物單價通常是指單位建筑物面積的建筑物價格，房地單價通常是指單位建筑物面積的房地價格。單價一般可以反映房地產(chǎn)價格水平高低。

2)價格單位由貨幣和面積構(gòu)成。

3)貨幣：包括幣種和貨幣單位。

4)面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位。

5)面積內(nèi)涵：建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積。居住面積，營業(yè)面積，可出租面積，可轉(zhuǎn)讓的土地面積，成片開發(fā)的商品房還有可出售的建筑面積等。

6)面積單位——(平方米、公頃、畝、平方英尺、坪等)。

(3)樓面地價

樓面地價，分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價格。樓面地價比土地單價更能反映土地價格水平的高低。

幾個很重要的計算公式

土地總價=土地單價×土地面積=樓面地價×建筑面積

例如，甲地單價7000元/m2，乙地單價5100元/m2，其他條件完全相同，甲土地比乙土地貴。但如果容積率不同，不能簡單地根據(jù)土地單價的高低來判斷地塊價格高低，而應(yīng)采用樓面地價。

如果甲地的容積率為5，乙地的容積率為3，則甲地的樓面地價為1400元/m2，乙地的樓面地價為1700元/m2。根據(jù)樓面地價，乙地反而比甲地貴。

在同一地區(qū)，同類用途和建筑結(jié)構(gòu)的房屋(含土地)在市場上的售價基本相同(但在人們越來越重視環(huán)境的情況下，高的容積率意味著高的建筑密度，從而房價會受到一定的影響)。

【例題】采用成本法評估某新建商品房的價值，測算出的建筑物重置單價為3200元/m2，土地重新取得單價為2100元/m2，容積率為2，建筑密度為40%。該商品房的單價為(　)元/m2。

A.3700

B.4040

C.4250

D.5300

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。樓面地價=2100/2=1050元/m2，單價=3200+1050=4250元/m2。參見教材P105。

【例題】甲、乙兩塊土地，甲地塊的容積率為1.6，土地單價為3000元/m2，乙地塊的容積率為1.8，土地單價為3500元/m2。假設(shè)其他條件相同，購買甲地塊比購買乙地塊更經(jīng)濟(jì)。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。甲地塊樓面地價=3000/1.6=1875元/m2，乙地塊樓面地價=3500/1.8=1944.44元/m2。當(dāng)其他條件相同時，購買甲地塊比購買乙地塊更經(jīng)濟(jì)。參見教材P105。

【2012年真題】甲乙兩塊其他條件相同的土地，甲土地單價為1400元/m2，容積率為4，土地使用年限為40年;乙土地單價為900元/m2，容積率為2.5，土地使用年限為50年。投資乙土地較投資甲土地更經(jīng)濟(jì)(假設(shè)土地報酬率為6%)。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。

V∞=V40/[1-1/(1+6%)40]

=1400/[1-1/(1+6%)40]=1550.77(萬元/m2)

甲土地的樓面地價=1263.89/4=387.69(元/m2)。

V∞=V50/[1-1/(1+6%)50]

=900/[1-1/(1+6%)50]=951.66(萬元/m2)

乙土地的樓面地價=854.14/2.5=380.67(元/m2)。

乙土地的樓面地價<甲土地的樓面地價，所以投資乙土地更經(jīng)濟(jì)。參見教材P105。

12.名義價格和實(shí)際價格(必考)

名義價格是表面上的價格，能直接觀察到。

實(shí)際價格，在名義價格基礎(chǔ)上進(jìn)行計算或處理才能得到。價值時點(diǎn)的一次性支付的價格。

(1)未扣除價格因素的價格為名義價格，扣除了價格因素后的價格是實(shí)際價格。

(2)在買房贈送裝修、家具、車位、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等的情況下，未減去相應(yīng)價值的價格為名義價格，減去了相應(yīng)價值后的價格為實(shí)際價格。

(3)交易當(dāng)事人不實(shí)申報成交價格是名義價格，真實(shí)的成交價格是實(shí)際價格。

(4)買賣雙方因?yàn)榧s定稅費(fèi)的承擔(dān)方式不同，也可能導(dǎo)致實(shí)際價格與名義價格的不符。

(5)在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格是名義價格。在成交日期時一次性付清的價格，或者折現(xiàn)到成交日期時的價格為實(shí)際價格。

【重點(diǎn)】名義價格與實(shí)際價格的換算

根據(jù)資金的時間價值的換算，將發(fā)生在不同時點(diǎn)的現(xiàn)金流折算到同一時點(diǎn)，即為實(shí)際價格。

一套建筑面積為100m2、單價為3000元/m2、總價30萬元的住宅，在買賣中的付款方式可能有下列幾種：

(1)要求在成交日期一次性付清。

(2)如果在成交日期一次性付清，則給予一定的折扣，如優(yōu)惠5%。

(3)以抵押貸款方式支付，如首期支付房價的30%(即9萬元)，余款向銀行申請抵押貸款，貸款期限15年，貸款年利率8%，按月等額償還貸款本息。

(4)從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中支付10萬元，第三期于第一年年末支付10萬元。

(5)從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中支付10萬元，第三期于第一年年末支付10萬元。采取這種分期支付價款的，買方在支付第二期、第三期付款時，應(yīng)按照支付第一期價款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向賣方支付利息。

(6)約定在成交日期后的某個日期一次性付清，如在第一年年末一次性付清。

在上述第一、三、五種付款方式下，名義價格和實(shí)際價格相同，單價均為3000元/m2，總價均為30萬元。

在第二種情況下，名義單價為3000元/m2，名義總價為30萬元;實(shí)際單價為3000×(1-5%)=2850(元/m2)，實(shí)際總價為28.5萬元。

在第四種情況下，名義單價為3000元/m2，名義總價為30萬元;實(shí)際總價為10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28(萬元)(假定年折現(xiàn)率為5%)，實(shí)際單價為2928元/m2。

在第六種情況下：名義單價為3000元/m2，名義總價為30萬元;實(shí)際總價為30÷(1+5%)=28.57(萬元)(假定年折現(xiàn)率為5%)，實(shí)際單價為2857元/m2。

總結(jié)：打折，延期付款(延遲期內(nèi)不付利息)都會導(dǎo)致實(shí)際價格低于名義價格。

分期付款，延期付款(延遲期內(nèi)付利息)不管怎么安排還款方式，實(shí)際價格和名義價格都是一致的。

【例題】一套總價60萬元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：

(1)要求在成交日期一次性付清;

(2)如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折;

(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;

(4)約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清;

(5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。

上述情況中，存在名義價格和實(shí)際價格差異的是(　)。

A.第(1)、(3)種情況

B.第(3)、(4)、(5)種情況

C.第(2)、(4)種情況

D.第(2)、(4)、(5)種情況

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是名義價格和實(shí)際價格。(1)名義價格與實(shí)際價格相同;(3)由于貸款需要支付利息，名義價格和實(shí)際價格也是一致的，所以AB可以排除。(5)肯定存在名義價格和實(shí)際價格的差異，所以正確選項是D。參見教材P106～107。

13.現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格

(1)現(xiàn)貨價格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)進(jìn)行商品交割的價格。

(2)期貨價格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個日期進(jìn)行商品交割的價格。

(3)房地產(chǎn)的現(xiàn)貨價格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格。

(4)房地產(chǎn)的期貨價格是指以未來狀況的房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格，主要是期房價格，其中最常見的是期房價格(含土地價格)。期房價格是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋及其占用范圍內(nèi)的土地為交易標(biāo)的的房地產(chǎn)價格。

(5)在期房與現(xiàn)房品質(zhì)相同(包括位置、用途、質(zhì)量、性能、裝修、環(huán)境和配套設(shè)施等相同)的情況下，期房價格低于現(xiàn)房價格。

(6)從可以出租的公寓來看，由于買現(xiàn)房可以立即出租，買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買期房總會有風(fēng)險(如有可能不能按期交房，甚至出現(xiàn)“爛尾”，或者實(shí)際交付的品質(zhì)比預(yù)售時約定的差)，所以，期房價格與現(xiàn)房價格之間的關(guān)系是：

期房價格=現(xiàn)房價格-預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險補(bǔ)償

【重要考點(diǎn)】

同品質(zhì)的情況下，期房價格低于現(xiàn)房價格。

【例3-2】某套商品住宅期房的建筑面積為90m2，尚需10個月建成交付使用。類似商品住宅現(xiàn)房的市場價格為每平方米建筑面積4500元，每月末的租賃凈收益為2500元/套。估計年折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險補(bǔ)償為現(xiàn)房價格的5%。請計算該期房目前的市場價格。

『答案解析』該期房目前的市場價格(單價)為V，則：

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在現(xiàn)實(shí)中，通常出現(xiàn)同地段的期房價格比現(xiàn)房價格高的相反現(xiàn)象。這主要是由于兩者的品質(zhì)、付款方式不同，如期房的戶型和環(huán)境較好、不需要現(xiàn)在付清全款等。

14.起價、標(biāo)價、成交價和均價

起價、標(biāo)價、成交價和均價是新建商品房銷售中的幾種價格。

種類 內(nèi)容 備注

起價 銷售商品房的最低價格，最差的樓層、朝向、戶型的價格 價格引誘、起價通常不能反映所銷售商品房的真實(shí)價格水平

標(biāo)價 也稱賣方報價、掛牌價、表格價，是商品房出售者在其價目表上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的價格 圍繞著這個價格進(jìn)行討價還價、按照一個比這個價格低的價格成交

成交價 買賣雙方的實(shí)際交易價格，商品房買賣合同中寫明的價格

均價 新建商品房的平均價格，標(biāo)價的平均價和成交價的平均價格 可以反映所銷售商品房的總體價格水平

15.評估價、保留價、起拍價、應(yīng)價和成交價——拍賣中的價格

(1)拍賣評估價：為人民法院或有關(guān)當(dāng)事人確定擬拍賣房地產(chǎn)的保留價提供參考依據(jù)，對擬拍賣房地產(chǎn)的市場價值或快速變現(xiàn)價值進(jìn)行分析、測算和判斷的結(jié)果。

(2)房地產(chǎn)拍賣活動中還有一種評估價，即為競買人確定最高出價提供參考依據(jù)，對拍賣房地產(chǎn)的投資價值或市場價值進(jìn)行分析、測算和判斷的結(jié)果。

(3)保留價也稱為拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價格。

(4)拍賣分為無保留價拍賣和有保留價拍賣。拍賣標(biāo)的無保留價的，拍賣師應(yīng)在拍賣前予以說明。拍賣標(biāo)的有保留價的，競買人的最高應(yīng)價未達(dá)到保留價時，該應(yīng)價不發(fā)生效力，拍賣師應(yīng)當(dāng)停止拍賣標(biāo)的的拍賣。在有保留價拍賣中，保留價通常是有關(guān)當(dāng)事人參照評估價或者市價確定的。人民法院對被查封房地產(chǎn)的拍賣均采取有保留價拍賣方式。

(5)拍賣應(yīng)當(dāng)確定保留價(由人民法院參照評估價;未作評估的，參照市價確定)。

(6)第一次拍賣的保留價=評估價=市場價值

(7)起拍價也稱為開叫價、起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標(biāo)的的價格。

(8)增價拍賣(英格蘭式)是先對拍賣標(biāo)的確定最低起拍價，然后由低往高叫價，最高者得。

(9)減價拍賣(荷蘭式)是由拍賣師先喊出拍賣標(biāo)的的最高起拍價，然后逐次喊出逐步降低的價格，直至有競買人表示接受而成交。

(10)在增價拍賣中，起拍價通常低于保留價。

(11)應(yīng)價是競買人對拍賣師報出的價格的應(yīng)允，或是競買人自己報出的購買價格。

(12)成交價是經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認(rèn)后的競買人的最高應(yīng)價。在有保留價拍賣中，最高應(yīng)價不一定成為成交價，最高應(yīng)價≧保留價，才成交。否則流拍。

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